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⭐观山海家园⭐

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观山海家园项目基础信息

01.产品分析

观山海家园位于深圳市南山区兴海大道东侧，康城华府与大南山之间，靠近前海妈湾片区和蛇口片区。

项目占地面积4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，容积率2.65，绿化率40%。项目由远洋地产开发小区共规划12栋住宅，住宅共约870套，其中8栋塔楼、4栋板楼，纯住宅，没有保障房，限高80米，梯户比为2T2、2T4、2T5。

项目整体为南北朝向，楼栋高低错落式分布，呈围合式布局，顺应山体的走势，而山体走势与楼体朝向形成高差，可以保障每个楼栋充足的日照时长以及良好通风采光条件。

项目停车位也比较充裕，共计987个，车位比达1:1.34，另配建有商业、公交车首末站、社康服务中心、老年日照中心等配套。

从项目外部硬件来看，其楼体外墙主打大面积LOW-E双层超白（局部呈现蓝灰色）钢化玻璃幕墙，搭配深灰色铝板山墙，并以银灰、金色、深灰铝板线条及灰色涂料作为点缀，外观有品质感。

其框架结构采用铝合金型材，底层裙楼则选用干挂灰色石材，材料选择坚固耐用，历久弥新，兼顾实用性。

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从项目内部来看，容积率仅约2.65，对比目前深圳核心区的在售新盘，都很少见。

园林设计上，为打造轻奢自然的山居美学，社区内规划了轻奢水院+风雨连廊、近10米水庭院瀑布以及观山泳池，并设配备了儿童乐园、架空绿化休闲区、休闲娱乐广场及社区生活设施等，营造出宜居的氛围感。

从项目户型设计来看，使用率高达80-87%，在同片区内使用率属于上乘。

户型朝向上，除了2栋1单元每层有一户主向朝西偏北、以及2栋2-3单元每层两户朝东北，其它都是西南、东南、南偏西、南偏东朝向，整体通风采光性能极佳。

另外采用了大阳台、全尺寸飘窗以及270°转角飘窗等设计，充分发挥采光通风和扩展视野，体现自然、宜居、放松的产品理念。

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项目首批推出的1栋3个单元位于整个地块的最西侧，一字型排开，主要面向月亮湾花园、兴海大道以及社区内的花园。

户型为建面约110-115㎡4房，其中110㎡户型的使用率约为78.1%，抛去墙体+飘窗+全部阳台使用率达到85.5%；而115㎡户型使用率约为80.8%，抛去墙体+飘窗+全部阳台使用率达到85.28%。

建面约110㎡ 4房2厅2卫户型：有东南、西南两种朝向，属于双龙抱珠户型。

竖厅设计，南北通透，三面朝阳四面开窗，通风采光佳，并且阳台长达6.1米连通到次卧对出，空间视野更为宽敞。整体动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块，动静线互不干扰。

建面约115㎡ 4房2厅2卫户型：热门款横厅式布局，格局方正，东南或西南朝向，其中东南向看花园比较安静，西南向看兴海大道会有一点噪音影响。

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客餐厅6米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了主卧19.5㎡；次卧10.8㎡；次卧9.4㎡；次卧8.4㎡（包含墙体飘窗），主卧加1个次卧270°全景飘窗。

02.地段配套分析

观山海家园观山位于深圳南山前海合作区的荔湾片区，紧邻大南山，享有大南山一线山景。

从板块居住价值来看，周边早有阳光玫瑰园、万科臻湾悦、月亮湾花园等高端住宅小区，居住氛围浓厚且周边没有任何城中村，居住人群非常纯粹。

荔湾片区与前海妈湾片区和蛇口片区紧密相连，形成了便捷的交通网络和生活圈。这里不仅是城市发展的前沿阵地，更是未来价值的高地所在。众多高端产业在此汇聚，吸引了大量精英人才的关注和入驻。

这里属于前海拓展区范围内，根据规划，前海蛇口片区范围从28.2平方公里扩大至约37.9平方公里，扩容后的前海蛇口片区将规划构建"两带一港七版块"的空间结构。

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“两带”指滨海生态文化带和城市综合服务功能带；“一港”指蛇口国际枢纽港，通过港口资源优化配置，建设成为国际集装箱枢纽港和亚太国际邮轮母港；“七版块”包括桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾及大小南山。

规划形成三个主导功能带，其中滨海一线地区以公共服务功能为主导，重点集聚市级大型公共服务设施以及滨海休闲商业中心；临山一侧以居住及生活配套功能为主导，结合居住人口规模增加、不断完善基础配套服务功能；中间地区依托轨道交通和城市主干道，形成若干产城融合的综合街区。

最新规划显示，前海将力争实现在地经营企业不少于5000家，总部企业、持牌金融机构、世界/中国500强企业等重点企业不少于300家，工作人口不少于20万人的归巢目标。

区域的发展高度同时也带动楼市的风向。

值得关注的是，观山海家园项目周边楼市活跃，妈湾在售的万科瑧湾悦价格高达10.5万/㎡，而今年新入市的前海招商臻玺价格也达到了10万出头/㎡。

这些高端楼盘的涌现，彰显了这些品牌开发商对该区域的认可和未来区域价值预期的前瞻性，对于购房者来说，此时也是低价入手核心区资产的好时机。

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再对比周边二手房价格，例如距离较近的泛海拉菲花园、前海康城华府、万豪掬月半山二手成交均价在9.2-11.2万/㎡之间，而观山海家园吹风价仅为7字头起，价格优势明显。

下面我们来看看项目周边配套情况。

交通上，项目距离5线荔湾站步行约700米，此站乘车1-2站可以换乘地铁2/8号线、12号线、15号线（在建）、深惠城际（在建），通勤前海、宝中以及南山核心区、福田CBD、深圳北等商务区都比较方便。

自驾方面，项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，自驾出行便利，但月亮湾大道早晚高峰易拥堵。

商业上，观山海家园的商业配套十分丰富。项目自带6000㎡的社区商业，相邻的泛海城市广场配建有2.6万㎡的集中式商业，可满足居民基本日常所需。

此外，驾车5分钟左右可去往妈湾的前海印里中心、赤湾的赤湾汇广场及伴山伴海广场（均待运营）等商业中心购物；驾车15分钟，可到达海上世界、K11购物艺术中心、前海卓悦INTOWN购物中心、前海壹方汇、山海会员商店及前海壹方城等大型商业中心。

教育上，项目东北侧空地规划的是一所36班小学学校，根据南山区教育教育局2024年秋季招生学区划分，小学学区划分在南山实验教育集团荔湾小学，距离约500米，初中学区划分在深大附中初中部，距离约1.1公里。

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此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校等，书香氛围浓厚，选择多样化。

生态资源上，项目背靠大南山，与小南山对望，享有一线山景资源，足不出户即可畅享山林间的清新鲜氧。

同时，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界，兴海公园，同时距离深圳湾、前海湾滨海休闲带也比较近，涵盖市政公园、生态郊野、滨海休闲带多种类型，为业主提供了舒适的居住体验和良好的休闲空间。

医疗配套上，项目周边距离月亮湾社康医院约756米，距离三甲医院——深圳市蛇口人民医院约2.7km、距离深圳市南山区妇幼保健院约3.6米，可满足业主日常就医需求。

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03.优缺点总结

总结一下项目的优劣：

优势：

1、低密住区，容积率仅2.65，低密度小高层（限高80米）住宅，又是12栋大社区，享有一线山景，宁静宜居，居住舒适度高；
2、社区纯粹，属于纯住宅小区,无人才房、安居房、回迁房，比较纯粹；

3、户型使用率达到85%左右，主打改善型居住需求，且户型设计采用居住舒适度较高的对称式和通透式结结构，保证了各单位向阳面，又尽可能避免临近单位的互相干扰；

4、配套完善，地铁、学校、商业家门口都能享受。

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深圳购房新政策主要包含以下几点：
1. 深户居民家庭、成年单身人士（含离异）限购2套住房，非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）提供购房之日前在深圳市连续缴纳3年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房。
2. 取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。
3. 入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保。
4. 夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数。
5. 首付比例：无房无贷首付30%，无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%。

6. 转让增值税从2年免变5年才免。
7. 豪宅线：总价750万以上，同时容积在1.0（含）以下，同时套内面积120（含本数）平以上或者建筑面积144（含本数）平以上。
8. 新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。