《房产合同争议：查封房遇借名买房主张，法院支持与否的关键》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产纠纷与执行程序的交叉领域，案外人执行异议之诉时有发生。本案中，刘桂芬以其系房屋实际所有权人为由，对法院执行登记在赵宇鹏名下的房屋提出异议，试图阻止房屋的拍卖与查封，这涉及到借名买房关系的认定以及物权公示原则的法律适用问题，对于厘清当事人的权益边界具有重要意义。

二、案件事实

1. 执行案件背景：

钱文亮与赵宇鹏民间借贷纠纷经法院判决，赵宇鹏需偿还借款及利息，但未履行义务。钱文亮申请执行后，法院于2021 年 12 月查封并于 2022 年 4 月裁定拍卖登记在赵宇鹏名下的一号房屋。刘桂芬此前提出执行异议，被法院驳回后提起本案诉讼。

2. 刘桂芬主张及证据：

- 刘桂芬称其与赵宇鹏系母子关系，因自身贷款受限，于 2005 年 6 月 30 日通过公证书委托赵宇鹏代买一号房屋，购房款来源包括政府住房补贴（已通过公证书转归赵宇鹏名下用于购房）、夫妻积蓄及变卖原自有房产所得 35 万元，并提交了相应的公证书、房地产买卖合同及收款凭证、银行流水取款记录等证据。

- 同时，刘桂芬提供水电气缴费凭证、物业缴费凭证及居住证明，表明其在该房屋居住十七年且承担各项费用，主张自己是房屋实际所有权人。

3. 赵宇鹏陈述及证据：

赵宇鹏认可刘桂芬的诉讼请求，称房屋实际为刘桂芬夫妇所有，因贷款问题登记在自己名下，并提交银行还款清单，显示以涉案房屋做贷款的情况，称刘桂芬夫妇的钱不够购房才进行贷款，但钱文亮对上述证据均不予认可，认为与本案无关，不能证明房屋所有权归属。

三、各方诉求

1. 原告刘桂芬诉求：

- 请求法院中止执行一号房屋，停止对该房屋的拍卖。

- 请求法院解除对案涉房屋的查封。

- 要求诉讼费由被告承担。其依据是认为自己是房屋的实际出资人且已合法占有居住多年，虽登记在赵宇鹏名下，但实际所有权应归自己。

2. 被告钱文亮辩称：

请求法院驳回刘桂芬的全部诉讼请求，并由刘桂芬承担本案全部诉讼费用。其理由是一号房屋登记在赵宇鹏名下，法院的查封、拍卖措施合法，且赵宇鹏曾对房屋办理抵押登记，刘桂芬提供的证据不能证明其为房屋所有权人。

3. 第三人赵宇鹏述称：

认可刘桂芬的诉讼请求，强调刘桂芬夫妇是真实出资人，房屋因贷款问题登记在自己名下，但实际属于刘桂芬所有。

四、法院裁判结果

驳回刘桂芬全部诉讼请求。

五、律师案件分析

从法律视角剖析本案，关键在于借名买房关系能否对抗房屋的物权登记效力以及执行程序。

根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。一号房屋登记的产权人为赵宇鹏，这是物权公示的结果，具有法律效力。虽然刘桂芬提供了一系列证据试图证明其为实际出资人及实际居住人，但这些证据不足以确凿地证明双方存在借名买房的明确法律关系。

刘桂芬提交的公证书中关于购房补贴转归赵宇鹏名下的表述，在钱文亮质疑其为赠与的情况下，难以直接认定为借名买房的合意；房地产买卖合同及收款凭证并非涉案房屋的直接购房凭证；银行流水取款记录也无法明确款项用途为涉案房屋购房；水电气及物业缴费凭证和居住证明仅能说明其居住事实，不能直接等同于房屋所有权归属。

即使赵宇鹏认可刘桂芬的主张，但在缺乏充分、明确的借名买房书面协议或其他有力证据的情况下，无法对抗房屋已登记在赵宇鹏名下的物权公示效力。因此，刘桂芬要求中止执行、停止拍卖及解除查封的诉讼请求缺乏充分的法律依据，法院不予支持是符合法律规定的。

本案警示当事人，在涉及房产交易尤其是借名买房等特殊安排时，务必签订清晰、明确、合法的书面协议，并保留好购房款支付、房屋使用管理等方面的完整证据链，以避免在面临房屋权属争议或执行程序时，因证据不足而无法维护自身的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！