《北京律师解读：借名买房不懂法律关系而败诉的案例剖析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与人物关系

原告陈志强、李婉霞系夫妻，被告林晓莉是原告儿子陈宇昊的妻子，本案涉及北京市丰台区一号房屋及S 号车位的所有权争议。

二、案件事实经过

1. 房屋及车位购买情况

- 2019 年 12 月 29 日，林晓莉与案外人赵鑫签订系列合同，购买一号房屋及 S 号车位，成交价格包括房屋主体价款 3300000 元及装修设施折价款 478000 元，定金 100000 元当日支付，贷款 1320000 元，首付款 2258000 元等，同时与中介签订《居间服务合同》支付居间服务费 81604.8 元，房屋及车位现登记在林晓莉名下。

2. 双方主张的出资情况

- 陈志强、李婉霞主张房屋及车位是其二人出资购买，与林晓莉系借名买房关系，提交银行流水、支付截图、装修合同、聊天记录、证明、租赁协议等证据，表明其支付了房屋装修、水电、物业、偿还贷款等费用，并实际居住控制房屋。林晓莉认可证据真实性，但否认证明目的，称公婆为房屋装修、出租事宜出资出力符合常理，不能证明借名买房关系。林晓莉则称房屋是以其名义购买，首付款来源于其与陈宇昊出售天津房产的售房款，贷款以其名义办理，因公婆居住所以他们支付了部分费用。

3. 诉讼请求情况

- 陈志强、李婉霞起诉要求确认房屋及车位所有权归其所有，经法院释明询问，明确不要求林晓莉配合办理过户，仅要求确认所有权。第三人陈宇昊同意原告的诉讼请求和事实理由，称夫妻二人未出资，是原告出资购买并实际居住。

三、原被告主张及争议焦点

1. 原告主张

- 陈志强、李婉霞认为虽房屋及车位登记在林晓莉名下，但实际由其出资购买，与林晓莉存在借名买房合同关系，基于此主张所有权归其所有，其证据主要围绕出资及实际使用情况。

2. 被告主张

- 林晓莉认为房屋是其与陈宇昊的夫妻共同财产，从看房、选房、合同签订、付款、贷款、登记等环节均以其名义进行，公婆的出资行为是基于家庭关系，不能决定物权归属，否认存在借名买房关系，且指出原告无北京购房资格，借名买房行为也无效，依据是物权登记生效原则及房屋购买的实际操作流程。

3. 争议焦点

- 本案争议焦点在于陈志强、李婉霞是否有权要求确认案涉房屋及车位归其所有，关键在于判断其与林晓莉之间是否存在有效的借名买房合同关系以及该关系能否对抗物权登记效力。

四、律师法律分析

1. 借名买房合同的性质与效力

- 陈志强、李婉霞主张与林晓莉存在借名买房合同关系，但即便该关系成立，在我国不动产物权变动模式下，借名买房合同仅产生债权效力，不具有物权效力，不能直接引起物权变动。我国实行登记生效主义，除法律明确规定的例外情况，不动产物权变动以登记完成为生效要件，借名买房不属于这些例外情形。所以，陈志强、李婉霞不能仅凭借名买房合同关系直接主张房屋所有权。

2. 证据的证明力分析

- 陈志强、李婉霞提交的证据虽能证明其对房屋的出资及实际使用情况，但这些证据不足以推翻物权登记的公示公信效力，不能确凿证明双方存在借名买房的合意以及该合意具有合法性和有效性。林晓莉关于房屋购买过程的陈述及证据，在形式上更符合房屋所有权取得的一般流程，且其对陈志强、李婉霞出资行为的解释具有一定合理性，从证据优势角度看，陈志强、李婉霞的主张难以得到支持。

3. 购房资格对合同效力的影响

- 林晓莉提出陈志强、李婉霞无北京购房资格，借名买房行为无效。虽然借名买房行为本身可能因违反限购政策等规定而存在效力瑕疵，但这并非本案的关键决定因素。即使不考虑购房资格问题，基于前述的物权变动规则和证据情况，陈志强、李婉霞的诉讼请求也难以成立。

五、法院裁判结果与影响

1. 裁判结果

- 法院驳回了陈志强、李婉霞的全部诉讼请求，这符合我国不动产物权变动的法律规定和证据判断原则，维护了物权登记的公示公信效力和交易安全。

2. 影响

- 此案例对于类似的房屋产权归属纠纷案件具有重要的指导意义。在涉及借名买房等房产权益争议时，当事人应充分认识到不动产物权登记的重要性以及借名买房行为在法律上的风险。非经合法有效的物权变动程序，仅凭出资或私下约定难以对抗物权登记的效力。法院在审理此类案件时，会严格依据物权法律规定和证据规则，审慎判断各方的权利主张，确保法律的公平公正适用，避免因随意突破物权登记制度而引发的产权混乱和交易秩序破坏，同时也提醒当事人在房产交易中要遵循法律规定，谨慎处理产权归属问题，避免不必要的纠纷和损失。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！