好房子”地块，命运多舛

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昨天，丰台西南郊冷库FT00-2404-0005地块正式挂牌，竞价时间自2025年1月2日-2025年1月16日。四天前，它进入预申请池。

没有对比，就没有伤害。

11月16日进入预申请池的亦庄新城X24地块，离受理时间的大限也很近了——12月16日。

可以预见的是，再没意外，它成交的日子，最快也得到2025年1月中下旬。

这块被视为北京首个“好房子”地块，在2024年经历了四次供地、两度调规，但依然没有转正。

它命运多舛。

一年来，只听楼梯响，不见人下来。

四度供地，但未上架

早在今年年初，亦庄X24地块就出现在北京市2024年第一批集中供地清单中——23块地之一，那是在2月21日。

当时，它的出让信息是：R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，土地规模4.66万平米，规划地上建筑面积11.18万平方米，计划于2月21日至5月31日挂牌出让。

但此后，就没有它的消息了。

直到9月30日，北京市规自委发布第四轮拟供用地清单，亦庄X24地块再一次出现。

但它的用途发生了变化，除了住宅没变之外，还增加了B1商业和A33基础教育用地，用地规模也提升至5.49万平米，规划建筑面积12.25万平方米。

这次，它依然没有动静。而同一轮供地的，朝阳区第二宗153亿元组合地块，11月29日被中海新城153.32亿元摘得；万泉寺0024地块12月12日，被中海地产北京公司110.54亿元底价摘得。

又过了月余，11月1日北京市第五轮拟供商品房住宅用地清单公布，X24地块仍在其中，出让信息与第四轮一样。

这次，亦庄X24地块还是没有动静。

27天之后，它又出现在第六轮拟供清单中。不过，这次它终于进入了预申请阶段。

但它又调整了规划用途：R2住宅和B1商业未变，砍掉了教育用地，增加了G1公园绿地。用地规模变为6.7万平方米，规划建筑面积回到了11.42万平方米。

它的起拍价34.8亿元，其中住宅地块起始价31.18亿元——容积率2.5、地上建筑面积7.72万平米，限高80米，商业地块起始价3.62亿元，总地块最高上限40.02亿元。

"好房子"标签

兜兜转转近一年，亦庄X24地块到底发生了什么？

没有答案。

但有一点是可以肯定的，亦庄X24地块真正被外界关注，是因为它被冠以北京首个“好房子”的标签。

11月12日，在它的土拍文件中，赫然写着一行字：打造“亦庄好房子”模式。

核心有两点：

1、鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米的首层架空空间，架空层层高在3.6米至4.9米之间，且架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用；

2、鼓励居住用地内设置风雨连廊，需落实以下要求：有顶盖、无围护结构、有围护设施、两侧不封闭的，按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积1/2计算建筑面积，但该面积不计入容积率。

当时，关于X24地块的这个创新，只是引起了外界的好奇，被视为个别案例。

直到11月22日，北京市规自委发布《北京市高品质商品房住宅设计导则（试行）》文件后，大家才恍然大悟，原来X24地块赶在政策之前，早就被内定成“好房子”样板了。

X24地块拥有完整的配套：住宅+酒店+商业+绿地，周边教育资源也很丰富，东面还紧邻地铁亦庄T1线有轨电车泰河路站。

谁会拿下？

尽管面市的过程，一波三折，但调规后本身的硬件素质不错，再加上“好房子”代表的标签，立马让X24地块成为众多头部开发商争抢的目标。

从此前的小道消息来看，包括招商蛇口、华润置地、中国金茂、中海地产等，都对X24地块兴趣浓厚。

X24地块所在的亦庄板块，是个豪宅扎堆的地方。过去，金茂和中海在该区域，均有建树，中海京叁号院和亦庄金茂府，是典型代表。

但当下在售的豪宅新盘只有招商玺，成交均价为7.75万元/平米。在没有新盘可对标的情况下，招商玺也成了该区域当下绝对的王者，其前10个月无论从网签套数和金额，都位列亦庄楼市TOP榜首。

截至上月末，招商玺网签数量达到247套，总交易额超过了32亿元，继续领跑着亦庄板块。

中海地产北京的两个公司，过去不到一个月时间，已在土地市场上豪掷263亿元，还能吃下它？

华润置地在入股功德寺东地块后，一门心思紧盯着自己大本营的朱房地块，会腾出功夫角逐38公里之外X24地块？

金茂在亦庄也深耕多年，拿下南三环东铁营地块后，璞逸丰宜是当下的重中之重，但同时摘得X24地块，也在情理之中。

最后，招商蛇口则是目前呼声最大的。一方面有招商玺坐镇打底，另一方面它今年除了在通州梨园底价拿地外，还没有任何出手。

但商场如战场，不到最后一刻，谁也不能预知答案。对X24地块而言，不管谁竞得它，总归在经历各种波折后，有了一个好归宿。