海珠，又一刚改神盘杀到！

前几天，我们就曾写过，如今的海珠西，是主城区刚需最后的乐土。（详情点此戳前文）

这不，海珠西又有一个刚改神盘将杀到。

海珠今年的第一宗涉宅地AH101314地块，也就是我们熟知的海珠三滘立交地块，今天出控规图了！

来源：广州市规划和自然资源局

根据规划信息透露，地块共规划7栋住宅楼。

从控规图可看出，1-3栋为3梯5户，4-5栋为3梯4户，均为46-48层的超高层住宅，并且还配备一所9班幼儿园。

这样的楼高和梯户比，项目大概率定位刚改，最小户型预计在90平左右。

三滘立交地块在8月被中交和交投以47亿元底价成交，楼面价扣除公建配套后约3.2万/平。

地块位于海珠传统的生活区，现有配套成熟，生活氛围浓厚。

譬如直线距离约1km范围内，有海珠儿童公园、广州粤海医院、孙逸仙纪念医院南院区、沃尔玛等，公园、医疗硬件都能满足日常生活使用。

地铁上与广佛线和2号线交汇站南洲站直线距离约500米，只是中间隔了一条水道。
周边的教育资源也较为丰富，附近如有三滘小学、南武小学、广州五中东晓学校等多所中小学。
不过地块配建仅一所幼儿园，并没有中小学资源，预计会按照地段分配到周边学校。

地块虽然邻近主干道，有一些噪音等影响，但周边被河涌环抱，前后也无太多高层建筑遮挡，高层有机会望江。加上产品能采用户型新规，未来还是能做出不错的品质感。

项目所在的海珠西板块，目前正进入新盘的“厮杀”阶段。

最直接面对的对手，便是本月绿城刚拿下的海珠客运站地块，与项目一江之隔，地价也基本持平。

不过绿城项目体量较小，预计会往纯改善方向打造，与项目错位竞争。

海珠区AH101303地块规划愿景示意图

在售楼盘中，邻近的中国铁建·西派粤府主打高端改善产品，坐拥一线江景资源，在售产品为120㎡、140㎡四房，均价约6.5万/㎡。（数据来源：贝壳）

而此前在市场上风生水起的中海“三观”，目前已陆续进入二手市场。例如与项目最近的中海观雲府，目前在贝壳上挂牌房源主要为86-164㎡三至四房，售均价在7.3万/㎡上下。（数据来源：贝壳）

虽说海珠西板块今年以来卷得飞起，但聚焦到南洲周边，目前新盘选择其实已不多，且都以改善为主的项目。

板块的优势，一个在于交通，有多条地铁交汇；另一个在于配套成熟，且离珠江不远。

三滘立交项目主打刚改产品，价格我估计会在5字头开卖，和目前在售的产品打出价格差异，部分景观、朝向比较好的产品单价有望冲6字头，但说不定也会有惊喜。