最高法院最新裁判：“借名买房”情形，能否排除法院强制执行

裁判要旨

当事人之间即便存在借名买房法律关系，也系订立该法律关系的双方之间的内部关系，借名人所享有的债权请求权也仅在其与被借名人之间产生效力，既不能直接导致物权变动，也并不具有对抗第三人的法律效果。而且，借名人亦应对其借名买房行为导致名义买房人与实际买房人不一致时可能带来的权利风险有一定的认知并应自行承担相应后果。

此外，申请执行人申请启动强制执行程序付出了时间、机会等成本，存在程序法上的信赖利益。比较而言，申请执行人的信赖利益应受到优先保护。故即使借名买房的事实成立，也不能据此排除强制执行。

中华人民共和国最高人民法院

民 事裁 定书

（2024）最高法民申5649号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：崔某珠，女，1960年4月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王某军，男，1957年8月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。

委托诉讼代理人：姜继炯，新疆卓翰律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张某民，男，1952年4月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。

一审第三人：王某，女，1984年6月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。

一审第三人：崔某，女，1963年12月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。

一审第三人：冯某崴，男，1989年9月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。

再审申请人崔某珠、王某军因与被申请人张某民、一审第三人王某、崔某、冯某崴案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2024）新民终109号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

崔某珠、王某军根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第二项、第六项之规定向本院申请再审，请求：撤销一、二审判决，发回重审，依法支持其诉讼请求，即确认位于乌鲁木齐市天山区**路**号**座**室房屋（以下简称案涉房屋）的所有权归其所有，并终止对案涉房屋的强制执行。

其主要理由为：（一）原判决事实认定错误。崔某珠、王某军提供了购房款支付凭证、银行转账记录、居住使用证明等一系列证据材料，足以证明崔某珠、王某军是案涉房屋的实际出资人和居住使用人。然而，原审法院却以权利人为王某为由，忽视以上证据，导致事实认定错误。（二）原判决适用法律错误。原审法院在认定案涉房屋所有权时，错误地将房屋购买合同上记载的权利人视为唯一合法的所有权人，忽视了实际出资人和居住使用人的权益。在本案中，虽然购房合同上的购买人为王某，但崔某珠、王某军作为实际出资人和居住使用人，已与开发商之间形成有效的房屋买卖合同关系。因此，法院应当根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》规定，认定崔某珠、王某军为案涉房屋的实际所有权人。

本院认为，本案的争议焦点是崔某珠、王某军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案案情，分析评述如下：

（一）崔某珠、王某军对案涉房屋不享有所有权。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典实施前，故本案应适用当时的法律、司法解释规定。

《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”依照上述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除法律另有规定外，不动产物权的转让，经依法登记才发生物权变动的法律效力。崔某珠、王某军并非不动产登记信息查询结果载明的案涉房屋产权人，对案涉房屋不享有所有权。

（二）现有证据不足以证明崔某珠、王某军借用王某名义购买案涉房屋的事实成立。根据现已查明的案件事实，王某系与新疆某某房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同以及缴纳案涉房屋契税的主体。崔某珠、王某军主张其二人借用王某名义购买案涉房屋，以及其二人对案涉房屋实际占有，并提交了银行转账记录、物业费收据等证据。

然而，基于崔某珠、王某军与王某之间系父母与子女的关系，日常生活中父母为子女出资买房以及在子女的房屋中占有使用的情况均较为常见。此外，崔某珠、王某军主张的其与案外人签订的房屋买卖协议，与王某签订的案涉房屋买卖合同价款差异较大，且与契税上载明的房款价款存在矛盾，原审中崔某珠、王某军亦未作出合理解释。据此，崔某珠、王某军所提供的现有证据不足以证明其二人借用王某名义购买案涉房屋的事实成立。

（三）退一步讲，即便崔某珠、王某军主张的借用王某名义购买案涉房屋的事实成立，亦不足以排除强制执行。崔某珠、王某军与王某之间即便存在借名买房法律关系，也系订立该法律关系的双方当事人之间的内部关系，借名人所享有的债权请求权也仅在其与被借名人之间产生效力，既不能直接导致物权变动，也并不具有对抗第三人的法律效果。而且，借名人亦应对其借名买房行为导致名义买房人与实际买房人不一致时可能带来的权利风险有一定的认知并应自行承担相应后果。

此外，申请执行人申请启动强制执行程序付出了时间、机会等成本，存在程序法上的信赖利益。比较而言，申请执行人的信赖利益应受到优先保护。因此，即便崔某珠、王某军主张借用王某名义购买案涉房屋事实成立，也不能据此排除强制执行。

综上，崔某珠、王某军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十三条第二款的规定，裁定如下：

驳回再审申请人崔某珠、王某军的再审申请。

二〇二四年十一月四日

内容来源：裁判文书网