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嘉华天珺沙盘

都说海淀新房保值增值第一，但也有不少新房让人失望，除了中海富华里维权，还有大牛坊保利的嘉华天珺样板间开放了，但价格却最低到了7.7万。不过，高楼层8万9左右，均价8.3万/平左右，跟富华里对齐。

有人会问7.7万户型肯定低楼层，设计差吧。

看户型分布图很清晰，永丰北大牛坊嘉华天珺的户型有三居四居，三居分别是边户88平三居，41套；之前永丰有，但是没有它的这种270度采光窗。

99平三居，分布位置在地块最南侧一排，西侧地块北侧一排，还以地块中间边户为主，592套，占比约40%；

118平三居全部在东侧地块北侧一排，71套。

127平四居套数87套；

134平四居400套，也是主力户型，占比约36%，位置在地块中间为主；

172平四居全部在东侧地块中间户，60套。

还有部分变异户型，25套，从70平到129平不等。

样板间有99㎡、134㎡和172㎡三个主力户型样板间。

88、99、118平三居和127平四居都是功能型户型，客厅面宽都在3.7~3.8m左右，比较一般。但优势就是布局合理，收纳空间多。

99平可以看到，餐客厨一体化，且餐客厅等宽，有餐边柜。家政间也是个亮点。

其中99平入户门存在正对北侧次卧门的问题。

遗憾的是，134平四居入户门也基本正对客卫，隐私性稍差。南侧次卧卫生间也没做明卫。

遗憾的是，172平南侧也有个暗卫。

好的是，134和172平四居，三套房设计，三个卫生间，其中134三个卫生间和172南向7m的客厅面宽都是永丰新房的唯一。

图永丰南海开颐海澐颂户型是纯改，起步户型95平三居29套。90平变异户型6套

不过最高占比的110平三居，136套，占近19%。

115.116平三居，60套。包括115变异。

117平三居，29套。

121-123-136-143-149-154-164-169平四居，分别132套，44套，84套，54套，80套，32套，40套，20套。

功德寺两个地块户型，001地块最多的是139平四居，210套，占比47%；

175平四居，140套，占比31%。

越秀和华润002地块，最多的是139平四居，300套，占比43%。

具体可以点击：功德寺户型最终版来了

有海淀客群向12345反映，希望减少这两个小户型的供应，加大120㎡供应，红姐不禁感叹，还是海淀群众力量大呀！

大牛坊嘉华天珺主力就是99平三居和132平四居。两者占比约76%。中关村三小分校+海淀大悦城+故宫北院+湿地公园，加上嘉华天珺外立面是80%石材和铝板构成，且保利的开窗比非常大，依然是保利项目最大的特色。小区配置了下沉庭院和会所，有游泳池，健身房，会客厅等功能，以前的项目没有。这也是海淀头一份。

这是优势，劣势是没地铁。

大牛坊离着最近的是中关村三小科技园分校，周边都是回迁房，教育方面一般，如果教育优先，那就不是最好的选择。

如果大牛坊降价，那么大概率134平的价格更低。

因为颐海澐颂，功德寺都有这个面积段，但颐海澐颂没办法降价，因为有8.4万方的配建，楼面价就高达8万左右，顶着9.3万去卖 。

所以可能嘉华天珺这个低楼层7.7万单价。

而避开锋芒做的99平三居户型，压力稍微小点。同时保利还要面临来自中海富华里现房8.5万的价格竞争。

额外提一句，嘉华天珺楼面价5.96万元/平米，中海富华里楼面价5.85万元/平米。两年时间，海淀地价几乎没涨，但是指导价涨了。

嘉华天珺指导价9万元/平米，富华里和栖海澐颂指导价分别为8.2万元和8.5万元/平米。

目前中海富华里现房销售情况并不乐观，富华里汇园取证一个多月，0成交，而富园现房大户型还剩着呢。富华里现房的成交价大约8.5-8.6万元/平米。

而永丰标杆海淀幸福里，9月份成交的一套99平三居， 中高楼层，二手房单价不到7.5万元。

看过户型对比后，我们从总价段选择看的话，700万总价段，嘉华天珺没有竞品。如果700万还想买海淀新房，只能选嘉华天珺89平三居。

如果800-1000万总价段，颐海澐颂的95平和保利嘉华天珺99平两者对比，如果注重位置，注重交通，紧邻永丰南地铁+建华学校，不太注重户型产品力，优先买海开，只有29套，需要拼手速。但需要提一句，建华也不一定能摇到。

嘉华天珺99平是主力户型。

如果1000万-1200万总价段，110平面积段上，海开颐海澐颂110-116-117平三居，与保利嘉华天珺116平三居对比，如果嘉华天珺开盘价格够低，碾压海开，您可以选择嘉华天珺。

120平面积段有海开123-125平 ，功德寺120+，如果投资属性强，且学区需求，建议功德寺地块。后者改善盘里的小钢炮，两面宽产品，上地板块，有孩子的家庭能满足书包的刚性需求。

提一句，有消息称，想上上地实验基本没戏，有概率上地实验树村，最差的可能就是会调剂到青龙桥校区。有消息称后期会减少学位，所以对于学校这个事情，难说，想考虑好学校入学的话慎重选择。

功德寺高压线问题有反复，之前已经明确高压线会入地，剩下只是时间问题，但是南边一街之隔的小区高压线明确不入地，所以考虑这个地块一定做好高压线长期不入地的打算。

130平面积段的有嘉华天珺134平低楼层，再加上海开颐海澐颂138平，如果不需要地铁，注重低总价，改善品质，选择嘉华天珺134平低楼层。

如果产品控，想要三面宽，永丰附近工作，不需要书包，注重居住体验，买海开颐海澐颂138平，143平，149平。而且套数都相对多点，好买。

再提一句，海开的缺点是垃圾填埋场，但是建议对比考虑的自己实地去看一下。

功德寺97平三居，106平三居，但产品力差点，比如两面宽。如果想在上地，总价对应面积就只能这个户型，就买功德寺。

如果预算1200万以上总价段：海开143-149-154平四居 没有竞品，稳。

如果预算1300万以上总价段：海开164-169平，保利嘉华天珺170平，位置优先建议选颐海澐颂。

功德寺139平，如果你是地段控，部分有上学需求，这里保值增值属性更强。

对比颐海澐颂和功德寺，颐海澐颂注重低总价大户型！

过去永丰北能达到的最高总价，还不到1400万。

这次按照嘉华天珺最大面积172平计算，总价在1500万以上，永丰北的价格尺度又被刷新了。

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