建发股份30亿收购关联方提升盈利能力 标的公司近五年逆势赚190亿

●长江商报记者沈右荣

长江商报消息为了提升盈利能力，建发股份（600153.SH）收购关联方资产。

12月17日晚，建发股份公告，公司拟向控股股东建发集团收购其持有的建发房产10%股权。交易完成前后，公司将持有建发房产64.654%股权，持股比例将进一步上升。

本次交易备受市场关注，与建发房产较强盈利能力相关。过去几年，在房地产深度调整之际，建发房产盈利依然能稳健，年均赚超40亿元。今年前三季度，其归属于母公司股东的净利润（以下简称“归母净利润”）为16.05亿元。

本次交易，建发股份收购建发房产10%股份，需要支付30.66亿元。这对于建发股份而言，压力并不算大。截至今年9月底，建发股份货币资金超过900亿元。而增加对建发房产的持股，也将增厚建发股份经营业绩。

值得一提的是，本次收购，还是建发股份控股股东建发集团逐步履行历史遗留的承诺。

建发股份也对外释放信心，公司公告，2022年度、2023年度，其每年现金分红不少于当年可供分配利润的30%。

建发房产估值超300亿

建发股份计划通过提高对建发房产的持股比例，来提升盈利能力。

根据公告，建发股份拟出资30.66亿元向控股股东建发集团收购建发房产10%的股份。

目前，建发股份已经持有建发房产54.654%的股份，其余股份由建发集团持有。本次交易完成后，建发股份对建发房产的持股比例上升至64.654%。

本次交易前后，建发股份均对建发房产纳入合并报表范围，本次收购不影响公司对建发房产并表。

本次交易作价30.66亿元，存在一定幅度溢价。

根据评估报告，评估基准日为2024年10月31日，采用市场法评估，建发房产扣除永续债后的股东全部权益评估值为306.63亿元，与合并报表口径扣除永续债后归属母公司所有者权益账面价值相比增值21.34亿元，增值率为7.48%。

收购房地产企业股权，溢价交易，近几年较为少见。

对于增值，建发股份解释，由于构成建发房产的主要业务主体建发国际集团、建发物业及建发国际集团子公司建发合诚均为上市公司，本次评估对建发房产持有上述上市公司的股权价值以各上市公司评估基准日前60个交易日成交均价的算术平均值的90%计算，评估结果大于各上市公司经审计的归属于母公司所有者权益账面值，形成评估增值。

建发房产21.34亿元评估增值金额中，18.38亿元来源于建发国际集团导致的评估增值。建发国际集团合并报表口径扣除永续债后归属母公司所有者权益的账面价值为189.80亿元，评估价值为222.26亿元，评估增值32.46亿元，建发房产持有建发国际集团56.64%股权。

实际上，溢价收购建发房产股份，并不令人意外，因为，建发房产取得了令人意外的经营业绩。

近几年，建发房产发展态势良好，在行业格局变化的情况下，建发房产凭借自身竞争优势实现了行业地位的持续上升。根据克而瑞发布的中国房地产企业销售榜，2017年—2023年，建发房产合同销售金额在行业的排名分别位列第61位、第53位、第49位、第31位、第21位、第10位、第8位。今年1—11月，建发房产销售额已经跃升至行业第7名。

2020年—2023年，建发房产的归母净利润分别为42亿元、43亿元、44亿元、45亿元，在房地产行业下行的年份仍然能实现稳健的盈利。今年前三季度，其归母净利润为16.05亿元。期末，其资产负债率约75%。

公司解释称，由于房地产开发业务的行业特性以及房地产开发项目工程进度情况，建发房产的项目交付和利润结转主要集中在第四季度。也就是说，今年前三季度的净利润并不明显波动。

综上，2020年以来，接近5年，建发房产净利润累计数超过190亿元。

货币资金超过900亿

建发股份自身经营总体上也较稳定。

经营业绩数据显示，2017年至2019年，建发股份实现的营业收入分别为2186.02亿元、2803.82亿元、3372.39亿元，同比增长50.15%、28.26%、20.28%；归母净利润分别为33.31亿元、46.72亿元、46.76亿元，同比增长16.62%、40.27%、0.08%。

2020年—2023年，公司实现的营业收入分别为4329.49亿元、7078.44亿元、8328.12亿元、7636.78亿元，同比变动幅度为28.38%、63.49%、17.65%、-8.30%；净利润分别为45.04亿元、60.98亿元、62.82亿元、131.04亿元，同比变动幅度为-5.39%、35.40%、2.30%、108.83%。

在行业格局变化的情况下，公司经营业绩仍然保持了基本稳定，足见其具有较强的盈利能力。

今年上半年，公司实现的营业收入、归母净利润分别为3190.15亿元、11.99亿元，同比下降16.80%、37.67%。

营收净利下降，主要是家居商场运营业务下滑导致。

2023年，建发股份收购了美凯龙的控制权，并将其纳入合并报表范围。

今年上半年，美凯龙实现的营业收入、净利润分别为42.25亿元、-12.53亿元，同比下降25.35%、1140.34%。

此外，受宏观经济形势、大宗商品价格波动及传统汽车行业疲软影响，公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润有所下降。上半年，供应链运营业务分部实现归母净利润14.21亿元，同比减少2.52亿元。

上半年，建发房产根据谨慎性原则计提4.63亿元存货跌价准备，归母净利润仍然达到9.47亿元，为建发股份房地产业务分部贡献归母净利润3.46亿元，同比增加0.35亿元。

从上半年的经营业绩看，剔除美凯龙的业绩影响，建发股份的经营业绩依旧稳定。

今年前三季度，公司的营业收入、净利润分别为5021.36亿元、20.58亿元，同比下降16.13%、83.43%。

前三季度，美凯龙亏损18.87亿元，亏损进一步扩大。

建发股份的财务状况较好。截至今年9月底，公司资产负债率为73.96%，期末，货币资金913.71亿元，短期借款、一年内到期的非流动负债合计为540.87亿元。此外，公司长期借款、应付债券合计为1078.54亿元。

截至今年9月底，建发股份合同负债2389.42亿元，较年初略有增长。