楼市，国家这步大棋很多人没看懂？懂行：普通人要提前做2个准备

当很多人都觉得楼市已经无招可出的时候，国家却在短短一个月不到时间，下了一盘堪称创历史的大棋，很多人可能都没看懂，我们不妨来简单梳理一下，看是不是这么回事？

先说一个楼市逻辑。

在过去的二十多年楼市管控中，我们一直遵循“热了控，冷了拉”的策略，其目的是让市场处于稳步发展中。但从结果可以看到，每拉一次，都会超过前高，这就是我们不少人说的感觉，房价是越调越高。但需要说明的是，这一波（2021年下半年至今）楼市调控明显改变了节奏，不再是简单地拉抬楼市。为什么这么说呢？

不知道大家注意到没有，从2021年下半年至今，我们对楼市的提振，一直采取小火慢炖的形式，比如降利率、发购房补贴、提高公积金贷款额度、放开限购、降低首付比例等等。效果有没有？肯定是有的，但效果都会比较短暂，市场发展没有持续性。要保持这种延续性，有没有法子呢？答案肯定是有的，那就是继续给房地产加杠杆，降首付、拆迁是给购房者加杠杆，高溢价卖地是给开发商加杠杆。目标就一个，按照央媒经济日报多次撰文提到的，促进楼市企稳回升。

国家这步大棋很多人没看懂？

现在看来，无论是给购房者加杠杆，还是给开发商加杠杆，确实都用上了。问题就在于，如何做好善后？对此，既要楼市企稳回升，又不要楼市金融风险扩大化，起码做了两个阻隔。从目前看来，其实已经形成了一个完美的闭环，我们不妨来看看是如何做到的。

拆迁重启，虽然目标是去楼市库存，但做到了“一石二鸟”。

都知道，以往的拆迁都是拆迁户拿着大量的拆迁款进入楼市，楼市存量迅速消耗，市场很快就热起来了。但这次则不一样，比如，广州在近期通过了2021-2035年的城市更新专项规划，其中提出“探索房票安置政策机制”，成为首推房票安置的一线城市。在广州之前，已有30多个城市或者省推行了房票安置政策。

为何大家都用房票安置而不是货币安置呢？房票安置，就是按照拆迁标准，发给你房票，让你到指定地方去买房子。这个操作空间就很精准了，对于大多数城市而言，哪里有库存房子，房票的使用范围也就在这里。最终的效果就是，带动楼市交易量盘活市场的同时，又不至于让热点区域变得更热，是一种非常“隐蔽”的去楼市存库做法。所以，国家在超大、特大城市推行城中村改造（拆迁为主），去楼市库存的同时，又不会让市场过热。

让开发商加杠杆，通过土地市场热度传导，进一步激发购房者信心，但加了一把锁。

这是自然资源部给各省市的指导意见，要求放开土拍的价格限制，实行“价高则得”、“优质优价”，在最新的土拍中，已有城市执行，一些城市也明确表示在下一批土拍中实施。土拍的冷热对楼市的影响，不用多说，对于占房价6-7成成本的土拍价格放开，谁都知道目标是什么，就是激发购房者信心。

但我们也更深知，如果让开发商放开拿，即便民企不敢拿，国央企也可来拿，是不是意味着杠杆可以加到无以复加的地步呢？如果那样的话，市场肯定会再次狂热。然而，需要说明的是，那不是国家的初衷，其积累的风险不是我们每个人能承受的。所以，必须要为土拍放开限价加一把锁，这就是这两天热议的国14号文也被房间称为“第三次房改”，正式启动。

很明确，国14号文提了两个任务，一个是通过加大保障房供给，实现居者有其屋，另一个是让商品房回归商品属性，满足改善需求。啥意思？

一般来说，按照国际正常房价收入比，普通家庭不吃不喝6-7年就可全款一套保障房了，就是我们现在看到一些城市建设的安置房、经济适用房，以后不存谁没房子，这是国家给的福利，房价涨不涨，跟你买这样的房子没多少关系，这类房子是保底的。

当然了，如果以后市场全是建这样的房子卖，楼市就不可能真正实现企稳回升的目标。解决了没多少钱人的住房问题，还得让有钱人实现改善目标，那就索性让改善的商品房回归市场，你有多少钱、有多大能力，就买多贵的房子，不干预开发商定价，也不干预购房者购买，那些所谓的限购行政限制自然就随即退出。

这两个目标一落实，其好处就是，没人再抱怨房价高买不起房，要想住好房子，你就努力呗。所以，看到这里我们可土地价格限制放开，实行“优质优价”对应的策略了，好的地块、建好的房子，价格本身就高，你有钱就买吧，如果需求多，那就摇号，或者定再高的价格呗，既可通过高价地捂热带动了楼市交易，同时也可创造大的住房消费，何乐而不为呢？

可以说，国14号文的两个目标，其实就是为全面放开楼市行政管制而做的最后准备，从根本上解决了“既要又要”的问题。那么，对于我们个人来说，又应该做什么样的心理准备呢？在懂行人看来，起码有两个。

一是拆迁暴富成为过去式。本身来说，城市化进入后期以后，拆迁就越来越少。何况拆迁还肩负定向去楼市库存的任务，以后拆迁就是给你房票。正如前文所言，给你房票定向买某个区域的房子，说明这里房子本身就是不怎么好卖，无论是地段还是配套都不是那么优质，你想变现还得打个折，何谈暴富？以后拆迁能保本就是好的。

二是房子一涨俱涨的时代真的过去了。既保底，又让好房子回归商品属性，有人对此做了一个形象的比喻，品质好房以后就是酒中的“茅台”，终究属于有钱人，普通房子则是酒中的“二锅头”，有酒香，确保人人都能喝得起。那么，对于普通房子而言，特别是那种老旧房，无品质的房子来说，随着出生人口下降和城市化放缓，本身就没有什么优势，又多了即将大量上市的保障房竞品，价值趋势可想而知。

那么，楼市这步棋，你看懂了吗？