多地官宣将“取消公摊”，专家透露取消公摊是25年一项重要工作！

这将对房地产市场带来哪些影响呢？

为了保新房、保土地出让，就必然要先“苦一苦”二手房。但我们要看清楚所谓“取消公摊”是带引号的，因为其中的实质措施有区别。现在所谓的“取消公摊”有两种实现模式，一是以广州为代表的、在容积率上做文章，实质效果是“赠送实际可使用面积”；二是湖南衡阳为代表的，以套内面积与对应单价开诚布公进行销售，实质效果是“明明白白消费”。

不过，这两种模式，都并不涉及取消不动产权证上的公摊面积记录。所以，目前所谓的“取消公摊”必须带上引号，因为不动产权证上依然要同时记录套内面积和公摊面积，而不是从法律层面真正取消公摊的概念。我们也要注意，虽然手段同样是保新房、苦一苦二手房，但这两种路径的最终效果是有所不同的。

广州模式：改变计容规则！从去年开始，以广州为代表、越来越多城市出现了新楼盘的得房率迅速提升到100%甚至更高、形成事实上的“零公摊”的情况。比如，在广州，阳台这一类“半开敞空间”的面积只有一半计入容积率计算，所以阳台的面积越大，对应得房率就会越高。过去的标准是半开敞空间占套内面积比例不超过15%，去年底放宽到20%，个别地块甚至放宽到25%。

又如，容积率新规把不纳入计容面积的飘窗宽度从过去的不超过60cm放宽到80cm，考虑到飘窗本身就是可利用空间，一部分飘窗高度较低甚至是可以直接拆除，扩大飘窗面积就等于是多增送面积。同样不纳入计容面积的设备平台与露台也是同理，一些“设备平台”和“露台”可以封闭形成额外的卧室。

由于在新规后开发的地块才适用新的容积率规则，所以在更大的阳台、飘窗、设备平台和露台的加持下，新开发地块上的住宅是通过“实际可使用面积”（而非法定套内面积）扩大到“产权证上建筑面积”的100%-130%，实现所谓的“零公摊”或“取消公摊”效果。

综合而言，“取消公摊”的广州模式的效果是（以130平户型为例）：不动产权证记载套内面积90平、公摊面积40平；计费计税面积130平；实际可利用面积130平。即广州模式的计费计税面积≈实际可利用面积＞＞法定套内面积。

衡阳模式：柔性倒逼开发商降价。虽然从理论上讲，这种新的销售模式的重点在于开诚布公、明明白白消费，但考虑到假设总价不变，以套内面积计算得到的新单价必然有较大幅度上调，这毫无疑问是不利于新房去化的，实践会倒逼开发商下调新单价。

相对而言，这种“零公摊”实际上有些名不副实，仅是一种推动新房变相降价销售的手段，是在价格方面对买入成本较高的二手房形成优势。综合而言，“取消公摊”的衡阳模式的效果是（以130平户型为例）：不动产权证记载套内面积90平、公摊面积40平；计费计税面积130平；实际可利用面积90平。即衡阳模式的计费计税面积＞＞实际可利用面积≈法定套内面积。

我们应该注意到，虽然同样名为“取消公摊”，在计费计税面积、实际可利用面积与法定套内面积的关系方面，广州模式和衡阳模式有明显的不同，这也是两种模式在最终效果方面形成差异的根本原因。

广州模式的实质是通过容积率新政给新房增加了额外的长期的优势。由于国内房地产大规模开发阶段几乎是永久性地结束了，未来的新房占比会越来越低，所以广州模式之后的新房的优势将会长期保持，因为这些容积率新规之后的新房在成为二手房后，相对于现在的更广大的存量二手房所具备的优势依然存在。所以，广州模式后新房的“稀缺性”明显提升，在短时间内促进交易、促进土地出让方面所形成的“脉冲”效果也会更加明显。但广州模式长期持续，必将导致新房市场与二手房市场的“脱钩”加速。

很多人用日本的数据举例说东京的新房最终还是涨回了当年的价格，大多数反驳观点首先考虑的是这种说法忽略了通胀和汇率问题，其实还有一个很重要的因素，那就是目前的新房市场更加偏向高端化，而过去的新房市场则更加偏向刚需化，这就是单纯比较数字变化时容易被忽略的一个点。我们要注意，对于家庭部门来说，衡量家庭资产的重点实际上是二手房市场，而不是新房；新房市场与二手房市场“脱钩”的情况越是明显，只观察新房价格就越不具备参考意义——但媒体往往只着重引导舆论观察新房价格。

至于衡阳模式，实际上只是在柔性引导开发商降低总价，只是在利用存量二手房的成本价相对较高、降价空间不大的特征取得价格优势，现在的新房在成为二手房后，现有的优势就会消失。可以说，衡阳模式的最终效果相比广州模式是反其道而行之，是削弱了新房市场和二手房市场的“脱钩”，长期看会起到通过新房市场降价指导二手房市场降价的作用。

当然，无论所谓“取消公摊”采取何种模式，未来新房市场的高端化、新房市场与二手房市场的脱钩都是大的趋势。总体上看二手房不仅是要由于近期的保新房而短期内“苦一苦”，而是要在长期都面临去化变难的问题。