近1/4城市都在止跌回升，2025年“小阳春”稳了？

就在前几天，11月份的70城房价数据正式发布。

榜单一出来，朋友圈里的置业顾问、房产中介、二手房东瞬间开启自嗨模式：

新建商品住宅销售价格环比上涨城市高达17个，比上月增加10个，占比约24.29%。

涨幅比较靠前的几个，杭州、湛江领涨0.9%，上海涨0.6%紧随其后，接下来是成都、厦门，涨幅也有0.5%。‌

二手住宅环比上涨城市有10个，比上月增加2个，占比约14.29%，北京、上海、深圳、杭州、成都的涨幅都比较靠前。

以上只是拎出了重点城市来说，似乎的确是喜大普奔的局面。

但如果你看70城全貌，就会发现：新房、二手房环比仍在下跌，只是跌幅较上月有所收窄。

其中，新房价格指数环比下降了0.2个百分点，降幅比上月收窄0.3个百分点；

二手房价格指数环比下降0.3%，跌幅较上月收窄0.2个百分点。

分城市能级来看，一线城市新房价格环比由上月的下降0.2%转为环比持平，这是连续下跌13个月后的首次止跌；

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，北上深三个boss级存在分别上涨0.9%、0.4%和0.5%，但广州环比下降了0.4%；

二线城市新房销售价格环比下跌0.1%， 但杭州、南京、宁波、武汉、厦门、成都、重庆、天津等一批强二线城市出现了一波明显上涨。

二线城市二手住宅价格指数环比下降0.2%，降幅收窄0.2个百分点，杭州、成都、重庆表现较为亮眼，涨幅分别干到0.8%、0.7%和0.4%。

三线城市新房指数环比下跌0.3%，降幅收窄了0.2%，二手房价格指数环比下跌0.5%，降幅收窄了0.1%。

从目前的情况来看，新房、二手房环比上涨的城市在以肉眼可见的效率增加；

且一线城市新房市场出现首次止跌，一大批强二线城市开始出现止跌回稳迹象，但绝大多数的二线城市以及三线城市整体仍处在深度筑底阶段。

眼下，各级别城市同比降幅均出现明显收窄，但其内部分化仍然十分剧烈；

但必须指出一点，尽管三四线降幅也出现收窄迹象，但尚不足以支撑后市的乐观情绪。

或者更直白地讲，未来三四线城市的房产，恐怕很难摆脱给一二线城市止跌回升当燃料的命运…

这种情况叫啥？这不妥妥的K型分化嘛？！

如果不出什么意外的话，越往后发展，这种K型分化就会越明显。

全国各能级城市当前的止跌企稳，我们可以从两个维度去理解——

一方面，政策端集中发力，已对部分热点城市产生明显拉动作用。

自今年9月下旬之后，高层已经在四限政策、货币宽松以及财政发力等多重角度陆续出台救市举措，而后，全国各地新一轮的因城施策纷纷落地。

当前各方面政策已经达到自有楼市调控以来的最宽松时期。

而后，全国不少人们城市的市场端纷纷迎来收回折扣、关闭渠道、价格上调等连锁反应。

在这个过程中，一线城市以及少数强二线城市起到了关键的模范带头作用。

这批城市凝聚的价值共识更加广泛、前期政策面、信贷面卡得更加严格，因此政策的边际效果也就更加显著。

反观其它一些弱二线城市甚至三线城市，很久以前就把政策面的牌打得差不多了，近期利好的边际效益被稀释也就成了理所应当。

像一线城市中的北上深，以及强二线城市中的杭州、成都，长期以来一直是以相对严苛的限购措施与较高的贷款利息远近闻名。

哪怕是现在，北上深的限购依然只是“部分放开”，距离我们理解的全面解除限购还有很长的距离。

这样的城市在宽政策、低利率、低税费的环境下，当然更容易率先启动。

另一方面其实更加关键，一线城市与强二线城市的供需基本面正在发生重大改变。

从落地层面来看，则是热点城市取消限价天花板与土地缩量供应对于扭转预期起了关键作用。

截至2024年11月底，全国包括北上广深在内的几乎所有城市已经取消或事实取消了限房价、限地价的“双限措施”。

这意味着无论对于开发商来说，还是对于购房者来说，价格与利润的天花板已经彻底成为历史，妥妥的“天高任鸟飞，海阔凭鱼跃”。

这样一来，高能级城市与次能级城市在价格层面就会分化得更加严重！

当前，在北上广深以及杭州、南京、宁波、成都等一大批热点城市抢豪宅的家庭，其实有相当一部分就是出于恐慌而涌入了新房市场。

实话实说，新房市场上的主流产品，在设计理念上、建筑工艺上甚至得房率上，早已将次新房拉出了代差，这是不争的事实。

在购买力基本恒定的情况下，哪种产品更有机会穿越周期，一目了然。

再加上这些城市近期几乎都有质优价高的产品推盘，客观上助长了回暖态势加速。

北上广深以及杭州、南京等城市出现了豪宅网红盘甚至日光盘，就可见一斑。

与此同时，这些城市2024年起加速缩量供应土地，也导致新房库存愈发趋于紧张。

具体情况，大家看看下面这张图就明白了，2024年较2023年供地规模锐减的城市几乎呈压倒性多数。

即使是一些供地总数仍然“看起来很高”的城市，其供地主力也主要集中在外围区域，真正的中心城区或核心地段增量土地供应也是微乎其微。

不客气地讲，不少头部热点城市很快就会面临“无房可卖”的紧张局面。

这些城市过去很长一点时间以来，有效需求过去长期被抑制。

只要房票到位、信贷支持政策给力，各层次的需求得到逐步释放、置换链条加速轮就会顺理成章。

在政策效应的带动下，已有越来越多的城市交易热度得到明显提升——

主要表现为低价房源正被扫购、降价房源环比持续萎缩、成交周期已大大缩短。

11月份部分一二线城市的房价的确出现了明显反弹：

环比上涨的城市在增加、热点城市涨幅在扩大、以价换量的情形在收敛…

但如果据此断言说楼市已经全面止跌企稳，怕是依然为时尚早。

当前，房地产的开发投资与新建商品房的销售规模都在以两位数百分比的速度下滑，但新建商品房（含商品住宅）库存在以两位数百分比的速度增加！

比如说众所周知的7.3亿㎡的库存面积，你就算每平方米10000元，折合市值也有7.3万亿。

这个库存规模与资金压力照2015年的库存高峰相比，恐怕也不遑多让！

由此来看，对于绝大多数城市的开发商与二手房东而言，以价换量虽然较9月底的一揽子新政之前有所收敛，但整体上仍未摆脱买方市场的基本局面。

除极少数核心城市外，仍有大量开发商在试图用降价促销回笼资金、仍有大把大把的房东需要用更有魄力的价格抢跑套现…

毕竟，主动去库存、维持资金链安全与偿还到期债务，仍然是当前房企面临的核心任务；

对于家庭端来说，修复资产负债表、维持家庭资产基本盘，仍然是家庭经济活动的重中之重。

现如今，在政策、货币与财政的多重激励之下，市场刚刚出现企稳态势，但冷静来看，面对看齐历史高峰的库存压力，目前仍有很长的路要走。

12月份召开的中央经济工作会议，给2025年的货币政策做了“适度宽松”的定调。

几天后的12月16日，央行领导再次表明：要适度加大货币政策的支持力度，适时降准降息，加大货币信贷投放力度。

回顾2024年内，我们已经进行了两次降准、三次降息，不排除2025年的降准降息力度比2024年更加可观。

对于政策顶层设计而言，最大的课题莫过于如何保证政策的持续性、协同性、有效性，让止跌企稳的态势最终战胜天量库存。

只有在库存消化周期结束、过剩产能出清，我们才敢大胆下定论：房地产迎来了全面筑底与止跌回升。

而这个问题，恰恰也是所有房地产市场主体与房屋买卖方最应该潜心观察的。

我们不妨乐观一些，期待一下2025年的“小阳春”。

毕竟，历史是个怪胎，回望历次周期，每当大家的预期都出奇一致的时候，后面发生的事总会朝着意想不到的方向发展…

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