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贱卖!深圳这些豪宅业主破防了

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  最近从外地过来深圳买房的投资客,绝大多数都是全身心投入新房市场,目的只有一个,就是希望能够买房赚钱。

  但现实是,自2016年那波大行情后,深圳楼市的分化行情就很明显了,并且这个现象会随着时间的推移而加剧。

  别说郊区的刚需房,即便是豪宅,资源不匹配,照样活成投资反面教材,让有钱人听了都大惊失色。

  举例来说

  01

  罗湖中海天钻,靠近罗湖万象城,对面就是学校,交通也便利,当年开盘可谓风光无两,全球多地巡展,包括北京、香港和英国,宣传满是“罗湖第一豪宅、深圳顶豪”之语。

  在这种背景下,中海天钻2015年底开盘,当时卖10.5万/㎡,总价上千万的房子,当天全部售罄。

  如今,九年过去了,该小区二手房不涨反降,成交价在8万左右。

  之所以如此惨烈,其中很重要的一个原因是开盘溢价太高,当时周边次新房幸福里才卖7万左右,中海天钻就卖到了10万以上。

  而中海之所以出这个定价,是因为本身拿地不便宜,为了控制成本,只能打造豪宅。但中海天钻做出来的品质又强差人意,整体档次和顶豪不搭边。整个小区的回迁房占比还贼高,共11栋住宅,只有2栋是商品房。

  最重要的是,罗湖作为老城区,大半是刚需买家,即使再给中海天钻几年时间,也很难涨回到它的房价巅峰期。

  还有龙华金茂府,作为2015年的地王,2019年开盘,均价达10.3万一平,品质比中海天钻高,可到了二手房市场,也是同病相怜,同样卖不起价格。

  金茂府一套185平中低层,最新成交价1568万,单价8.47万。这还是得益于这波高情绪行情下的成交。之前很多一手业主死咬着开盘价,想要成交比登天还难。毕竟金茂府所在的地段均价也就6万左右。

  中海天钻也好,金茂府也罢,都是定位非常高端,但所在的地段和区域主要面向刚需群体,这就是资源错配。

  02

  俗话说得好,人靠衣装马靠鞍。

  我们对陌生人的第一印象通常基于其言行举止、着装等外在表现。

  同样,很多人对一个项目的第一印象,往往源于首次接触的售楼处。

  有些看似不太完美的产品,如远郊房和伪豪宅,在新房市场上颇受欢迎,但在二手市场却内卷严重。这是为什么呢?

  核心在于,新房市场的售楼处,往往金碧辉煌,充满仪式感,再加上销售们精致妆容的衬托,让人眼前一亮,好感度瞬间飙升。

  而二手房的售卖方式就相对简单,没办法做系统化的营销,自然难以抗衡新房的魅力。新房和二手房,这就好比淘宝卖家秀和买家秀的区别。

  尽管很多买房人都明白这个道理,但当真正走进售楼处,感受到那份精心营造的氛围,再加上内心对美好未来的憧憬,难免会产生更多的冲动,迷迷糊糊就上了车。

  我在平时接待的付费咨询案例中,发现一些置换客户要卖的房子,不少都是前几年买的新房,位置较偏、资源匮乏,典型的上车容易下车难。
所以大家在买房时,还是要主动剥离营销滤镜,不要被售楼处的华丽表象所迷惑,买到差资产可就后悔莫及了。

  03

  回顾过去十几年的深圳楼市,从东部华侨城天麓别墅到罗湖中海天钻,再到龙华金茂府,收割的都是有钱人。

  以后类似的例子,会不会发生在其他豪宅新楼盘上?

  频率或许会减少,但一定会存在。

  除了大多数人难以抵抗新房营销中心所打造的“梦想蓝图”外,还在于——

  房地产行业深不可测,虽人人皆可谈论,但真正精通者寥寥。这种“似懂非懂”的状态最易导致盲目自信与错误决策,最终基本都不如那些老老实实买核心区的购房者。此类情况在市场上屡见不鲜。

  所以有钱人的房产投资知识积累,并不一定远超普通人。当然,牛人本就全面优秀,成功的老板在房产投资认知构建上效率和效果通常更佳,但受限于学习渠道和资料,其提升空间也有限。

  这告诉我们,财富并不能直接转化为知识,还是需要通过努力和不断学习,才能让买房之路更加顺畅。

  在未来改善需求日益主导的市场下,真豪宅整体前景本应向好。然而,需避免仅看整体而忽视微观,不同板块、小区、房型及设计要素均需具体分析。

  买房和换房作为普通人的超大额支出,同时又是极其低频的行为,绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择,做对了当然皆大欢喜,做错了很可能会悔恨终身。

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深圳楼市:部分家庭,降低预期吧。。

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