房段子：拒绝云看房，别当『参数党』

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

最近我们看了两个盘，A楼盘的得房率高一些，B楼盘的低一点，因为B楼盘是早一点的设计，但不论是现在的性价比，还是地段优势来看都是更好的，就是过不去心理那道坎，觉得A楼盘的户型迭代了更有价值，家里人也出现了分歧，不知道怎么选择？

房段子解答

买房不要云看房，别当纯参数党。

有些时候我遇到认真的粉丝，总喜欢自己罗列一大堆数据，分别从地铁（包括学校、医院、通勤、商场等）距离；得房率高低；单价总价的细微差异...按照不同维度的积分来汇总得分，从而做出自己的优劣排序。

我倒不是否认这种认真的行为，只不过房子这种主客观参半的产品，其实是很难用评分来加以严格区分的。

真的没有人可以在绝对意义上评估不同维度的总分得分，买房太看眼缘了，甲之蜜糖，乙之砒霜！

买房没有绝对的完美，能有70-80%的满意度，就算非常高的匹配度了。

有人说A楼盘距离地铁500米，然后B楼盘是600米，所以B楼盘就更差？
有人说A楼盘通勤时间是40分钟，然后B楼盘是50分钟，所以就只看A楼盘？
最典型的，有很多人觉得A楼盘的得房率有98%，而B楼盘是95%，因此B楼盘就万万不可买？

这就是典型的纯参数党，说实话，同样的建面，95%和98%的得房率都很高了，在生活中其实并不容易发现这种细微的差别。买房前对人的心理影响大，但对买房后，甚至以后卖房的时候，差别就很小很小。

也就是说，大家总喜欢在非关键细节上耗费大量的精力，反而忽视了更为本质的一些综合感官。

比如地段的价值，界面的舒适度，配套的成熟度，生活的便利度；
比如层高，装标，外立面用材，工艺品质，电梯、架空、绿化，正反面侧面的颜值，车库入户大堂的细节；
比如楼栋的对视，楼间距（非容积率），采光视野噪音的测评...

这些才是软实力。

最后多说一句，得房率高低，放在二手市场还是按照建面来开价，真正影响价格的，到底是什么？

成都二手房市场已经很成熟了，大家都是被拷打过很多年的聪明人。

会员提问

你好，我们住武侯区的***，现在一个人在世纪城，一个人在郫县上班，明年小孩要读小学了，新房估计来不及了，除非买个学位。现在想问是直接买个二手学区房读书，还是顺势卖掉当前的自住房，置换新房更好？预算的话400内，特别好的可以450、460。

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

先说一句，最开始我脑海里设定的，其实是两个新房，建发书香云锦以及武侯西派臻境。

言归正传，你们明年孩子要读小学，是很着急了，但一方面算是错过早几年的置换时机，另一方面也可以自己想办法择校，所以这里就算打平，几乎可以不重点考虑孩子小学的事了。专注于怎么买一套好房子，匹配自身家庭的资产优化格局。

本身来看，**的129户型，从板块和房龄来说，已经开始老化了，当前行情价格是2万左右，相对稳定，但是也一眼望到头，属于躺平自住的操作，从生命在于折腾的角度来看，时间拉长后的综合价值会逐渐走低。本身的自住属性、学区教育，也不很明显，因此我觉得还是应该痛定思痛考虑置换出售的。

卖掉之后，怎么个买法，就像你之前预设的460万的预算，这个其实放在二手房市场是非常高的了，很少有能匹配你们预算的板块和楼盘。高总价的二手房并不多，而且买二手房大多是为了即买即住，孩子读书学区等，从这个角度来看，你们并不符合。

改善的460万级别的二手房，要么是偏僻区域的改善盘，但是地段价值薄弱，要么是核心区的优质产品，不过房东心理预期高，单价不便宜（比如东湖、攀成钢可以寻找到一些答案，人居东湖、天誉花园等），从性价比来说，也很难让人接受。

另外我觉得还算兼顾性的，我觉得是武侯新城的阳光城檀府、金科博翠府，单价没那么浮夸，与旁边的新房差价不大，也是北二外学区，不过临近三环，有些瑕疵房源价格才便宜，优质的房源，房东预期还是偏高。

上述二手房是备选，优选的，我觉得还是新房，尤其是你们摆脱了学区要求的情况下。

兼顾到你们夫妻双方工作的方位，西门西南门是最合适的。当前就只推荐两个，一个是建发书香云锦，一个是武侯西派臻境。

说实话，建发你们是冻资了，也去看了准备买的，我个人其实很支持你们入手，首批次虽然看起来优惠不大，但开盘的一房一价也不贵，之前好像是预选了房源的吧？所以开发商也很精，叠加新政，加快清盘，这对我们来说，心里是明镜，不是说政策真就利好新房了，而是我们的确是适合买入的。

建发从商业教育地铁医疗，以及未来的生态，大盘扎堆的界面来说，我觉得正西门最好的状态。

反过来说武侯西派，我个人其实很喜欢，产品的确很不错，学区属性也很强（对了，如果你们择校，就要择校新房对口的小学哈），不过武侯新城腹地有些杂乱，热闹由于，凌乱得多，这也是很多人质疑犹豫的原因吧。

两个盘其实都很好，主要还是看哪个更有性价比，哪个更早出现在我们的餐桌上。

当前，建发就是你们的大餐，首批次价格和楼栋还挺不错，往后我估计开发商还要看锅下米，小幅涨价。

会员提问

你好，明年9月孩子读一年级，想买个更好的学区房，大丰卖了一套手里只有50万现金，现在方案一是去城里买个老破小学区房，然后另外一个方案是卖掉现在的LD，然后大概200万，去青羊看看。内外金沙看了品质好的要350-400万太贵了，然后又有点不舍得LD，老破小主要是看实小和胜西的。现在夫妻主要是在西门和市中心上班。

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

明年小学了，也是该早做打算了。青羊小学初中还可以，但是以后高中，指标到校不多的哦（其实指标到校还可以，但是省重点质量一般），这个你们要注意，我们现在是青二的房子，也遇到了这个问题。

不过我考虑的是，一方面指标到校适合普娃，能力强点的牛娃应该考好点。二是时隔9年之后，到时候青羊高中可能也有巨变。

如果不卖LD的话，你们现在手里50万，再贷款个50，装修个20，把预算放在120左右，可以含装修领包入住一个青二学区老破小，但实验，胜西的够呛，东城根街差不多。

内金沙那边感觉跑远了，是比较倾向于兼顾性的，两套都要卖掉后的感觉，而且也不便宜，相当于绿地+学区溢价+杠杆=一套普通套三。

主要还是看预算，如果预算或者杠杆意愿不强的话，我建议就保持LD（自住改善+高中户籍+周末过渡）+青二东小学区老破小，自住或者出租都很不错。

如果收入高，希望这一次全面整合，全方位升级的话，那么就两套都卖掉，200万首付+杠杆100~250万的样子。不过也很艰难，二手房好的价格很高，新房合适的读书又来不及了。

方池街那边是胜西小学，学校是更好一点，但是房价也更高一些。老破小，一是看缘分，这个非常重要，二是看经验数据，靠谱的用心的经纪人很重要，三是看时机，当前上半年学区落户高峰期+叠加新政策，房东估计也傲娇，我建议不要太冲动了，要做好持久战的准备，今年青二是没发布提前落户要求的，因此时间还算充足，建议年中年底捡漏优质房源，主要是小区位置，小区品质，楼层和户型，当然也包括价格。

这个过程肯定是漫长而且痛苦的，要做好心理准备。房子要多看，多看才能有对比，哪些是好的小区，哪些是垃圾小区垃圾户型。毕竟你们买来后，也要考虑到后期的自住或者出租问题。

胜西小学周边对口楼盘不多，高层次新的新少城、尊城国际单价不菲，总价令人咋舌，有兴趣的可以去查一查。另外绝大多数是不宜自住的老破小，但凡事不是绝对，其中方池街11号院（省工会宿舍）、方池街36号院（化工设计院单位房）、万达公寓（有外墙砖还是商品房），比较适合自住。

家长和孩子也是分为三类的，一类是很聪明期望很高，那么可以直接追高顶流学校，不过单价溢价就很高。一类是纯躺平，不管那么多，买到哪就读哪，这种是大多数。还有一类就是兼顾性，孩子教育也要考虑到，但是我也不会一味追高房价，就考虑居中的单价1-2万之间的学区房，比如东小。东小肯定有很多地方不如实验和胜西，但是综合来看，各有所长吧。

胜西和实验，这种算是顶流了，房价都居高不下，一荣俱荣，如果胜西不好卖了，那么实验其实也不好卖，是大家对于学区溢价不认可的大环境导致的不好卖。茶店子小学和石笋街已经很好了，但是钱不多的话，感觉也买不到很不错的产品，还不如就看青二。