北京楼市，二手房爆了？

最近看到有不少人说北京二手房市场爆了，12月份二手房成交将破2万套，市场火爆。

2万套这个数据我们预测是没错的。

12月截至17号，北京二手房住宅网签11650套，这个月肯定要破2万套的。

铁定超过11月份18763套的记录，再创新高。

但是以这个数据就说北京二手房市场爆了，显然不太客观。

12月份成交量之所以继续创新高，有一个不可忽略的客观因素，那就是税费政策。

购买140平及以下住房，契税统一1%；而且对满二的住房一律免征增值税。

这个政策从12月1日正式执行。

所以，12月份的数据里面有不少是为了省税费，故意拖到12月才网签的。

当然了，虽然楼市没有爆了那么夸张，但是也确实不错。

最近几个月成交都很不错，10月1.74万套，11月1.88万套，12月更是2万多套。

说明确实有很多购房者在入场买房。

再来看看实时成交数据：

10月份北京二手房实时成交量大概2.5万套。

11月份北京二手房实时成交量大概2.1万套.

这个月截至16号，实时成交量大概1.1万套，预计最终也能到2.1-2.2万套左右。

这个数据相比之前每个月1.5、1.6万套确实涨了很多，说明这一波政策利好确实促进了很多人进场。

虽然成交量很不错，但是房价还是相对比较稳定的，部分不错的房子价格较之前有一定的涨幅，不太好的房子还在持续阴跌。

所以，选择很重要，不同的需求买房时机也不一样。

北京楼市，二八分化，注定只有少部分房子能跑赢大盘。

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问题1：饭总，昨天看了您的视频，朝阳十八里店那个房子怎么样啊？我在朝阳这边上班，感觉这个离得还相对比较近，不知道适不适合买？

饭总：你说的应该是金隅那个隅东序吧，这个房子蛮不错的，开盘我们有几个粉丝没有抢到自己想买的楼层，板块本身也不错，规划了人大附，地铁也通车了，旁边还有两个商场的规划，而且这个也算是朝阳四环边上最便宜的一个板块了，之前的几个盘卖的不错。但是适不适合你还是要结合你的需求去定啊，这个千万不能马虎。

问题2：饭总，北京房子很多顶层价格低很多，请问能不能捡漏啊？

饭总：北京每隔几年就会有一场大暴雨，著名的723暴雨时，北京有非常多的小区顶层都发生了漏水。所以买顶层尽量选择大品牌物业好的，或者政府大院类，顶层的防水防晒做的比较细致。另外没有电梯的顶层因为不方便老人孩子进出，所以转手率比较差，虽然买的时候价格便宜，但卖的时候也不太好卖，通常6层无电梯顶层的价格比2楼价格便宜30%左右。所以顶层虽然便宜，但是你也要考虑好能不能接受缺点。

问题3：老师好，西二旗后厂村码农，总价格700-800万之间，首套房，核心诉求是自住，短期内不打算要小孩，但想要个3居。希望距离西二旗越近越好，想问一下能选哪里，优缺点是什么。多谢老师指点～

饭总：建议看看海淀的马连洼，马连洼优势是周边比较成熟的片区，未来还规划了19号线北延线，和现在的16号线，形成两轨交汇（西北旺站），升值潜力还是不错的。可以看看春晖园、百草园、梅园、竹园等，都是附近楼龄里较新的小区，你上班通勤非常方便。劣势是虽然背负了海淀学区的溢价，但周边的学校整体水平排不到前列，附近上车盘楼居住品质一般，而品质次新小区面积普遍较大、总价很高，差异化明显。另外永丰附近的新房，努努力也能够得上，也可以对比看看。

问题4：饭饭老师，您好！我是北京户口，首套住房，自住兼投资，打算年底买房，预算在2000万左右。孩子在望京上班，希望开车半小时能到，我喜欢容积率低，绿化率高，居住人口素质比较高的小区，南北通透，户型方正，不喜欢二、三十层的高楼。目前重点在看朝阳和东城，您觉得选哪个区合适？为什么？请老师拨冗解惑！

饭总：东城可以看看有广渠门和朝阳门，富贵园、本家润园、南门仓胡同、南弓匠营胡同、大方家胡同这些小区。

朝阳可选的片区比较多，望京、奥林匹克公园、亚运村、南沙滩这些都可以看看，例如融科橄榄城、远洋万和城，其次金星园、美伦堡等小区。

东城房子的特点是老楼偏多，新楼大多以塔楼回迁房为主，虽然整体保值性尚可，但很大一部分原因是区位和学区溢价造成的。如果选择东城，就需要在地段和居住品质上有所取舍。

对比来看，这几年朝阳的教育发展也日渐完善，教育资源和东城差距正在逐渐缩小，且同等预算下朝阳的小区品质普遍较高，比如封闭式管理，人车分流，有园林水系，物业服务好等，从自住角度来说，朝阳更适合你的情况。

问题5：饭总好，我是第一次买房，小白，有一套房子原来挂420万，现在挂370万，降了50万，中介说业主外面有债务纠纷，据说欠了2000多万，着急用钱，我想问能不能捡漏？确实资金有限，哈哈

饭总：不建议你买这样的房子，因为交易过程中随时可能被查封，一旦查封，交易无法继续，就只能通过打官司的方式来追回房款了。如果碰到的业主是个老赖，钱可能都要不回来，如果钱能回来，通常也有一段执行时间，短期内你也无法重新买房，浪费时间浪费精力的。

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