上海楼市脱离了基本面

大家好，我是观观。

不知道大家最近对于市场的感受是什么样。

反正，我在一线的体感是市场非常火热。

总结起来有“三热”：

中介的带看热、交易中心热、我们自己的线下课也很热。

反映到买卖交易，就是每天成交数据都有惊喜。

最近又出现了单日成交1312套，再次刷新单日成交记录。

难道是火爆的楼市真的回来了？

但其实我想说的是上海楼市出现了背离。

“上海楼市的技术面正在领先于基本面”。

不是我要给大家泼冷水，情况确实有些撕裂。

现在上海楼市的技术面是什么样呢？

说个小事情大家可能就明白了。

前两天，一个2021年高位卖房的朋友这两天问我有什么房子推荐。

印象里1年前他还是妥妥地空军，坚决不买房。

现在却主动关心起楼市来了。

普通人关心的重点实打实地发生了偏移。

上半年的时候，一聊起来楼市，大家第一句话都是：上海房价还要跌多久？

紧接着就是现在该不该卖房，是不是要抓紧“跑路”。

要说那时候是“逃命式”的卖房一点也不夸张。

你降价10万卖，我就在再便宜5万，买家坐在家里就把房价打下来了。

现在你再去看，大家讨论的声音已经变成了：

“现在该不该买房”、“什么时候买合适”。

这种热情不仅仅停留在口嗨。

现在买家看房的热情也回来了。

听我们小区的门卫说，最近周末一天都能有十几个看房的，已经好久没有这样的情况了。

根据我们自己研究院的数据监测：

周带看量连续上涨。

头部中介的带看数据和趋势也一样。

而且带看的强度和持续时间都超过了527新政后的市场。

图源潜龙勿用

在很多人以为带看会下降的时候，又拉了上去。

不得不说，“这个冬天确实不太冷”。

这背后的核心是，大家觉得价格可能跌到位了。

大刺激继续，现在该不该买房？

刚需改善，应该如何选择“高品质保值“房源？

小孩马上读书了，应该如何挑选“低溢价”学区房？

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但是这样的情绪和真实的经济基本面是有些错配的。

说实话其实最近的市场情绪，我个人是不太喜欢的。

楼市刚有些起色，慢一点反而更合适。

就像刚从重症看护室出来的病人，不适合马上大鱼大肉，逐渐的恢复是最理想的状态。

但是实际情况是，技术面一线成交的量、价，包括大家的信心预期一下子都拉得很高。

影响楼市的根本因素却还没有真正改观：

经济没有完全恢复，租金还没有上来，利率还没有降到位，就业预期也还不行…

但是不少人已经按照牛市的估值来看这个楼市了，开始把价格往上拉了。

虽然不能说这个趋势是错的，我的体感是还有待观察。

现在的状态，对于我们的购房者来说是不太友好的。

什么叫不太友好？

买房人会觉得其实未来没有那么好，但房东已经觉得很好了。

关键房东还心挺齐的，攻不破。

你要还想着拉着房东出来谈，然后上来就砍50万、100万的，那房东确实直接摔桌子走人了。

在买家视角，即便他感觉明年可能不会跌了，但是去一线看房发现，已经从最低价涨了5%左右了。

就会担心这把明年的涨幅吃掉了，会高位接盘。

这种买卖双方的博弈，多空之间的博弈，还要持续一段时间，直到达成共识，才能确定是真牛市还是短期火热。

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火热的市场，带来一个很现实的问题。

特别便宜的房子买不到了。

像徐泾这边的一些地铁沿线次新房，最低的时候只有5万/平。

如今再想捡漏，这个捡漏的价格可能也要5.5万/平上下了。

相当于一套100平的房子一下涨了50万左右。

在当下，这样的涨价幅度还是有点吓人的。

降价买和涨价买完全是两种心情。

比如一套500万房子，你最终砍价50万，450万买下来。

同样一套房子，如果挂牌只有400万，最后加价50万，450万买下来。

肯定还是前者更有喜悦感，而且买的更放心。

当下一些优质的房子确实是需要适当加点钱了。

如果你要问我买房的建议，如果加钱了，那就要买“最好的”。

牛市这肯定不可能，但是现在是完成有可能实现的。

怎么理解这个最好的呢。

就是你看上的小区里面最好的。

比如中楼层以上的、不靠马路的、景观视野很好的……

既然不加钱想谈下来有难度，那就买最好的，同样是拉满性价比。

而且现在是楼市的低点，等你3、5年再卖房的时候市场也可能是高点。

你这小区最好的房子肯定是可以卖出溢价的。

总结就是想办法买到小区前20%的房子，这是你当下可以做的事情。

最近的政治局会议提到：

实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节。

中央经济工作会议提到：

明年要保持经济稳定增长，保持就业、物价总体稳定，保持国际收支基本平衡，促进居民收入增长和经济增长同步。

同时都强调要稳住楼市。

其实上面都看到了问题，改变需要时间换空间。

如果说，确实很想等一些明确的信号可以吗。

接下来有两个重要节点大家可以关注。

节点就是明年3月的两会了。

两会重点看两个数字：

一个是经济增速、一个是财政赤字率。

我们现在的赤字率一般是3%左右，GDP增速是5%左右。

如果这两个东西都往上提，明年的机会就很大。

因为全力搞经济了。

现在普遍预计的赤字率3.5%，GDP增速5%左右。

算是中等偏高的水平。

如果真是这样，我觉得基本确认了，今年是一个筑底，没有问题。

虽然我不能说现在就是牛市了，但是有一点我可以肯定。

楼市现在是属于从左侧交易向右侧交易切换的状态。

最低谷已经过去了。

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