陕西
作者：周军律师.
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随着旅游业的发展，民宿作为一种新兴的住宿方式受到了很多人的青睐，不少业主会考虑将自家住房改造为民宿来增加收入。
那么，未经邻居同意，私自将自家住房改造为民宿的行为是否合法合规?
近日，深圳市一当事人王某因擅自改变房屋用途，遭到11名邻居联名起诉。
深圳市盐田区人民法院判决王某停止案涉房屋的经营行为，恢复房屋住宅用途，并赔偿邻居合理开支。
王某将自有的某住宅小区的一套房子以民宿的形式在网络平台挂出，招揽客人。一段时间后，邻居们发现小区外来人员增多，出现了门禁失控、乱按门铃、夜间大声喧哗等诸多问题，严重影响了小区业主们的安宁生活。因此,姚某等 11位业主将王某诉至盐田区法院。
姚某等 11位业主认为，根据民法典的规定，房屋“住改商”应当经过有利害关系的业主同意。王某在未征求其他业主意见的情况下，擅自将房屋由住宅改变为经营性用房，严重侵害了有利害关系的业主们的权益。故诉请法院要求王某恢复房屋住宅用途，并赔偿原告经济损失2万元。
王某辩称，房屋出租仅仅是为了减轻月供压力，并非以营利为主要目的，且承租房屋的多数是自己的同学朋友，因此该房屋不属于民宿，房屋用途也并未改变
法院认为，
本案属于建筑物区分所有权纠纷。依照民法典规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
本案中，王某委托第三方在互联网发布房源信息、标明价格、接受预订，按照相关要求配置消防器材、登记入住人员，明显系提供住宿服务的房屋，属于将住宅改变为经营性用房的情形。王某并未取得利害关系人姚某等人的同意，将自己所有的住宅改为经营性用房，现姚某等 11 位业主要求王某停止案涉房屋的经营行为于法有据，法院予以支持。
综上，法院判决王某停止案涉房屋的经营行为，恢复房屋住宅用途,并赔偿姚某等11 位业主维权合理开支 2000元。该判决现已生效。
因此，如果业主要将住宅房屋用作网约房经营，除遵守法律、法规以及管理规约外，还须经有利害关系的业主一致同意，且应当尽量避免影响左邻右舍的正常生活。
合法改造民宿的建议：
1.提前沟通协商
业主在有改造意向时，应主动与邻居进行充分的沟通交流，向他们说明改造计划、经营模式等，争取获得邻居的理解和支持，并以书面形式取得邻居的同意，避免日后产生纠纷。
2.办理相关手续
除了取得邻居同意外，还需办理一系列的审批手续，如卫生许可证、特种行业许可证、营业执照、消防检查合格意见书等，确保民宿的合法经营。
3.规范经营管理*
在民宿的经营过程中，要建立完善的管理制度，加强对住客的管理和引导，减少对周边邻居的不利影响，如规定合理的入住和退房时间、保持环境整洁、控制噪音等。
如果业主擅自将房屋用作经营用房的，有利害关系的业主有权要求其停止经营，恢复房屋住宅用途。
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