西安“旧商业”观察：供销总社注入15亿“地下资产”

易主后的供销大集（000564），开启大手笔的资产注入。

11月，供销大集公告称拟以现金15.1亿元，从收购股东中国供销商贸集团、湖南中升物贸及湖南睿隆持有的北京新合作商业51%股权，信息显示该标的为“地下空间开发运营龙头企业”。

随着“老民生”在央企领域的腾挪，西安20年前的“旧商业记忆”已渐行渐远。

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15亿买资产：地下空间开发龙头

先看收购的细节。

本次收购供销大集拟以现金15.1亿收购方式，从三家股东手中收购新合作商业51%股权，成为第一大股东。具体交易对价是收购供销商贸集团所持的42.84%股权，价款为12.69亿元；中升物贸7.66%，价格为2.27亿元；睿隆商贸0.5%，价格为1481万元，收购的增值率达到93.83%。

新合作商业的成色如何？

工商信息看该公司最早由湖南人防协会与民企出资成立，后续由中国供销集团旗下的子公司开始逐步介入成为第一大股东。

2015年新合作商业旗下首条地下商业街开门营业，正式宣布进军“地下商业运营”领域。当时的数据显示该商业街，总建筑面积4.3万㎡，总长度2.3公里，总投资额7亿元。建成运营的三年内项目购物人流日均5万，年销售额 5 个亿，被誉为张家界的“商业神话”。

此后新合作商业依托“新合作•星悦茂品牌”开始在全国各地开疆拓土，先后投资、建设、运营了20个（已运营14个，在建6个）地下商业项目，位于湖南、湖北、重庆等11个省份或直辖市，涉及管理面积达到100万平方米，令该公司成为中国地下空间开发运营龙头企业。

其中湖南地区是新合作商业布局的重镇，共有10个项目布局，其余则为贵州、河南分别有4个。另外从南北布局来看，新合作商业主要偏重南方，靠北的项目在河北、山西零星分布，至于陕西地区暂未有所涉及。

需要补充的内容是，目前外界对“单一地下商业”的判断依然是叫好不叫座，前车之鉴是地下女王戴秀丽，其创办的人和商业（已退市）在经历年收入41.63亿元的辉煌后大幅亏损，并于2016年彻底退出“地下商业资产”转向农产品销售业务。

但如果将观察对象换为新合作商业，便会有另一番结论。随着消费分级时代来临以及以拼多多为代表的“下沉市场”的崛起，新合作商业凭借长久以来在三四线城市的业务布局业务进展反而相当不错。

因此，新合作商业的项目依然在快速扩张。2023年12月旗下的醴陵星悦茂、宣城星悦茂、太原星悦茂三店齐开，分别实现15万、10万、8万人次的单日客流量，分别刷新当地城市商业的经营数据。

除去“地下生意”新合作商业还布局商贸物流、大宗商品贸易两大业务。其中物流版块拥有8个集采集配中心，签约运营管理规模近2000亩。

凭借上述业务，新合作商业2023年实现营业收入3.3亿元，归母净利润为865.76万元；2024年1-8月营收为2.5亿，净利润则达到975.70万元。

02

供销摘帽：大幅减亏

收购新合作商业严格意义上属于供销大集易主后第二次资产注入。

今年7月底供销大集公告称，旗下子公司拟以1.8亿元的价格收购供销集团体系下的娄底新合作商贸公司60%的股权，作为供销大集在商贸地产板块的重要补充。两次并购前后时间不过3个月，足可以见供销总社对于上市公司资产质量改善的强力信心。

然而正所谓好事多磨，前期供销大集的重生过程不可谓不艰难。

梳理时间线来看，危机中的供销大集于2021年2月被裁定重整；2022年9月上市公司收到新供销产业发展基金的投资意向函，期间由于2016年遗留的相关的业绩补偿诉讼问题，供销集团的战投迟迟未能落地。一直到今年的1月份案件判决的落地，障碍才得以扫除。

2024年1月初，引战投的靴子落地，供销大集以供销商贸、中合农信、中合联三家作为产业投资人，以现金13亿元合计购买26亿股转增股票，并牵头后续的财务投资人入常事宜，至此供销大集的战投事项彻底落定。

两个月后，第一批财务投资人名单得以确定，7家机构按每股1.1元购买18亿股转增股份，累计19.8亿元。梳理机构名单其中包含全国四大AMC之一的中信金资、河南国资、中国人寿资管等国资机构。

9月底，第二批的财务投资人名单确定，由博恩资产、泓生嘉明、新合作集团三家以1.30元/股的价格，认购4亿股，总金额达到5.2亿元。历经两次认购后，供销大集目前仍有4.5亿股尚未完成认购，其认购日期同步延期至今年年底，这样的结果显然不符合市场的预期。

就此来看，供销大集15亿并购新合作商业资产的消息，显然也有吸引后续财务投资人的意图。

再来关注供销大集的基本面。

2023年供销大集经历大幅亏损，全年总收入14亿元同比下降0.38%；归母净利润为-25.2亿，同比下滑170.83%。具体到业务板块，商超百货业务去年关闭了8家门店，同时新增9家新店，总计营收达到10.9亿元，同比上升3.22%；地产业务2.9亿元同比下降12.29%。

金融棒棒糖倾向于认为2023年年报是对公司资产的一次“大洗牌”，供销大集在公告中也提及其对有减值迹象的存货、商誉、长期资产计提的资产减值以及投资性房地产公允价值变动等影响利润减少约10亿元-18亿元。

进入2024年的供销大集业绩显然好看了许多。三季报显示总营收11.31亿；同比增长8.69%；归母净利润-1.11亿，同比增长70.69%，大幅度扭亏。

同时得益于业绩好转以及战投引入，供销大集于5月成功摘帽，公司运营步入正常轨道。

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老牌商场困局：新秀登场

“老民生商场”前途的最终落定，让金融棒棒糖意识到，过去西安人熟知的本土商圈三大明星如今都在历经波折后都步入被收购的路径。

世纪金花（00162）在大明宫门店终止的情况下，目前西安仅有赛高店与高新店营业，笔者还实地探访高新门店，直观感受是店员比顾客还要多，最高层的电影院也已经搬离。从业绩表现看，上市公司上半年净利润亏损2.38亿，降幅为19.17%。

开元商场则是2018年以33.61亿元的交易价格卖给银泰百货，不过从销售数据看，开元商场的情况相对稳定，2021年-2023年，销售数据分别为30亿、35亿、29.5亿元。

结合“老民生商场”的本次调整，我们认为过去依靠“短缺经济”成长的发展路径彻底画上句号，同时我们注意到西安本土商业正在以另一种方式成长。

一是追求小众定位，不图大求全。

代表性案例是中大国际商业，当本土商业尚未重视“重奢品”时，中大国际提前预判“中国第一次消费分级”的来临，布局“重奢”从而吃到了第一个螃蟹。而后当重奢赛道拥挤时，中大国际从奢侈品百货转型生活方式空间，销售商品由上万元的包包变成了几十元一杯的咖啡。可以说采取“回避式竞争”的策略贯穿其发展的始终。

二是不依靠大资本，通过苦练“内功”实现快速发展。

代表案例是2017年才闯入商超的西安成山农场，成山农场的内功与胖东来有异曲同工之妙，具备以下三点特质：其一专注打造商品的品质竞争力，其自营品牌高达95%；其二是重视采购渠道，厂家直采成为重要入口；其三是以员工高收入，为顾客提供高质量服务。

作为“半路出家的和尚”成山农场从1家店到12家店（平均面积1500㎡）用了7年时间，销售规模也从几千万达到4亿。

行文至此，金融棒棒糖想要表达的核心观点是：

西安商业逻辑已经进入外部大资本主导时期，前有本土商业被大资本收购，例如前文所述民生与开元，后则包括北京华联在西安一年便布局两个项目（华联奥莱、体育之窗）。在大资本抢占市场成为主流的背景下，本土小资本的另类创新，或许对业界是一个不错的补充。