深圳楼市：置换群体赢麻了

　　查理·芒格说：一辈子只需要做两件事，就可以变得很富有。

　　第一，发现什么是有效的，重复它。

　　第二，发现什么是无效的，避开它。

　　在深圳楼市，想让资产持续保持一定的活力，除了有条件与需求就进行置换以外，别无他法。

　　01

　　置换有两个阶段，一个卖房阶段，一个买房阶段。就当下市场而言，这两个处境本质上是有很大差别的。

　　当你处于卖房阶段，你可能会心灰意冷：为啥看房的人那么少？成交价提不上去？说好的“牛市”呢？

　　而到了买房阶段，市场掌握权更多在业主手上。特别是遇到没有硬伤的房源，价格很难谈下来。第一天回去考虑，可能第二天就有别人在签合同了。

　　在卖房阶段，你可能会为了拿到后续买房的资金，不得已选择割肉卖。

　　在买房阶段，你也许会为了拿个更心仪的优质小区，预算越加越高。

　　原本只是想换个700-800万的房子，结果越看越喜欢，预算加到900万以上，这种换房案例不乏少数。

　　用非优质资产去换取优质资产，无关市场，无关价格，任何时候都是可操作的。

　　像一些家庭，手上有多套老旧房、远大新，随着时间推移，这些房子将会越来越难卖，价格也很难有特别好的行情。

　　不如换个思路，抓住这波市场迅速出货，然后趁着首付低、利率低、税费低，在核心地段添置一两套好点的改善房，不论是用于出租还是未来流通性，价值都将优于原来的房子。

　　02

　　在房地产市场，为什么有的人赚钱，有的人亏钱？

　　其中缘由，可以从两个主要维度探讨。

　　从时间维度看，赚钱的都是那些买得早的，而亏钱的多数都是市场低位的时候犹犹豫豫，看到整个市场特别火热了才着急入场，因为恐慌情绪在高位站岗，市场回调时这种群体往往最受伤。

　　正如《黑冰》中的台词所言：

　　市场对于先知先觉者的回报，是最为丰厚的。

　　后知后觉，亏损的那个一定是你。

　　从板块和产品的维度看，手握同样的预算，买在核心地段的优质产品，可能房子稍微小一点，但其实稳定性和确定性相对更强。

　　如果预算不太多，又想要特别大的房子，就很容易退而求其次，买到特别远的外围板块或者是买到老破大，从价值层面这种房子的增值预期就很

　　所以买房，不是买一套房子，自己居住那么简单，更多的是考验人们对于房地产的板块和产品的综合认知，以及对未来发展趋势的判断。

　　十年以前，随便买房都能有不错的收益，因为那个时候处于野蛮生长阶段，每个区域的起点都差不多，但是从现在开始，如果买到一套没有增值预期的房子，只会消耗你的财力与机会成本。

　　03

　　关于学区房，有种说法是，未来深圳学区房可能会逐渐降低。理由是，出生人口下滑，接下来生源堪忧。

　　这个观点，既对又不全对。

　　我们经常讲，很多政策的初心都是好的，可是结果却往往事与愿违。

　　不论是名校集团化，还是教师轮岗试行，目的都是为了完善深圳教育制度，同时出清前几年的学区房价格泡沫。

　　毕竟对于那些除了学区优势之外，其他各方面都比较弱的房子，仅凭学区单一利好就涨得鸡犬升天，显然是不健康的。

　　与此同时，在大学区政策的推行下，那些集改善属性与优质学区于一身的房子，会变得奇货可居。

　　小区与小区的悲欢并不相通，像老破小这类学区房，在未来确实已经很难再像前几年那样再一次迎来高光时刻。

　　而对于自身综合素质强的这类学区房，诸如周边配套齐全、小区品质高、居住氛围纯粹等，不需要炒作概念，也具备很强的保值增值属性。

　　如果你在乎房子未来的成长性，就要尽早改变过去的单一思维，去选择真正有潜力的房子。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终