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时隔四年万科再现广州土拍市场 29亿包揽3宗地背后存大盘谋算

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12月17日,广州市成功出让4宗番禺区涉宅地块,其中南站商务区3宗地块被万科底价摘下,土地出让总价28.8亿元。这也是万科四年来首次在广州拿地。

今年以来,万科在土地市场的动作大幅减少,此次为何重现广州土地市场?这几宗地块与万科有何渊源?

3宗地均底价成交,建面超23万平方米

万科拿下的这3宗地块距离相近,均位于番禺区南站商务区。

其中,番禺区南站商务区BA0402105地块以底价11.5亿元成交,番禺区南站商务区BA0402074-1地块以底价8.36亿元成交,番禺区南站商务区BA0402074-2地块以底价8.94亿元成交。

据了解,上述3宗地块总规划建筑面积约23.4万平方米。除住宅开发外,需配建幼儿园及36班九年制学校等。

其中,番禺区南站商务区BA0402105地块须配建公交首末站、颐康服务站、社区卫生服务站等设施,合计建面2235平方米;番禺区南站商务区BA0402074-1地块须配建一所36班9年制学校、农贸市场、社区委员会等设施,合计建筑面积19924平方米;番禺区南站商务区BA0402074-2地块须配建一所9班幼儿园、托育机构、物业管理等设施,合计建筑面积3561平方米。

中指研究院华南分院分析师杨永俊表示,万科拿下的3宗地块成交楼面价在11409元-13614元/平方米。目前周边在售项目均价约35000元-40000元/平方米,预计万科项目后续入市后有一定的价格优势。

地块位于南站万科中心项目内,收储背景下重新盘活

万科在广州已有四年未拿地了,上一次拿地还是2020年12月份,万科击败多家房企,以63.07亿元的价格拿下广州增城区新塘镇东江大道东侧地块,溢价率15.36%,成交楼面价12932元/平方米。

此次,万科为何选择在广州南站商务区拿地?

据了解,此次挂牌的南站商务区3宗地块原本就位于南站万科中心项目内。该项目由万科广佛公司在2011年与片区石壁一村、石壁四村合作开发,由15宗地块组成,总计容建筑面积约126万平方米,占广州南站核心区约1/4面积;后续因轨道交通建设等客观原因,导致部分留用地块不具备开发条件。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出:“近年来,受轨道交通建设等客观原因影响,房地产市场下行,商办等非住宅开发难度加大,部分留用地不具备开发条件,闲置下来。这次出让的3宗地块,也就是15宗地的其中几宗。”

不过,在“收储”存量土地的大背景下,这3宗地块迎来了重新盘活的机会,被政府收储并调整规划,今年又重新挂牌。“作为土地前期整备方的万科,拿下该地块并无悬念。”李宇嘉说。

据知情人士透露,广州地方政府立足于南站片区的高定位,与万科广佛携手打造的低效存量用地盘活的创新试点:通过收储并优化规划再出让的方式增加南站片区多元化用地空间、提升公服配套,有效补充片区内稀缺的住宅供应和教育资源,提升南站商务区居住属性,同时为当地村庄回迁安置物业的交付提供资金支持,实现多方共赢。

万科广佛公司相关人士对新京报贝壳财经记者表示,公司持续看好广州南站板块潜能,本次获取地块也将缓解片区内住宅、教育和商业配套功能的稀缺,接下来会继续发挥自身大型综合住区开发优势,以大盘整体开发思路持续建设南站核心区。

板块内住宅占比低,出让地块有望补齐短板

万科是广州南站板块内最早布局开发的企业。杨永俊表示,目前周边商业配套日渐完善,已有不少企业入驻,另外,包括南站喜街、南站花城汇等商业体均已落成。但由于前期规划等原因,板块内以商业、商办用地为主,居住用地相对较少,居住氛围较弱,且教育资源较为缺乏。

李宇嘉也表示,广州南站及周边规划为商务区,住宅占比不到5%,此次成交地块的看点是收储并优化规划再出让,且作为住宅用地开发。作为广州重点打造的商务区,南站片区位于大湾区的核心地带,交通极其便利,总部企业密集,主力消费人群将是广州外溢购房潜力,以及大湾区内其他商务人群,叠加户型设计标准新规,加上参与前期土地整理,项目利润率确定性强。

杨永俊认为,本次地块成功出让,有望增加板块内居住人口,并通过配建的幼儿园以及九年一贯制学校,补齐板块内教育短板,促进广州南站周边区域的“站城一体”发展,进一步强化广州南站核心交通枢纽的功能。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐

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