首开国樾天颂设计方案收11类反馈意见，建筑整体美观性遭吐槽

乐居新媒体 徐迪 12月12日，密云规自分局通告密云区长安新村和南菜园新村旧城改建棚户区改造项目MY00-0104-0066、0069、0080地块项目规划设计方案公众反馈意见采信情况。

项目位于密云新城0104街区，东至南河支路、西至南更大街及蓝河湾小区、南至水源路及首开国樾天晟小区、北至开园小区。项目建设单位北京绿州博园投资有限公司，为首都股份（600376.SH）旗下全资子公司。

9月9日，项目案名发布：首开国樾天颂，主推75-165平洋房产品。

该项目共包含三个地块，其中0066、0080规划用地性质为R2二类居住用地，总建筑面积约19.13万平方米。

北区0066地块规划15栋6-11层住宅，拟建户数730户，另有配套公服6栋、人防出入口4处及地下车库1处；

南区0080地块规划11栋8-11层住宅共446户，另有配套公服4栋、人防出入口1处及地下车库1处；

0069地块为A334托幼用地，建面约6177.53平方米，拟建设12班幼儿园一处。

上述方案自2024年10月14日-10月22日进行了为期7个工作日的网上及项目现场公示，公示期间收到多份反馈意见，主要涉及规划图纸准确性问题、楼间距和日照采光问题以及居住环境整体美观建议等十一大类。

（一）关于规划图纸的准确性问题。

公示的规划图中存在楼号标注错误的情况，即公示文件中的12号楼实为2号楼，13号楼实为1号楼。这一错误可能引发不必要的误解与混淆，望贵局能够及时更正，确保信息的准确无误。

建设单位意见：规划审批楼号与最终交付楼号存在差异，公示文件中关于开园小区楼号为建设工程规划许可证楼号，本次仅参照审批图纸确定现状建筑位置进行新建建筑退距及日照分析，最终以公安局备案审批的门楼牌号为准。

分局意见：双方意见无较大分歧，均予以采纳。

（二）关于密闭式垃圾收集站（清洁站）建设问题

公示期间收到多份反馈意见，不同意密闭式垃圾收集站（清洁站）建设，会产生臭气，同时伴随有细菌或病毒的扩散传播，造成浑浊气体的聚集，危害居民生活健康。

建设单位意见：本项目的密闭清洁站属于小型5类，与相邻建筑间隔距离应≥8米，距离住宅楼距离为约17米，满足相关标准要求。综合考虑周边居民意见，我单位同意调整优化密闭式垃圾站位置。

分局意见：经相关部门综合研究，请示区政府同意，采纳公众意见，取消该密闭式垃圾收集站（清洁站），并由建设单位统筹做好后续新建小区内部的垃圾收集清运相关规划设计。

（三）关于公园预留地的规划变更

小区在初建时，1、2号楼前的三角地被规划为公园预留地，这一规划不仅提升了小区的整体居住环境，也符合居民对于公共空间的期待。然而，随着县政府于2016年对规划的调整，我们不禁质疑：这一变更是否充分考虑了小区居民的意愿？是否遵循了相关的民意调查程序？我们恳请贵局能够就此问题给予明确答复，并说明规划变更的合法性与合理性。

建设单位意见：2017年1月13日北京绿州博园投资有限公司，通过一次性招投标方案取得密云区长安新村和南菜园新村旧城改建棚户区改造项目开发建设权，成为该项目实施主体。2018年取3月30日取得建设项目规划条件，明确MY00-0104-0066、0079、0080地块为R2二类居住用地，MY00-0104-0069地块为A33基础教育用地。2024年8月12日签订土地出让合同，出让宗地用途为R2二类居住用地。

分局意见：建设单位意见属实，予以采纳。

（四）关于楼间距、日照采光问题

1.新建项目与开园小区楼间距过近，要求充分考虑楼间距对居民生活的影响，确保新建建筑不会给既有居民带来不必要的困扰与压迫感，建议在满足国家标准基础上应留有富余。

2.建议现状开园小区与新建住宅间距应按1.7倍系数计算和控制，建筑与正南北向夹角应按开园小区现状建筑偏角为准

3.新建小区严重影响开园小区采光

4.开园小区中间的新建的高层，图上标的是斜向距离，是否考虑施工误差和高度，还有绿化等影响，此间距是否不符合规范要求，是否还要考虑新建楼的外檐装饰造型，散水等问题

5.新建小区内0066-16#配套公服楼配电室距离开园小区现状建筑太近，建议移位置。

建设单位意见：按照公示版方案建设后，本项目对周边现状建筑国家规范规定的日照标准未产生不利影响。

公示之后综合考虑北侧开园小区业主意见，我公司在公示版方案基础上进行了最大限度的调整，其中：本项目2#住宅楼中间一个单元砍掉一层，3#住宅楼向南挪动0.45米，4#住宅楼最西侧单元11层做退层处理，方案修改之后，本项目对于北侧开园小区日照模拟及间距退距均高于国家相关规范及标准要求；

本项目1#住宅楼与开园小区现状住宅之间不存在正立面投影重合关系，无日照退距的强制性要求。设计期间已充分考虑外墙装饰等不利因素，与开园小区1#楼（原审批图纸13#楼）、2#楼（原审批图纸12#楼）防火间距均大于13米，满足规范要求。公示之后考虑到开园小区业主意见，1#住宅楼相较于原方案往南挪动1.1米，拉大与开园小区之间距离，现方案与开园小区1#楼（原审批图纸13#楼）、2#楼（原审批图纸12#楼）住宅楼间距较原来均有所增加。

除住宅楼外，本项目北侧配套服务设施均为4.65米单层建筑物，与开园小区楼间距均满足国家规范要求。日照计算时，配电室均作为遮挡建筑记入计算模型，对北侧开园小区国家规范规定的日照标准未产生不利影响。

分局意见：依据设计单位出具的日照分析结果，建设单位意见属实，予以采纳。

（五）针对幼儿园用地问题

1.幼儿园距离住宅楼太近，太吵，建议移一下位置，如果移不了位置建议考虑好后期如何管理。

2.关于幼儿园与住宅出入口交通组织怎么考虑

建设单位意见：根据规划，0069地块为A33基础教育用地，应新建12班幼儿园。0069地块幼儿园主楼与正南北向的夹角为15.42度，在计算其对北侧现状住宅的日照间距时，按照1.7倍的建筑高度计算。幼儿园高度为12.00米，应退距21.25米，距离北侧开园小区住宅楼最近距离为21.93米，满足相关规范要求。

幼儿园活动室、寝室需满足冬至日满窗3小时要求，活动场地须有1/2面积在标准日照阴影外，故活动场地需布置在南侧以及屋顶上，且幼儿园主体为了保证日照规范要求，不能大范围向南移动。考虑到北侧开园小区业主意见，幼儿园往南微调约0.5米，为了减小幼儿园屋顶活动场地噪音对周边居民影响，于幼儿园屋顶北侧设有隔音屏障。

根据《北京市密云县新城0104街区MY00-0104-0069等地块控制性详细规划》要求，0066地块开口为西侧以及南侧，0069地块开口为东侧，0080地块开口为北侧以及东侧，交通组织符合控规要求。

分局意见：建设单位意见属实，予以采纳。

（六）规划用地总面积问题

异议人自述MY00-0104-0066地块内包含了异议人依法享有的土地使用权面积286.944平方米，异议人持有的《房产所有证（密字第00438号）》中的土地使用面积为286.944位于MY00-0104-0066地块内，对规划设计方案总用地面积有异议。

建设单位意见：我公司于2024年8月12日取得国有建设用地使用权出让合同，明确密云区长安新村和南菜园新村旧城改建棚户区改造项目MY00-0104-0066、0069、0080地块项目整个规划用地面积属于首开集团所有。

分局意见：建设单位意见属实，予以采纳，针对征收补偿问题不属于我分局职责，已将意见转告相关主管部门。

（七）关于居住环境整体美观的建议

我们注意到，拟新建小区的高层建筑均为单元式设计，且排列较为密集。这种设计不仅缺乏美观性，还可能对周边景观造成不良影响。我们建议开发商在规划设计时能够充分考虑建筑的整体美观与和谐性，采用更加科学合理的布局方式，以提升整个区域的居住环境质量。

建设单位及设计单位意见：本小区为单元式布局，项目整体规划以平行布置方式为主，在用地不规整的区域结合点式住宅，规划结构清晰，布局规整，组团明确。

设计充分考虑控规要求，高度均不超过33米。本小区住宅建筑层数为5-11层，住宅建筑高度为14.85米-32.55米。北侧开园小区住宅层数为11-18层，建筑高度35.3米-55.6米。本小区作为开园小区的南侧相邻用地，建筑高度相对北侧现状建筑整体偏低，规划空间高度上整体呈现北高南低的空间走向，形成良好的居住空间序列。

本小区采用坡屋顶形式，外立面颜色采用米白色以及深咖色为主，与周围环境协调统一。住宅排布充分考虑用地形态、消防、日照等因素，采用一字型排布，减少地面交通空间，提高楼间绿化空间，提升小区品质。南北区规划设计形态统一，楼栋分布较均匀。

分局意见：建设单位意见属实，予以采纳。

除上述意见外，反馈中还涉及四大分类不属于分局职责，主要涉及征收补偿、城市道路开通以、周边公交线路以及施工噪音补偿等问题。

据悉，北京绿州博园投资有限公司2017年1月13日通过一次性招投标方案取得密云区长安新村和南菜园新村旧城改建棚户区改造项目开发建设权，成为该项目实施主体。

2018年取3月30日取得建设项目规划条件，明确MY00-0104-0066、0079、0080地块为R2二类居住用地，MY00-0104-0069地块为A33基础教育用地。2024年8月12日签订土地出让合同，出让宗地用途为R2二类居住用地。

项目距密云万象汇500米左右，步行1.2公里至鼓楼商圈，直线距离京承高速、高铁密云站约1公里。

周边主要在售新盘是同为首开开发的国樾天晟项目，总计207套住宅，2020年10月预售，目前仍有部分现房在售，网签均价3.1万元/平。