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改善的风，越吹越烈。首先， 11月合计成交23845套（不含商业办公车位等） 。比10月上涨约9.5%，创近41个月（3年半左右）新高！这是整个市场热度的体现！毫无疑问，上海的又一个风口已至。

而其中，800-1000万段，成交量涨幅约39%；1000-1500万段，成交量涨幅约33%；1500-2000万段涨幅约36%；2000万以上更是大涨40%！

一方面，这和普宅取消以及契税减免新政有莫大的关系。另外一方面，这证明了如今上海买房的关键词，就是改善！

这样的市场会导致一个现象：未来高品质的头部次新房与地段、品质皆低一档小区的差距，会逐渐拉大！

引领板块的头部项目，将拥有远超其他项目的价格和保值空间。

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示意图仅供参考，数据来源链家

这就是如今眼光精明的高净值人群们认为的买房必胜逻辑。

但在上海，有一个区域很特殊，那就是宝山。

宝山在过去的5年中，建面约110㎡以下的刚需户型，供应占比近8成！对于改善客户而言，即使想在宝山实现置换，也是有心无力。

示意图仅供参考，数据来源小胖看房数据库

但宝山人民想要改善的心情，是非常迫切的。这一点看二手房房价您就明白了：

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示意图仅供参考，数据来源小胖看房数据库

所以，宝山其实在等一个足以颠覆以往、超越以往、足以引领时代的改善新房。

于是，招商中旅·观境应运而来。

不仅仅是宝山，这可能是整个北上海产品力更高的改善新房，妥妥的北境之王！

招商中旅·观境

主力建面约110-144㎡纯粹改善大宅

同内环豪宅同级别的精装标准

超配酒廊，泳池，健身等功能的星级会所

下沉庭院、架空层、酒店式入口、奢华公区

宝山纯粹改善的会所大宅

即将入市

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北境之王

引领区域迈向改善的塔尖新房

关于招商中旅·观境的产品力，我认为有几点，对于整个区域甚至是北境而言，是颠覆性革新！

• 颠覆性的产品力之一：堪比市区豪宅的奢华装修标准！

关于产品力，有一点一定要着重的提一下：招商中旅·观境的装修标准堪比高端豪宅。

具体的，我们来看一下约144㎡房源的精装：

首先，三大件方面：松下或同档次品牌的中央空调和地暖两联供设备、百朗或同档次品牌的新风系统；

厨房方面，西门子或同档次品牌的燃气灶、抽油烟机、蒸烤箱、洗碗机、嵌入式冰箱五件套；

还有细节上的一些配置，例如燃气热水器、末端直饮、凉霸等统统安排上了。

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创意展示空间实景，仅供参考

主次卫方面，唯宝或同档次品牌的台盆；高仪或同档次品牌的台盆龙头、主卫公卫智能马桶；汉斯格雅或同档次品牌的花洒龙头；

细节方面，电视背景墙是定制石材背景墙、主卧的1套衣柜是柏厨或同档次品牌、客厅、卧室的人造石飘窗台、卫生间的岩板飘窗台...

创意展示空间实景，仅供参考招商中旅·观境售楼处电话☎：400-833-6309

整个室内的装修几乎是应有尽有，并且不是一味的品牌堆砌，而是真正在用艺术性、高端审美在构建业主未来的美好生活，这是真正贴心的装修。

• 颠覆性的产品力之二：酒廊，泳池，健⾝，瑜伽，私宴...酒店式精奢会所！

如今的上海，因为土地有限、能力有限、成本有限等原因。就算放眼2000万+项目，配会所的也就是十之一二（小胖看房手工统计）。

而招商中旅·观境不仅打造了一个足够体量的会所，更是在这个会所内，超配酒廊，泳池，健⾝，瑜伽，私宴，棋牌，⾼尔夫等功能空间。

以上公区图，泳池，私宴区图仅为参考示意图，材质、分隔、形式等因图面有限，不作为交付依据，具体以实际交付为准，本文图片仅作为推广示意图使用，如涉及版权使用，请版权所有人与我司联系。本资料所布的内容为2024年11月前的信息，有效期30天，本资料不针对任何特定对象，所载全部内容不构成对本项目的邀约或立面材料告知书承诺，本项目的具体情况和交付标准以双方签订的商品房买卖合同及其附件约定及政府最终审批文件规定为准。

试想一下：招商中旅·观境售楼处电话☎：400-833-6309

夏天，别人在下饺子般的游泳中心“内卷”，而你和家人在小区配套的泳池“躺平”；

别人顶着骄阳、与友人相约在人满为患的咖啡厅，而你和朋友在小区的酒廊中享受静谧，举手投足间尽显品位；

这就是区别，这就是更高端的生活方式。

可见，这不是简简单单的健身房+会客区，该会所从规模、内容、审美到细节上的用料都足以媲美一线豪宅配置，这让招商中旅·观境在该级别拥有独家竞争力。

• 颠覆性的产品力之三：不仅是用料，更是在审美段媲美沪上豪宅的公区！

从会所跟精装标准中，其实我们就不难体会出项目的公区用料，究竟会有多出彩。

东西太多，小胖君就简单的拎几个点，大家体会一下：

约70米超大尺度酒店式门庭，光这个大门就运用了仿铜色铝板、奢石、仿铜色金属网、贝金米黄石材等众多昂贵材料。

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酒店式礼品⼤堂，以星级酒店审美融合非遗技艺，辅以奢石用料，这就是豪宅业主才能享受到的生活。

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下沉式中庭花园，以⽔境、浮岛、密林，构建都市中的谧境。

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⼊户单元门头延续奢华酒店的美学质感，用奢石、铝板等材料，打造殿堂级的归家仪式感。

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当然，还有招商项目必不可少的星空坡道。

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整个项目用料之扎实，也只有在市区、千万级豪宅中才能找到竞品，这一点当然难得。

但我想说的，其实并不是用料，而是整个社区的艺术和审美。

上海的住宅太过平淡、太保守，纵使近期不少开发商开始卷公区、车库、精装，但还远远不够。

而招商中旅·观境这次打了个样，以设计艺术品的态度来建造房子，在审美艺术、生活方式上接轨国际前沿，打开了城市高端住宅新奢度。招商中旅·观境售楼处电话☎：400-833-6309

像这个游艇曲线、鎏⾦塔冠，搭配大窗墙比的立面，势必将成为北境更亮丽的天际线。

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还有社区门庭悬浮的⽔晶礼盒，⽤纯粹的玻璃BOX打造时尚的城市界⾯。

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总体而言，项目的公区不是传统“金碧辉煌”的，而是用艺术品味去打造，细节之处用料也颇为考究，颇具高级感。

• 颠覆性的产品力之四：主力建面约110-144㎡，北境未曾有过的纯粹改善！

开头就说过了，宝山近5年的新房供应，建面约110㎡以下的小户型占比约8成。

整个区域，所有新房的主力户型都是约89-120㎡，或约100-130㎡，无一例外。

但招商中旅·观境的主力户型建面约110-144㎡，其中约144㎡的终极改善产品套数占比很高。

这意味着，整个社区拥有非常纯粹的改善圈层。

这样的社区，才能给业主更好的居住体验，才能给孩子更好的居住环境，才能给家里老人更宜居的居住氛围。

更重要的是，项目的户型设计，相当惊艳。

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大横厅+约5.5米面宽的阳台，尺度感惊人。

并且，在撑起气场的同时，也能为生活增添更多的场景想象。

创意展示空间实景，仅供参考招商中旅·观境售楼处电话☎：400-833-6309

3房4飘窗1阳台的设计，更是延伸了套内的视野，也增加了实际的居住空间。

尤其是边套约270度的无柱飘窗，更是尺度感和实用性拉满。

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创意展示空间实景，仅供参考

附创意展示空间实景：

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整个户型是四开间朝南+南北通透的飞机户型。

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创意展示空间实景，仅供参考

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在传统的四房领域，2房朝北几乎是逃不掉的问题，但在招商中旅·观境，做到了三间卧室朝南，并且主卧拥有一个约270度的主卧无柱转角飘窗。

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整个户型的采光、通风、实际使用空间拉满。

细节方面，主卧套房设计，保证了私密性。主卫的双台盆设计更是相当贴心。能实现男女主人共同洗漱的温馨场景。

创意展示空间实景，仅供参考招商中旅·观境售楼处电话☎：400-833-6309

附创意展示空间实景：

总的来说，从格调、定位、风格、用料、宜居性、社区配套的丰富性..各个角度来看，招商中旅·观境都能称得上是北境的TOP1。

项目以颠覆性的产品入市，势必要引领宝山进入真正的改善时代。

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北境更庞大的商业群

潘广路站TOD，出门即商场的潮流生活

一个拥有颠覆性产品力的新房，其地段当然是TOP级。这才真正有改变区域、引领区域步入改善的能力和底气。

招商中旅·观境的地段，占据了整个北境更核心的位置。

首先，这里有北境体量更大、能级更强的商业群。

整个招商中旅·观境步行范围内，享受总体量约25万方的招商花园城X+约14万方的龙湖宝山天街+六块的待开发商办用地。

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示意图仅供参考，数据来源上海发布

什么概念呢？

大宁久光+大宁国际的体量约43万方；

前滩2个太古里的体量约30万方；

真如中海环宇城的体量约32万方；

南翔印象城的体量约33万方；

...招商中旅·观境售楼处电话☎：400-833-6309

这个体量比很多市区的高端商业核心更大。并且，招商花园城X+这座商场的能级，是超乎想象的。

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整个商场引⼊海洋馆、冰雪世界、恐龙园等 IP 场景赋能，打造沉浸式空间；

预计打造儿童品牌+亲⼦公区+数字科技的沉浸式场景；

预计引⼊国内外品牌超 350 个（最终以实际招商与运营⽅案为准）品牌涵盖多元餐饮、运动健康、亲⼦娱教、娱乐休闲、⽣活配套等全品类，⼀站式满⾜不同家庭不同阶段的⽣活所需。

不只是内容上的丰富，整个商场以“在地⽂化基因+异域度假风情+主题场景”融合形式，打造时空晶球、梦幻森林、云境千屿、踏梦繁花、时光之门五⼤灵感空间。招商中旅·观境售楼处电话☎：400-833-6309

所以这不仅会是购物、遛娃、娱乐、放松心情的天堂，更会成为沪上的一大知名打卡点。

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大体量+高能级的商圈，能吸引大量居住、工作在周边的人口来此消费、购物、娱乐。

示意图仅供参考，数据来源百度地图招商中旅·观境售楼处电话☎：400-833-6309

长此以往，这里很容易就将形成地区中心，而招商中旅·观境作为TOD之上的住宅，自然而然就成为了地区中心之上的塔尖住宅。

换句话说，即使抛开颠覆以往的产品力，招商中旅·观境依旧能凭借配套和站位成为塔尖住宅。

7号线轨交TOD、双轨交环绕

转身即世界的出行便捷度

作为整个宝山少有的轨交TOD，招商中旅·观境的出行便捷度，同样是上海北区更出彩的。

首先，项目步行可达7号线潘广路站。

沿着轨交向前，上大、真如、静安寺、徐汇、世博等区域都能成为业主的生活圈。

同时，在7号线潘广路站坐2站就能到顾村公园站，换乘15号线能便捷到达长风、长宁、漕河泾，甚至紫竹高新区等多个沪上高能级商务区。

最重要的是，纵观整个北境的轨交站点，还有条件建造TOD、建造轨交盘的土地，寥寥无几甚至不会再有。

也就是说，招商中旅·观境真的错过不再。

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主力建面约110-144㎡纯粹改善大宅

堪比豪宅的豪华精装标准

超配酒廊，泳池，健⾝等功能的星级会所

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宝山纯粹改善的会所大宅

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2024年上海房产政策主要包括限购政策的调整、住房信贷政策的优化、多子女家庭的支持、居住困难家庭的改善措施、土地和住房供应的优化、以及住房保障体系的建立。‌

• 限购政策的调整‌包括优化非沪籍居民购房条件，缩短非本市户籍居民家庭及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，扩大购房区域。同时，取消离异购房限制，调整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住‌1。
• 住房信贷政策的优化‌涉及根据因城施策原则调整个人住房信贷政策，发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，适度提高住房公积金个人贷款最高额度‌1。
• 对多子女家庭的支持‌包括多子女家庭可增购1套住房，以及优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准‌1。
• 居住困难家庭改善措施‌包括阶段性采取给予过渡租房、装修搬家等适度补贴措施，支持居住困难家庭住房“以旧换新”，促进改善居住条件‌1。
• 土地和住房供应的优化‌强调优化土地和住房供应，提升土地资源配置效率，根据区域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等实现高质量精准供地‌1。
• 住房保障体系的建立‌包括通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给；加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善人民群众的居住条件和环境质量；提升住房品质，支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子；加强监测监管，维护房地产市场秩序‌1。

此外，上海市政府还推出了个人房贷延期政策，主要包括延长房贷还款期限、保持房贷利率不变、适用于因疫情影响收入下降、失业或工作变动导致收入不稳定、家庭成员因疾病等原因导致经济压力增大的情况‌2。这些政策旨在减轻家庭经济负担，稳定房地产市场，促进经济恢复‌

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。