敦煌：租房遇鼠陷僵局 违约责任谁来担？

2024年7月20日，出租方（甲方）焦某与承租方（乙方）王某签订房屋租赁合同，约定甲方将其房屋出租于乙方使用，期限一年。租赁期限内乙方不得中途退房，如需退房须赔偿甲方一个月房租作为违约金。合同签订后，王某向焦某支付了房屋租金和押金共计17500元，水电气费390元。王某入住后发现房内有老鼠，对其造成不适感受，便自行搬离房屋。因退费问题王某与焦某协商未果，故诉至法院，要求判令解除其与焦某签订的房屋租赁合同、要求焦某返还租赁费、押金及水电气费并承担违约金。

法院经审理认为，2024年8月王某已搬离房屋并通知焦某，双方已通过实际行为解除了租赁合同，对该事实及法律关系本院予以确定。对要求判令解除其与焦某签订的房屋租赁合同的诉讼请求，因合同已解除故不予支持。本案中，租赁合同起始日期为2024年7月20日，王某未提交证据证实其返还房屋的时间，以焦某自认的2024年8月20日左右返还房屋为准，期间的租金以一个月计算。王某支付的水电气费属正常支出费用，根据实际使用情况，酌情由王某承担90元。

本案中，解除合同的主要事实是王某认为房屋内有老鼠，对房屋内有老鼠的情况应属于一般成年人生活必备常识，该事实存在不影响房屋的正常使用，王某以该事实解除合同应属违约行为。根据合同约定，王某应承担违约责任。

综上，对王某的诉讼请求，法院部分予以支持，最终判决焦某返还王某租金、押金、水电气费15216元；驳回王某的其他诉讼请求。

法官提醒：签订房屋租赁合同时，承租人与出租人都应在不违反法律规定的前提下，尽可能把合同条款约定得完备、清楚、具体。特别是承租人若对租赁房屋有特定要求时（例如本案中承租人发现房屋内有老鼠会造成个人不适感受等），应提前对房屋进行全面查看和了解，与出租人充分沟通，并在合同中载明相关约定。当发生争议时，租赁双方都应及时积极协商解决，防止矛盾损失进一步扩大。此外，承租人在返还房屋时也应保留证据证实其返还房屋的时间及房屋相关状况等。（惠 娜）

来源：敦煌市人民法院