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沈阳一小区地下车库灰空间建仓房,知情人称遭投诉后暂停施工 律师:这些改建行为违法

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近日,一网友拍摄视频称,沈阳市一小区疑似在地下车库进行改造,让“正常的车位变成了用房”。相关视频、图片在网络上传播。

12月18日,红星新闻记者联系到事发小区开发商了解相关情况,据开发方知情人介绍,建成仓房的区域并非车位,而是地下车库灰空间(指过渡的公共区域),引发业主投诉后,现场已停止施工。


▲网传涉事小区图片

知情人:

建仓房区域并非车位 而是地库灰空间

该知情人介绍,11月以来,该小区对地库灰空间进行梳理,已出租10余块地库空间给业主,用途为仓房,施工方式为业主自建,产权20年,业主建仓房过程中,引发个别业主投诉,且拍摄了仓房施工照片。目前有2处仓房已建完,其余仓房施工已暂停。

“这个小区还在陆续交付,目前仍未交付完成,一些业主向物业提出了存放装修用品等物品的需求,随后建起了仓房。曾经和仓房附近车位的业主沟通过仓房的情况,他们都是没有意见的,但还是遭到了其他个别业主的投诉,目前已经将这些投诉情况反馈给了建仓房的业主。”该知情人说。


▲知情人称建仓房的灰空间并非车位 受访者供图

12月18日,红星新闻记者致电该小区所属街道办事处,接线工作人员表示有执法队应该了解该小区情况。随后,记者多次致电该执法队,但截至发稿时尚未接通。

红星新闻记者检索发现,近年来,开发商或业主在地下车库建储藏室、仓库等引发纠纷的情况时有发生。据“三门峡12345”微信公众号,今年4月,河南三门峡市一小区在地下车库建仓库,执法队员督促其进行拆除。据《都市时报》报道,2023年9月,昆明一小区将部分车位改建成仓库出租,业主质疑该行为存在安全隐患。《西宁晚报》也曾报道过,当地城北区一小区地下车库建储藏室引发业主担忧。

律师解读:

仓库是消防重点单位 涉及消防安全

在这些纠纷中,“车位改扩建是否报批,有无违法建设”“是否存在消防等安全隐患”常常是关注的焦点。按上述知情人的说法,涉事小区的仓房改造并非建立在原有车位之上,那么它可能还存在哪些法律问题?类似事件中,还有哪些法律问题值得警惕呢?

对此,北京市中闻(西安)律师事务所谭敏涛律师表示,我国《建筑法》规定,建筑物建设施工前,其规划设计、使用用途均应审批备案,私自在地下车库里改建仓库或者房屋等,这属于更改了规划设计和使用用途,是不合规的。在满足小区停车位和人防要求的前提下,可以将富余的车位调整为商业或者仓储,但必须经过相关部门审批,不能私自直接将地下车库改造为仓库。

另一方面,谭敏涛指出,地下车库是作为一个整体建筑物进行设计和建造,兼有采光、照明、通风、消防、疏散、人防安全等作用。如果将地下车库中的其他部分改建为车库或房间,势必会影响到其他业主使用公共设施,或者影响到消防安全,这种改建行为明显不属于对车库的合理使用范畴。“我国《消防法》规定,小区业主不得违反消防法在住宅区域内设置仓库,因为仓库是消防重点单位,在小区做仓库还涉及消防安全,其他业主有权予以制止。”

根据《民法典》第二百七十八条规定,改建、重建建筑物及其附属设施,应由业主共同决定。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。另外《民法典》第二百七十二条同时也规定,业主行使建筑物专有部分权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

“也就是说,其他业主如果不同意,有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状等。”谭敏涛说。

河南泽槿律师事务所主任付建认为,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的,建设单位或者个人应当申请办理建设工程规划许可证。在地下车库建仓房违反了《城乡规划法》的相关规定,同时业主自行建造仓房,施工质量和安全性难以保障,也存在消防隐患。

“地库灰空间属于小区的共有部分,全体业主对其享有共有权。物业未经全体业主同意擅自将其出租给部分业主盖仓房,也侵犯了其他业主的共有权。”付建认为,即便仓房不在车位上,只要是在地下车库内进行建设,改变了原规划用途,未取得许可证就属于违法建设。小区地下车库一般属于业主共有部分,或开发商所有但业主享有共有权的区域。若仓房建设影响了其他业主对共有部分的使用,如占用通道、影响通风等,根据《民法典》第二百七十二条,其他业主有权请求其承担民事责任。

红星新闻记者 王辰元

(来源:红星新闻)

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