《北京房产律师深度剖析：借名买农村宅基地缘何被法院否决》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与人物关系

原告刘桂杰、陈悦君起诉被告陈慧英、张宇旭，涉及北京市顺义区F 号院房屋的权属争议。刘桂杰为陈悦君、陈慧英之母，陈慧英与张宇旭为夫妻。

二、案件事实经过

1. 房屋初始购买情况

- 1996 年 8 月 19 日，因刘桂杰、陈悦杰之夫陈宏贤为城镇居民不能购买农村宅院，遂以张宇旭（C 村村民）名义，出资 12000 元与钱德霖夫妻签订买房契约购买涉案宅院，原有北正房四间、西厢房两间。2021 年，张宇旭与钱德霖、钱德辉的农村房屋买卖合同纠纷经法院审理，确认该合同有效，涉案宅院集体土地建设用地使用证登记在钱德霖名下。

2. 房屋翻建及协议签订情况

- 2016 年，因房屋年久失修需翻建，4 月 9 日刘桂杰、陈悦君、陈慧英、张宇旭签订《协议书》，约定翻建费用 55 万元，刘桂杰出资 30 万元，陈悦君出资 25 万元，超出预算由陈悦君追加支付，同时明确该宅院实际所有权人为刘桂杰，其拥有处置与分配权利，宅院利益与升值利益归刘桂杰。协议签订后，房屋拆除建成现有格局。

3. 证据提交情况

- 刘桂杰、陈悦君提交农民住宅建设申请审批表、施工合同、施工图，证明其出资重建房屋；提交转账记录、收条和《补充协议》证明建房款由二人支付；提交《协议书》证明各方约定；还提交民事判决书证明陈慧英与张宇旭已离婚，共有基础消失。张宇旭认可部分证据真实性，但对证明目的均不认可，称房屋翻建由其主导，刘桂杰、陈悦君的出资系家庭内部关系，且《协议书》非真实意思表示，但经法院释明未对《协议书》申请司法鉴定，陈慧英认可刘桂杰、陈悦君提交证据的真实性和证明目的。

三、原被告主张及争议焦点

1. 原告主张

- 刘桂杰、陈悦君认为《协议书》系家庭成员对家庭财产的处分，系真实意思表示且不违反法律规定，应为有效，请求确认《协议书》有效，涉案房屋归刘桂杰所有，陈悦君有权居住使用，其依据是协议约定及出资建房事实。

2. 被告主张

- 张宇旭不同意原告诉讼请求，认为《协议书》实质为借名买房，违反法律规定及公序良俗应为无效，涉案宅基地及房屋应归其所有，称协议签订非真实意思表示，且建房系其主导，原告不具建房资格，即使出资也是家庭内部关系，不能因此取得房屋所有权。陈慧英同意原告的诉讼请求。

3. 争议焦点

- 本案争议焦点在于《协议书》的效力以及涉案房屋的所有权归属问题，关键在于判断《协议书》是否因违反农村宅基地相关法律规定而无效，以及原告的出资行为能否使其取得房屋所有权。

四、律师法律分析

1. 《协议书》的效力问题

- 虽然张宇旭不认可《协议书》真实性，但经法院释明未申请司法鉴定，根据证据规则，法院确认《协议书》的真实性。然而，从法律规定来看，农村宅基地具有特定的社会保障功能，其使用权与集体经济组织成员身份紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。刘桂杰、陈悦君并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，《协议书》中关于房屋所有权归刘桂杰的规定，会导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，损害本集体经济组织其他成员的利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此该协议应属无效。

2. 房屋所有权归属问题

- 尽管刘桂杰、陈悦君主张出资翻建房屋，但基于农村房屋与宅基地不可分离的特性，以及宅基地使用权的身份限制，其出资行为不能改变房屋所有权的归属。房屋初始系以张宇旭名义购买，且张宇旭为集体经济组织成员，在没有合法有效的协议改变房屋权属的情况下，房屋所有权仍应归张宇旭所有，刘桂杰、陈悦君不能仅依据出资建房主张房屋所有权。

五、法院裁判结果与影响

1. 裁判结果

- 法院驳回了刘桂杰、陈悦君的全部诉讼请求，这是基于对农村宅基地法律规定的严格遵循以及对《协议书》效力的准确认定，维护了农村土地管理制度和集体经济组织成员的合法权益。

2. 影响

- 此案例对于类似的农村房屋权属纠纷案件具有重要的警示意义。在涉及农村房屋的交易、翻建、权属约定等事项时，当事人必须充分考虑农村宅基地的特殊性和法律限制，非集体经济组织成员不能通过协议等方式变相取得农村宅基地使用权和房屋所有权。法院在审理此类案件时，会严格依据法律规定，确保农村土地制度的稳定和公平，防止因违法约定导致农村土地权益的混乱和侵害，同时也提醒当事人在处理农村房屋相关事务时要谨慎行事，避免因不了解法律规定而产生不必要的纠纷和损失。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！