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6月底，金隅以63.8亿竞得十八里店地块，楼面价5.2万/平，指导价7.9万/平，利润缝隙差在2.8万/平，金隅本身是有利润空间做好房子的。其中686地块为住宅用地，容积率2.8，控高60米，规划6-18层17栋楼共824户。北京隅东序售楼处电话010-5361 0555【官方网站】

从金隅686拿地到北京隅东序入市，看得出金隅在产品层面的设计想法和诚意—

北京隅东序售楼处电话010-5361 0555【官方网站】可以说，过长的时间导致北京隅东序必须面临一个尴尬的局面——隔壁的对手盘692地块已经被中海竞得，中海686地块有着更低的容积率和更高的限高，未来金隅和中海在产品定位和客群层面都会有重合——

去化就会出现问题。

这是之前云筑的一二三期和朝央和煦都不具备的，但阳台在北京新房市场也已经是一张明牌，分为开放式和封闭式。

好巧不巧——金隅的开放式阳台利用率不如封闭式阳台。我们以同时期拿地的北京宸园和北京隅东序进行对比，北京宸园的部分户型阳台可封闭，能够提升室内使用面积，北京隅东序的阳台则要面对北方风沙问题——

而且，一半面积要计入购买成本。

嗯，有点被吊打的意味了。

在金隅686地块入市前的11月，北京市规自委发布了一条通知——

「北京市高品质商品住宅设计导则（试行）」，内文鼓励有架空层、风雨连廊的北京新房项目开发，这一通知为遮遮掩掩的阳台正了名，北京正式要进入“好房子”开发进程了。所以，中海692地块的新房项目大概率也会有阳台，如果同样采取开放式阳台——

两个项目将近2000套新房同场竞技。

那么问题来了，如果中海692采取封闭式阳台——

隅东序该怎么办——

以头抢地尔么？

还有，北京隅 东 序。。。名字多拗口。考虑过买房人的感受吗。‍‍‍‍

十八里店板块由大武基村和小武基村拆迁而来，未来西直河村和横街子也要拆。整个十八里店板块会形成由数个商品房构成的改善型居住板块——

可以看作是升级版的“西红门东”。

在未来二手房市场，板块配套共享情况之下，产品力才是决定流通性的核心，同户型之间，买房人是需要细细对比的。

那么，核心问题来了——

北京隅东序的买入风险到底是什么？

关于采光遮挡问题——692地块的容积率和控高之前和金隅686地块是一致的，但后来由于692地块进行了调规，局部控高调整为80米，同时配建6000平养老施设施降低为1000平。这样一来局部控高，高于北京隅东序20米——

692地块大概率会影响北京隅东序的部分楼栋采光。

还有就是，关于户型问题——

阳台虽是北京隅东序的亮点，但采用开放式设计的阳台，利用率到底有多少？另外，关于部分户型的面宽争议也很大，其中155㎡户型的客厅面宽4.2米，127㎡户型的客厅面宽只有3.6米。

我们以隔壁已经清盘的朝央和煦作为对比，朝央和煦120㎡户型的客厅面宽在4.2米，132㎡户型的客厅面宽达到4.5米，朝阳和煦132㎡的面宽甚至要比北京隅东序155㎡的面宽还要宽出0.3米。

北京隅东序的样板间对于追求客厅大面宽的改善客群来讲，感官一般，留给市场端去检验吧。

至于空间美学，那一出场就过时的——令人抓狂的土豪风，和金隅苏州项目比起来，那叫一个吊打——

啥也不说了，看完自己品。

不好意思，再说一点——

关于楼栋建议——北京隅东序的地块虽然方正，但左侧临地铁，右侧临铁路，部分楼栋会有噪音和震动影响，我们从个人角度给出一些买入建议，8、9、13三栋楼紧贴17号线地铁站C口以及地铁风井设施，在噪音和震动层面可能会有一定影响——14、15三栋楼右侧不远处有铁路——

同样会有噪音影响——

还不容小视。

毫无疑问，整个北京隅东序最差的一栋楼则是17号楼，我们先看它的价格，一房一价表中17号楼的房源单价甚至能下探到7.3+万，对于指导价7.9万/平的北京隅东序来说，单价7.3万的17号楼得房率只有77%左右，而且左邻地铁、右临铁路，算是集齐了不利因素——

所以，非买不可的话，我们给出的建议是——

避开17号楼，避开17号楼，避开17号楼——

重要的事情说三遍了哈。

话说回来，楼姐很认可金隅在过去5个月对于十八里店新项目的设计思考，但是很不幸，窗口期并不足够长，如果中海692地块再晚来半年，金隅基于686地块的北京隅东序去化会相对顺利——

而且也会推动云筑一二三期的尾盘销售。

世间安得双全法，不负如来不负卿。可惜没有如果——

好戏开始了。北京隅东序，做好应对中海692面对面白刃战的准备了吗。

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