法拍房降温：前11月挂牌量、成交额双下滑

12月17日，中指研究院法拍数据库发布监测显示，截至11月底，2024年全国法拍市场挂拍法拍住宅数量同比减少约7.2%。成交金额同比减少约31.6亿元，清仓率也有所下滑。

分析认为，整体法拍市场处于温和波动阶段，低基数城市的恢复比较明显，一线城市中，深圳的成交折价率表现最好，达到97.8%。

温和波动

中指研究院数据显示，截至11月底，2024年全国法拍市场挂拍法拍住宅数量累计28.9万套（包含已成交、已流拍、已中止、暂缓、撤回），较2023年1－11月的31.2万套同比减少约7.2%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，法拍房挂牌量减少而成交量提升的现象，通常预示着二手房销售市场同样火热。同时，法拍房市场的这一波动受到多种因素的综合影响，包括价格水平、购房者心理预期、法院拍卖策略、市场供求关系以及房产评估价值等。

成交量的增长并未同步带动成交金额的提升。数据显示，2024年1－11月，全国累计成交法拍住宅拍品数量约10.4万套，总成交金额1471.9亿元；较2023年累计成交9.9万套增加约6.1%，2023年同期总成交金额1503.6亿元，减少约31.6亿元。

中指研究院高级分析师张晓飞分析称，量增的原因大致为，法拍市场为了促进拍品流动，拍品定价一般会低于市场水平，部分购买者在法拍市场中寻求购房机会，抵消楼市中房价下降空间，法拍房价格吸引购房者在法拍房市场加大关注。

然而，受购房者心理预期降低的影响，法拍房价格定位出现下滑。张晓飞表示，法拍过程中，一拍起拍折价率在0.7－1折之间；二拍为一拍起拍价的0.8，二拍起拍折价率在0.56－0.7折之间。

以2024年11月数据为例，张晓飞表示，11月法拍住宅累计成交1.05万套，其中一拍成交3819套，各拍次中占比36.4%，一拍成交均价约为1.19万元/平方米，较2023年约为1.32万元/平方米的成交均价降低约10%。二拍成交5373套，各拍次中占比51.2%，二拍成交均价7972元/平方米，较2023年成交均价7342元/平方米增长约8.6%。由数据可以推断出二拍阶段成交热度相对提升，但成交金额较评估价更低。

从各省市来看，2024年1－11月部分省市法拍住宅交易趋势与上一年比相对平缓；部分省市挂拍量、成交量较2023年同期变化浮动较大，低基数省市变化最为明显。从成交趋势上看，广东、江苏、浙江、四川等省份成交量位居前位，法拍房成交量较2023年同期分别增加4.8%、9.5%、7.5%、9.1%。

一线城市表现稳定

在法拍房市场中，成交折价率成为竞拍者关注的焦点之一，与挂拍量、成交量和成交金额共同构成了市场的重要指标。成交折价率高，通常意味着法拍房的价格相对稳定，波动较小；而折价率低，则可能预示着价格波动较大，存在一定的不确定性。

根据中指计算公式，即成交价除以评估价再乘以100%，得出一线城市的成交折价率为79.46%，表现更为稳定，二线城市和三四线城市则分别为75.04%以及76.5%。据悉，该比率越接近1，说明评估价格越符合购房者预期。若比率高于1，则评估价低于购房者预期；若低于1，则评估价高于购房者预期。

尽管一线城市整体表现稳定，但四个城市间仍存在差异。数据显示，北京11月新增挂拍法拍住宅238套，交易截止拍品568套，其中成交192套，清仓率33.8%，成交折价率71.2%。上海11月新增挂拍法拍住宅127套，交易截止拍品239套，其中成交118套，清仓率49.4%，成交折价率76%。广州11月新增挂拍法拍住宅221套，交易截止拍品691套，其中成交183套，清仓率26.5%，成交折价率77%。

值得注意的是，深圳在成交折价率方面表现尤为突出。11月深圳新增挂拍法拍住宅226套，交易截止拍品544套，其中成交214套，清仓率39.3%，成交折价率97.8%。

谢逸枫表示，作为一线城市的独特优势，深圳的法拍房不仅质量上乘，而且多位于城市核心区域，产权新且配套设施完善。这些因素共同促使深圳法拍房的成交折价率相对较高。

此外，从全国成交总价最高标的物来看，位于上海市徐汇区长乐路661号的全幢不动产在2024年11月29日以1.27亿元的价格成功出让，成交折价率为84%。据悉，该标的物建筑面积达527.4平方米，评估价为1.5亿元，共有6人参与报名，经过41轮竞价最终成交。

北京商报记者 王寅浩 李晗