从“第一个吃螃蟹”到“线下线上全流程走通”，徐汇试点小区成为“上海首个”！｜满意物业

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这笔资金在业主大会成立后，由业主大会授权业主委员会根据《上海市住宅物业管理规定》及《维修资金管理规约》等法律法规统一管理和使用。为了进一步使维修资金发挥其应有的作用，并最大限度地提高规范使用效率，徐汇区将关注点提升至一个新的层次——探索“维修资金使用年度计划”做法，力求在保障居民权益的同时，提升资金使用效率和透明度。

2023年底，徐汇区田林街道尚汇豪庭业委会经集体讨论后一致同意按下“维修资金使用年度计划试点工作”的启动键，成为上海市首批“吃螃蟹”的试点小区之一。经过近一年的摸索，2024年12月上旬，尚汇豪庭率先成为全市线下、线上全流程实施维修资金使用实行年度计划的小区。

先行先试，这个小区主动做“第一个吃螃蟹的人”

在上海市房屋维修资金管理系统的框架下，维修资金使用年度计划坚持“预算先行、合理规划，多事一议、简化表决，造价咨询、专业辅助，事项上报、公开透明”的基本原则，通过梳理小区年度待维修事项、确定年度维修预算、审批表决相关事项是否纳入年度使用计划，大大简化了维修资金使用过程中计划内维修事项的表决频次，减少资金使用拆分工程的可能性，提升维修资金使用的透明度，确保维修资金的合理和便捷使用。

在上海市物业管理事务中心的悉心指导与大力支持下，徐汇区选择田林街道的尚汇豪庭作为首批试点小区。

“当时也是巧了，小区在2023年底刚成立业委会，我们到区里参加业委会培训，正好遇上市物业中心会同区房管局宣传维修资金使用年度计划试点工作。”尚汇豪庭业委会主任陈江回忆道，“我们觉得这个模式很新颖，也很有必要，于是经过业委会集体讨论后决定做‘第一个吃螃蟹的人’。”

尚汇豪庭小区总建筑面积37.6万余平方米，分三期开发，有业主1603户。因为小区规模较大，且开发时间拉得较长，所以成立新一届业主委员会后需要维修的项目众多。区住房保障和物业管理中心王余军介绍说，特别是最早开发的一期，电梯故障、消防灭火器过期等与业主日常生活息息相关的共用设施设备急待维修或更新，如果像以往一样没有集中做好维修、改造或更新计划，而是随机进行的话，势必会造成大金额的工程频繁进行征询，既费时又费力。市、区两级房屋行政管理部门非常欢迎尚汇豪庭开展维修资金使用年度计划的先行先试。

小区内柏油马路已维修

正在进行非机动车临时停放充电设施及车棚改造项目

通过制定维修资金使用年度计划，尚汇豪庭将垃圾房设备拆除、柏油马路维修、灭火器过期更换、电梯轿厢软包更新、大堂空调维修、华石路进口主干道大理石翻新、非机动车临时停放充电设施及车棚改造、铁围栏及护栏生锈维修、地下室环氧地坪维修等9项常规维修项目纳入一张年度计划表中，只需进行一次业主大会征询表决，就可以“一枪头”搞定。“大项目、小项目都在年度计划中，即便是未达审价起点的项目也有了业主大会表决前的造价咨询，减少了相对小金额的工程冒高预算的可能。”至于年度计划外出现的紧急维修项目和需要尽快进行的计划外单项维修项目，也可根据小区的《维修资金管理规约》另行实施。

党建引领大家摸索着走，人民民主亦贯穿全程

小区内的尚汇豪庭物业管理服务中心

区房管局、尚汇豪庭业委会、尚汇豪庭物业工作人员在小区内查看维修项目进度

从决定试点“维修资金使用年度计划”，到成为全市首个完成线下、线上全流程走通的小区，尚汇豪庭仅用了不到一年的时间。其成功是多方协作的成果——上海市物业管理中心的探索指导，徐汇区房管局的全程协助，田林街道的属地配合。在小区里，党建引领居委、物业、业委“三驾马车”协同推进的成效也充分发挥。居委会是收获居民纷纷点赞的田林街道尚汇豪庭居委，物业是“以保证质量为前提并将维修工程打到最低价”的上海市古北物业管理有限公司，大家一起摸索着走完这条创新之路。

小区业委会职责构架图

业委会开展征询工作的场地

业委会作为推动“维修资金使用年度计划”实施的主体，在过程中充分发挥业主自治力量。尚汇豪庭业委会用了近6个月时间，根据市房管局下发的示范文本拟定了新的《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》并经业主大会表决通过。而针对小区分三期开发的特殊情况，他们通过座谈会形式广泛听取业主意见，进而形成使用维修资金及小区公共收益的相关约定：明确在“一个业主大会、一个业委会”组织架构下，通过规约确定小区涉及部分共有建筑物及其附属设施的相应事务由该区域业主表决，涉及整个小区的由全体业主表决。“通俗来讲，就是一期维修项目由一期业主表决并承担相应费用，二期维修项目由二期业主表决并承担相应费用，以此类推，而全小区共用设施、设备的维修由小区全部业主共同承担。”业委会主任陈江解释道。

这种因地制宜且考虑到小区实际情况的维修资金使用制度，将民主贯穿于维修资金使用全过程，确保了1600多户业主的知情权和参与权，彻底解决好“谁得利谁花钱”的问题。

经业主大会表决通过的《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》

尚汇豪庭《专项维修资金管理规约》目录

线下线上全流程走通，“徐汇模式”拉开序幕

在试点过程中，尚汇豪庭严格按照年度计划流程推进各项维修工作。

在年度计划制定前期，物业企业会同业委会对小区急需进行的维修、更新或改造项目进行梳理。业委会负责讨论确定年度计划项目，并将初步拟定的项目进行公示，听取业主意见。公示后小区业主无建设性意见的，业委会向业主大会开户银行提交9个项目的打包造价咨询申请，由银行随机选派造价咨询单位。随后，通过业委会身份登录维修资金系统发起实施年度计划。

尚汇豪庭物业维修资金专管员正在逐项录入年度计划中的相关项目

物业企业以小区管理处的身份，负责逐项录入年度计划中的相关项目，之后提交造价咨询单位审核。同时，由相关施工单位提供造价咨询需要的材料，提交给造价咨询单位。造价咨询单位审核后，在系统录入造价咨询建议。业主大会根据造价咨询建议，在小区进行维修资金使用年度计划公告，并提交业主大会表决。“既有造价咨询，又有后续审价，且不是同一家审价单位，避免了工程可能存在的猫腻问题。”陈江表示。

目前，尚汇豪庭小区的维修资金使用年度计划中的维修项目有的已经完成，有的正在全力推进当中，其中已完成的有一期住宅区域的柏油马路维修和灭火器过期更换。通过试点，各方均感受到无论是线下的实际操作，还是在维修资金系统中针对年度计划新上线的操作，逐步实现了全流程的无缝衔接，并在此基础上形成了一套徐汇操作流程。如今，尚汇豪庭带着一年的经验，准备着手开展2025年维修资金使用年度计划。“这一次，我们肯定能做得更快、更好！”业委会主任陈江信心满满。

持续创新，徐汇物业治理不断迈向新台阶

尚汇豪庭小区的维修资金使用年度计划试点，是徐汇区在“人民城市”理念指引下，积极创新物业治理模式、打造“满意物业”品牌的生动实践。

尚汇豪庭

在此基础上，徐汇区并未止步，而是根据试点反馈，不断完善并计划将其逐步推广到更多小区。例如，针对居委反馈的在业主大会表决过程中画“正”字计票耗人力、费时间的问题，徐汇区房管局高度重视，并正在向市物业管理事务中心积极争取参加“电子投票”功能的试点。以尚汇豪庭为例，1600多户业主的投票统计需要8名居委工作人员从上午九点统计到晚上七点，确实是一项繁琐而耗时的工作。而“电子投票”功能的引入，必将极大简化这一流程，并将大大节约计票时间、提高准确度。同时可将投票统计后的数据实时运用到上海市房屋维修资金管理系统中，大幅提高统计工作效率，从而加快年度计划推进速度，并最终使维修资金使用的效率得到成倍提高。

此外，区房管局还积极探索更多创新模式，今年在全区范围内开展了“月度服务内容”“年度服务计划”和“一码知小区”报送试点工作，从不同方面、不同维度提升物业服务质量和居民满意度。