穿过风暴｜华夏幸福置换地带

编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。

在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。

同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。

观点网 9月末至11月初，华夏幸福股价实现从1-4元每股的跃升。

背后原因繁杂，最为直接的是这家深陷债务泥淖多年的企业，被多数投资者认为是化债受益标的。

相关部门年内重点提及支持地方化解政府债务风险的增量政策，拟一次性增加较大规模债务限额置换地方政府存量隐性债务。而华夏幸福此前的PPP模式，是为地方政府推进基础设施工程，因此存在大量对政府的应收账款。

这意味着，如若政策支持地方政府发债置换债务，则有利于华夏幸福的资金回笼。

这几年来，华夏幸福在化债同时慢慢向轻资产转型，目前已有所成效。体现在业绩上，该公司2024年第三季度实现营业收入约80亿元，同比上涨11.56%；年初至报告期末实现营业收入139.12亿元，同比下降21.79%。

2024年第三季度，华夏幸福实现归属于上市公司股东净利润26.09亿元；年初至报告期末实现归属于上市公司股东的净利润-22.41亿元。

由此可见，华夏幸福生产经营在逐渐回归正轨。

该公司董事长王文学最近于说明会上表示，公司始终以“保交楼”为第一要务，基于《债务重组计划》，全力推进债务重组，并坚定“全面转型产业新城服务商”战略转型方向，以“产业+园区”为核心，聚焦产业招商核心能力，立足于自持及运营服务的产业园区资源，重塑“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务组合。

股价波澜

华夏幸福近期披露控股股东对交易所对股价异常波动询问函的回函，王文学称，作为华夏幸福实际控制人，不存在涉及华夏幸福的应披露而未披露的重大信息，包括但不限于重大资产重组、股份发行等重大事项；并在股票交易异常波动期间，不存在买卖华夏幸福股票的情形。

观点新媒体获悉，华夏幸福近期频繁发布股价异常波动公告，比如截至2024年11月7日，该公司股票连续十个交易日内出现四次同向异常波动情形；9月26日-11月7日连续二十六个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计达到200%。

另外，于2024年12月2日、2024年12月3日和2024年12月4日连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计达到20%。

观点新媒体获悉，华夏幸福股价于11月8日创下2年多来新高，并在短暂回调后继续向上，于12月9日再达新高，至4.15元每股。

12月13日，华夏幸福收盘价每股3.42元，总市值133.85亿元。

三季度末，华夏幸福普通股持股情况看，华夏幸福基业持股11.5%、平安人寿-自有资金持股10.58%、平安人寿-分红-个险分红持股8.38%、平安人寿-万能-个险万能持股6.09%。中国平安通过多个账户合计持有华夏幸福的股份约9.8亿股，占华夏幸福总股本25.05%，为第一大股东。

自暴雷以来，华夏幸福股价自最高点32.18元一路下滑，今年股价在1元左右徘徊，甚至于7月10日跌至低于1元。根据相关规定，若A股公司股票连续20个交易日收盘价均低于1元，公司股票将触发退市条款。

为保住上市公司地位，华夏幸福高管采取增持方式稳定股价，比如王文学自7月11日起6个月内，以集中竞价方式增持股份，增持金额不低于1000万元且不超过1200万元。

但市场的力量显然更为强大，相比千万数额增持，市场及行业的整体情绪，直接让华夏幸福股价一路“飙升”。

业绩是原因之一，华夏幸福第三季度扭亏为盈，实现归属于上市公司股东净利润26.09亿元。

账款压力

更重要的原因在于，华夏幸福被市场作为地产困境反转的重要标的。

10月12日，财政部部长蓝佛安披露关于支持地方化解政府债务风险的增量政策，拟一次性增加较大规模债务限额置换地方政府存量隐性债务。11月4日，全国人大常委会召开，当天上午全体会议审议国务院提请的增加地方政府债务限额、置换存量隐性债务的议案。

而华夏幸福此前采取的正是政府和社会资本（PPP）合作模式，也就是一种“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式。

这一模式中，政府承担顶层设计与监管角色，无需承担前期资金，园区建设资金由华夏幸福垫付。后期，政府按照约定比例向华夏幸福支付相应咨询、服务费用。

华夏幸福投资的运营公司承担经营角色，通过资本市场运作筹集资金，负责产业新城建设、运营，通过外包给其他建筑类公司或者合作方式建设产业新城。

企业前期垫资，后期通过地产出售、产业发展及服务咨询等方式获取收益。这种模式的痛点在于，在地方财政压力下，华夏幸福存在大量应收账款，也就是地方政府本应支付给华夏幸福的“园区服务费”。

数据来源：企业公告

根据该公司历年年报显示的数据：2021年-2023年及2024上半年，华夏幸福期末应收账款账面余额分别为601.33亿元、583.53亿元、577.76亿元和576.11亿元；应收账款分别为564.93亿元、525.65亿元、467.88亿元和436.77亿元。

2024半年报显示，华夏幸福应收账款期末账面余额按账龄来看，3-5年的达到400.94亿元，5年以上有接近百亿数额。

上述期内，华夏幸福应收政府园区结算款分别为589.04亿元、571.13亿元、564.04亿元和562.89亿元，应收政府园区结算款为公司产业新城业务产生，主要客户为地方政府。

截至2024年上半年，华夏幸福计提坏账准备达到135.98亿元，计提比例为24.16%，其中对于5年以上的应收账款计提49.4亿元，比例为50%。

数据来源：企业公告

2024年中报显示，华夏幸福计提坏账后应收账款为436.77亿元，前五分别为固安县新兴产业示范区财政分局、河北沙城经济开发区管理委员会、长三角嘉善科技商务服务区管理委员会、南京溧水经济开发区管理委员会、新郑市华夏幸福产业新城建设指挥部。

上半年数据中，按欠款方归集的期末余额前五位应收账款和合同资产汇总金额为488.02亿元，占应收账款和合同资产期末余额合计数的比例25.22%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额为70.93亿元。

这也拖累了华夏幸福的业绩。

2021-2023年，华夏幸福营业收入分别为431.81亿元、319.42亿元和359.07亿元；扣非净利润为-329.49亿元、-164.89亿元和-101.80亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

值得关注的是，华夏幸福应收账款数值于三季末降至316.75亿元，较期初减少32.3%，出现较大水平下降。华夏幸福称：“主要系本期信托抵债处置子公司所致。”

也就是华夏幸福在推进的化债工作。

化债不断

华夏幸福债务重组计划于2021年披露并于同年获债委会审议通过，之后该公司不断推进重组方案项下的重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作。

根据三季报披露的相关情况，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为1900.29亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组），约占金融债务金额的87%。

华夏幸福及下属公司九通投资发行的境内公司债券存续余额为274.95亿元，较2023年末减少96.35亿元；境外间接全资子公司在境外发行的美元债券协议安排重组已完成重组交割。

债务重组计划之下，华夏幸福于2021-2023年录得债务重组损益数额为7864.38万元、257.05亿元及99.53亿元，2024年前三季度为74.79亿元。

以股抵债进展方面，此前华夏幸福采取“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，积极推进金融及经营债务重组。

最新披露的信息显示，“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额约为139.46亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为34.82%；“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为59.3亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.72%，获得“幸福优选平台”股权比例约为11.12%。

资产出售也是现金流的重要补充来源，目前永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易等，均正在按照转让协议推进相关安排。

信托计划进展方面，2023年11月21日，华夏幸福完成信托计划设立，信托规模为255.85亿元。2024年3月7日，以上述信托计划受益权份额抵偿“兑抵接”类金融债权人合计不超过240.01亿元金融债务，已实施完毕信托抵债交易的金额为110.21亿元。

最新公告显示，本次信托抵债已完成，华夏幸福已指定誉诺来(固安)信息咨询服务有限公司代为保管债权人相应抵债信托受益权份额，本次信托抵债涉及华夏幸福公司债合计不超过票面金额169.71亿元，并抵偿合计不超过27.99亿元金融债务。

值得关注的是，华夏幸福今年还采取一些创新方式化债，比如10月推出关于“置换带”相关安排，方案拟引入廊坊市属国企承接部分金融债权人的债务，规模预计200亿元左右，对应匹配的置换带资产主要包括项目公司持有的应收账款、固定资产等。

作为条件，金融债权人须向廊坊市属国有企业或指定主体提供新增融资，新增融资以及存量融资且应需满足4个条件：一是新增融资额度为债权余额的1倍；二是融资期限为8年；三是融资利率以金融机构中标报价为准，但不得高于3.85%；四是就存量融资的金额等情况，合作金融机构应事先与华夏幸福确认一致。

华夏幸福在方案中表示，置换带方案实施后，华夏幸福不再为存量融资的债务人。对参与置换带的债权人而言，存量债务由更具备清偿能力的廊坊市属国有企业承接；对未参与置换带的债权人而言，包括“兑抵接”在内的公司债务金额整体实现压降，现金兑付比例得到提高；对华夏幸福而言，有利于公司更好地落实保交楼、安置房任务和维持产业新城等业务的可持续经营、更好地执行930方案，持续偿还金融债务。

转型样子

显而易见的是，在华夏幸福发展过程中，以往重资产模式早已无以为继，但多年产城运营经验，却能够使其以轻资产的模式继续发展。

观点新媒体获悉，这几年，华夏幸福积极落地战略转型，立足自持及运营服务的大量产业园区资源，在继续开展开发业务的同时，大力发展运营业务、服务业务及园区衍生业务，全面转型“产业新城服务商”。

细看华夏幸福选择的转型路径，一是面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业服务等；二是挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及低空经济、园区新能源、数字化等优质资源，切入新赛道；三是持续探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售服务等产业链上下游环节。

目前，华夏幸福已形成“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务。开发业务主要包括产业新城开发和住宅开发，住宅开发主要是“保交楼”。

运营业务是目前最为重要的模块。观点新媒体获悉，华夏幸福目前运营管理产业园、创新中心、酒店、教育等多类资产。

产业园运营方面，华夏幸福在环京及外埠累计运营69个产业园，总面积超166万平方米，平均出租率逾70%；创新中心运营方面，在管总面积约15万平方米。

服务业务主要包括产业招商、产业招租、产业新城服务等全流程产业发展服务，物业服务以及代建服务和营销服务等不动产相关服务。

具体来看，前三季度，产业招商服务方面，华夏幸福（深圳）产业发展有限公司招商签约固定资产投资额200.66亿元；招租服务的幸福蓝线月累计接受委托面积544万平方米，累计招商签约面积为20.6万平方米，同比增长56%；产业经纪服务营业收入约5.8亿元，交易规模超300亿元，成交面积超5000万平方米；企业服务累计服务企业数量达45万家；园区运营面积约47.4万平方米，出租率保持在96%。

物业服务方面，幸福物业报告期内，城市服务在管面积约6500万平方米，社区服务在管面积约6000万平方米；第三方项目在管面积4858万平米。

不动产服务方面，华夏幸福的代建业务于上半年新增签约项目9个，合约总建面130万平方米；幸福安家聚焦都市圈不动产销售服务，探索直播电商和房屋优选模式，签约额近1亿元。

园区衍生业务，主要包括科创园区运营及其他围绕园区新能源、园区数字化建设等方向的园区衍生业务。期内，华夏幸福投资的苏州火炬创新创业孵化管理有限公司实现营业收入1.63亿元，同比提升3.5%。

值得关注的是，低空经济也是华夏幸福转型上重要的一个方向。

王文学今年将持有低空经济领域高科技企业--酷黑科技全部19.9967%股权无偿赠与华夏幸福，同时华夏幸福与酷黑科技签署战略合作协议，进一步加强在低空经济领域的协同布局，这被华夏幸福认为公司在低空经济业务实现的关键性突破。

资料显示，酷黑科技成立于2016年，是北京理工大学的学科性公司，专注无人系统装备开发的企业，依托智能无人系统国家重点实验室，深耕涵道飞行、陆空两栖、轮腿机器人、飞行汽车、智能网联等先进技术领域。

华夏幸福认为，公司发展低空经济优势显著，拥有丰富的区域合作资源与产业新城（产业园），为低空经济场景化、闭环化提供了合作主体与场景，可在产业新城（产业园）实现多种应用场景落地。

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