攻略 | 香港买房和内地区别一文看清！

在港府一波又一波撤辣利好政策后，香港楼市迎来了小阳春，不论是一手房，还是二手房，销量都有了一定程度提升。

内地人也开始来港置业。今年前三个季度，香港的一、二手私人住宅市场，“普通话拼音买家”有8,133宗，涉及金额高达906亿元，直接创下历年新高。

与此同时，随着内地香港两地融合，不少港人有了在内地置业养老的想法，并开始成为大湾区房地产的一大主要客源：

不过，“在香港买房”和“在内地买房”的区别，差的可不是一星半点。接下来，大家一起来看看香港和内地买房的区别在哪！

公摊有多大？

对于想要买房的大家来说，买多大的房子、住多大的房子，是首要标准。

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内地

在内地，购房时一定会出现一个词——公摊。

所谓公摊，就是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。简单来说，就是公共区域，比如楼梯间、公共门厅、警卫室等等。

公摊面积的大小会直接影响到房屋的价值、物业管理费用、居住体验等方面。因此，在购房时，都需要对公摊面积进行详细了解，并谨慎考虑其对购房总价和后续居住成本的影响。

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香港

而在香港，在2013年就取消了公摊面积，规定新楼盘必须统一采用“实用面积”进行出售。

也就是说，开发商标的是“500呎”，那么你买到手的房子实用面积就是“500呎”。

说个有意思的题外话，其实“公摊面积”最早是香港发明，并传到内地的。

上世纪五六十年代，香港豪门霍英东是公摊一词最早的主要发明人。

1954年之前，香港的房地产销售都是按栋出售，业主置业都是按栋购买，所有的公共区域都属于一个业主，所以自然没有公摊面积一说。

这一年，霍英东收购回香槟大厦并重建，开始以分层的形式向购买者出售，这样一来，便面临着公共的楼梯、公共的走廊和过道等公共区域。

于是，他召集了全体业主签订了一份关于公共面积使用协议的公共契约，这就是公摊的最早由来。在这种公契产生后，之后的香港房地产业一直沿用这种模式。

由于预售制和公摊面积对房地产经济的潜在刺激，很快受到当时港府、房地产商和物业公司的大力追捧，由此一直延续了下去。

1995年，内地正式引入香港的预售制和公摊制度。

结果大家都没想到，香港后来取消了公摊面积，公摊面积却从此成为了内地特色！

产权有多久？

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内地

内地买房，有一个很重要的东西——产权。

在内地，土地所有权属于国家集体所有，政府将土地的使用权出让给开发商，这个使用权限根据土地的类型划分为70年、50年、40年等不同的年限。

比如，住宅的土地使用年限一般为70年。工业及公益事业用地，土地使用年限一般为50年。商业、办公类建筑（含服务型公寓），年限一般为40年。

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香港

在香港买房置业，同样也有一个很重要的东西：地契。

所谓地契，就是用来证明土地所有权的法律文件。在楼房购买过程中，地契的年期和续期政策，会影响购房者的决策和楼房的价值。

香港土地业权分为“永久业权”和“土地租借权”，简单来说，永久业权是土地归个人所有。

但是放眼全香港，有且仅有一个中环圣约翰教堂是永久业权。

而土地租借权是土地归港府所有，港府只是把土地租给个人，地契的年期，就是界定土地租用者用地的期限。

香港地契的年限分为：50年、75年、99年、999年。999年的地契年限，也就是大家常说的“千年地契”：

不过这种千年地契也并不普遍，香港999年地契的物业目前数量稀少且分布不均，大多数集中在港岛和九龙区，主要有以下这些：

自从1997年7月15日起，香港新批土地契约的年期被定为50年。

这一政策调整反映了香港回归后土地政策的新变化，也就是大家熟知的“50年不变”。

具体来说，如果是97年之后建成的房产，新批的土地使用年限是50年。

土地租期到期后，只要没有公共利益的需求，港府会重新厘定租期、地租，批准延长租期。业主每年只需缴纳相应的地租，就可以继续使用物业。

税要纳多少？

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内地

内地买房，主要缴纳契税、增值税（在特定条件下免征）、土地增值税（在特定条件下免征）和个人所得税（在特定条件下需缴纳）等税种。

根据房屋面积和购房套数不同，契税税率也有所不同。

例如，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

注意：此政策可能因地区和时间而有所调整，最新政策中已将享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确了家庭第二套住房的契税优惠政策。

而增值税在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。

取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

出售房屋时，如果房屋不是家庭唯一住房且持有时间不满5年，可能需要缴纳个人所得税。

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香港

在香港，如果要买房的话，根据具体情况不同，可能需要缴纳从价印花税（ASD）、额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)、新住宅从价印花税(NRSD)…

但是，香港在《财政预算案》中公布：从今年2月28日起，香港所有买家，包括首置、非首置、公司客、境外客，以后都只需要缴付从价印花税！

从价印花税，就是指香港永久性居民购买首套住宅物业时，根据房屋价值按不同档次缴纳印花税，税率从100港元起，最高不超过4.25%。

具体税率根据物业价值分段计算，例如物业价值不超过200万港元的部分，印花税率为1.5%。超过200万港元到300万港元的部分为2.25%等。

非香港永久性居民在港买房，在2024年2月28日全面“撤辣”（即取消额外印花税、买家印花税等）之后，也只需缴纳与香港永久性居民相同标准的印花税。

除了税种和税率差异外，香港买房还需要支付差饷、地租、律师费、中介费和管理费等额外费用。

差饷，是对拥有土地及建筑物的业主征收的税项，按年租值的5%缴纳。

地租，是按年租值的3%缴纳，但并非所有物业都需要缴纳地租，只有部分土地由于历史原因等需要缴纳。

无论是购买一手房还是二手房，都需要通过律师楼完成交易，因此需要支付律师费。一般房价为1000万时，律师费约1万。如果购买二手楼，还需支付楼价1%的中介费。

每月需要缴纳管理费，一般为3~4元/平方尺（香港的房屋面积单位为平方尺）。

说到这，大家也不难看出香港买房和内地买房在很多方面都存在显著差异。

所以，大家在选择购房地点时，应充分了解当地的税收政策和相关费用，以便做出明智的决策。

当然，买房流程也是很重要的一点。

一手房

买房流程

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内地

1.购房资格审查：部分城市实行限购政策，主要依据户籍、社保缴纳等情况进行限制。购房前需了解当地政策，确认自身购房资格。

2.看房与选房：购房者通常通过房产中介、网站或开发商直接看房。看房过程中，购房者可以详细了解房屋信息，包括户型、面积、装修情况等。

3.合同签订：买卖双方直接签订合同，或通过中介协助签订。合同内容需明确双方权益，包括房屋信息、价格、付款方式、违约责任等。开发商需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

4.定金与首付：定金比例和支付方式由买卖双方协商确定。首付时间和金额要求根据购房政策和贷款条件有所不同。

5.贷款审批：购房者需根据自身情况选择合适的贷款方式，如公积金贷款、商业贷款或组合贷款。贷款审批流程包括提交申请、审核资料、评估房产价值等步骤。

6.产权调查与产权证明：内地产权调查相对简单，主要由购房者或中介进行核实。购房完成后，购房者将获得房产证或不动产权证。

7.交房与验房：签订购房合同后，购房者通常开始还贷款。交房时，购房者需进行验房，确保房屋质量符合合同约定。

8.资金托管与监管机制：内地资金托管由银行和相关部门负责，根据施工进度控制监管账号里资金的释放。

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香港

1.研究楼书：楼书也就是售楼说明书，在开售前最少7个工作日，由发展商公布。内容包括周边发展、平面图、建筑外貌等等。

2.看房：香港的一手房大多数都是精装修的，会设置样板间以供参观。

3.计算价格：开发商会提前至少3个工作日，公布房子的价格，里面包括面积、售价、折扣条款、支付安排等等。

4.登记入票：买家提交购买意向书以及提交支票，登记后就有一个收据和抽签号。

5.抽签：通常在开售前一日进行抽签，抽签决定买房的先后顺序，排在前面可挑选的房型也就越多。

6.选楼和签临约：抽中的买家可以按照顺序选房，并当场和开发商签订合同并交定金，定金通常是楼价的3%-5%。

7.付款方式选择：一般会提供“即供付款”和“建筑期付款”两种付款方式。

8.正式签约：签临约后5个工作日，再签《正式买卖合约》，缴纳“加付订金”，并付清印花税和律师费。

正式合约和临时合约区别

9.交杂费：管理费、设备基金等等。

10.验楼和收楼：验楼的内容比较复杂，可以自己验，也可以请专业的人来验。一切准备妥当后，发展商会发“收楼信”。

了解内地与香港购房的区别，有助于购房者更好地规划购房计划，避免不必要的麻烦和风险。在购房过程中，建议购房者咨询专业人士或律师，以确保交易的合法性和安全性！