人民币将贬值！香港楼市要有大动作！

　　最近后台有人给所长留言，是关于特朗普第二次担任总统后，贸易风险逼近，人民币可能会贬值这件事。

　　图：香港电台

　　从事分析、投资工作的金融界人士谈到人民币贬值的时候，普遍都认为主要原因是中美贸易战。

　　近年中国高速发展，尤其是中国制造2025、一带一路等发展计划来势汹汹，美国一哥地位备受威胁，他们想通过发动贸易战，拖慢中国的发展步伐。

　　中国制造2025

　　图：人民网

　　因此，大家都预期贸易战若打得成，将会维持一段时间，人民币贬值是贸易战下必然发生的现象，下跌之势短期内也未必扭转。

　　图：香港01

　　普通人也不能不警惕，一旦贬值，历史告诉我们，这速度会超乎你的想象。如何才能让你手里的资产保值增值抗膨胀？长期来看，降息降准是大趋势，负利率的脚步越来越近！核心地段的优质房产仍是抵制通货膨胀、货币贬值的有效手段。

　　香港楼市

　　图：香港01

　　对香港楼市的影响？

　　首先要看整体市场的预期，如果市场预期是短期的波幅，相信对楼市影响不大。如果市场预期是长期的跌浪，那就不同了！

　　根据过往的经验，人民币贬值会引发资金外流，简单来说，就是投资者会担心，持有的人民币资产会贬值，于是减持人民币资产，增持美元资产。

　　而港元和美元挂钩，人民币贬值将使投资者在香港楼市所购买的物业得到更高投资回报率。

　　香港联系汇率制度

　　图：网络

　　是的！人民币贬值会加速内地客来港买房！

　　香港房价会被推高吗？

　　这一点要看两个方面：租房市场和私人住宅市场。

　　图：香港01

　　租房市场

　　受惠于港府的“抢人才”政策，外地人才持续涌入香港。今年以来香港租房市场需求持续高企。

　　今年香港私人住宅租金曾连续7个月上涨，直到10月租金指数才由升转跌，环比下滑0.3%。

　　根据香港特区差饷物业估价署公布的租金指数，今年前10个月，租金指数累计上升4.78%，且今年9月私楼租金指数报196点，较2019年8月的历史高位200.1点仅相差2%。

　　相关数据

　　图：大公文汇

　　由于外来人才的增加，香港家庭住户的数量也不断增加，2024年第三季度，香港的家庭住宅数目达到278万户，较2023年第三季度同比增加1.9%。

　　这一趋势显示香港住宅租赁需求的增加将继续推动租金增长，2025年有望再上升3%-5%。

　　私人住宅市场

　　私人住宅的房价情况就很复杂了，如今香港楼市主要受内需及供应的影响，房价并没有条件大幅回升。

　　一是因为一手房的尾货量然仍然较多，超过了正常的库存水平或预期的销售速度，开发商目标皆为“去库存”，所以反而会提供更多优惠折扣策略吸引买家。如果内地买家的需求超过预期导致成交量大幅增加，房价才有可能反弹。

　　一手房可能更便宜

　　图：Yahoo财经

　　第二点是，经济表现强劲才是房价上升的必要条件。香港经济尚未复苏，中小企业经营困难，同时负资产的上升也影响了市民消费意欲，这些因素都有可能影响投资者及民众对香港经济前景的信心。

　　总而言之，香港房价难以大升，中小型住宅价格最多升5%。

　　后续开发商会怎么卖房？

　　接下来开发商会继续低价售房，销售步伐会越来越快。

　　因为供过于求依旧是明年香港楼市的主要挑战。

　　2024年落成私人住宅估计有25645个。其中未推售单位8501个，货尾单位7346个，合共待售单位15847个，待售单位占全年估计落成量高达61.8%，售出比例只有38.2%。

　　相关数据

　　图：香港01

　　由此可见，香港楼市仍然在受压状态，只有开发商大幅降价促销的楼盘，销售才比较理想。

　　开发商首要目标是去库存

　　图：香港经济日报

　　所以人民币一旦贬值，内地资金流向香港楼市，投资者陆续入市，发展商一定会继续低价销售楼盘。

　　值得一提的是，人民币贬值未必会减低有充裕资金的内地买家在香港投资豪宅的意愿，因为豪宅市场的资金价值现时已远远超越普通物业市场。再者，租金持续增长、租盘需求殷切、投资地产带来稳定回报，香港对一些想要买来自住的内地买家来说，仍旧是个非常吸引的市场。

　　据所长观察，很多非常便宜的楼盘推出的时候，都会出现日光、秒杀，大部分买家都是Full Pay，要在香港房价触底时好好把握机会！