深圳豪宅爆燃，烧出三个残酷真相

顶级豪宅深圳湾悦府的爆燃事故，已经过去几天，余波还在久久震荡。

面对意外泄露的煤气爆炸，这个每平米单价超过10万的豪宅，也显得如此脆弱：

一个年轻的生命逝去，五个楼层的房屋受损严重，悲剧令人痛心。目睹坠落发生的瞬间，更是唤起了公众对于高层住宅的重重担忧。

一组令人不安的数据是：

今年前8个月，高层建筑火灾起数虽然只占总数的5.4%，但死亡人数却占到了总数的15%以上。

四年前，贝壳曾经公布了19个城市超高层住宅小区的数量，结果发现，排名前5的城市，“摩天小区（楼层超过30层）”的数量都超过了1000个；三年前，某省会城市销售的新房里，近四成是100米以上的超高层；一年前，某一线城市在售旧改项目中，最高达到了77层……

今时今日，有成千上万的人居住在这样的房子里。高层住宅的警钟，已经敲响。

对高层住宅的第一重担忧，来自巨大的救援难度。

距离全球第一座“摩天大楼”——55米的美国芝加哥家庭保险大厦竣工，已经过去了134年，超高层建筑的消防救援依旧是世界性难题。

国内常用的消防云梯只有50米左右，最多只能去到17、18层楼。

而深圳这次事故却发生在28层，高度达到了近90米。当天出动了最大作业高度101米的超高消防云梯车——芬兰Bronto Skylift F101 HLA，才终于把火势扑灭。

这个级别的消防云梯车，造价高达每台2400万元，约等于1台普通版的布加迪威龙，或者3台劳斯莱斯库里南。据说全国只有30台，深圳也仅有一台而已，小城市基本不可能拥有。

而且，即便是这台车，最高也只能去到35层左右。那些去到40多层、甚至50多层的超高层住宅，如何是好？

《中国新闻周刊》采访过的一位消防人士曾表示：

摩天大楼疏散路径、疏散宽度有限，很多时候得依赖建筑内部自动消防设施灭火，或者集中到避难层等待救援，有时还需要动用直升机灭火，考虑到城市消防队的资源配备情况，逃生可能性微乎其微。

除此之外，还有一个很重要的原因：消防云梯去不到的地方，火焰和烟气却能迅速抵达。

一旦发生火灾，高层建筑内部的楼梯间、管道井，极易变成通风的“烟囱”，助长火势蔓延，甚至将整个建筑物迅速引燃。

在无阻挡情况下，烟气在垂直方向的扩散速度为 3～5m/s。也就是说，一座30层左右、高约100米的建筑，烟气从一楼扩散至顶楼仅需30秒！

有人曾做过实验，在一座50层高的建筑内通过楼梯将人员全部疏散，大约需要2小时11分钟。而烟气在竖直方向上的流动速度，差不多是人员疏散速度的100余倍。

虽说火灾是小概率事件，可一旦碰上了就是百分之百。

近年来，随着高层建筑的数量不断增加，高层建筑火灾数量也呈现出明显的上升趋势。

来自国家消防救援局的数据显示，今年前8个月，我国高层建筑火灾高达3.6万起，超过了2023年全年的总和，共造成203人死亡。

令人不安的是，高层建筑火灾起数虽然只占总数的5.4%，但亡人数却占到了总数的15%以上。

在各类火灾中，住宅火灾的“杀伤力”是最大的。今年前10个月，接报住宅火灾2.8万起、亡116人，起数占火灾总数的36%，亡人数占68.6%。

江苏南京雨花台区“2·23”住宅重大火灾，就发生在一栋34层的超高层住宅。那场灾难造成了44人受伤，并且夺去了15条鲜活的生命。

时至今日，依然刺痛着我们。

对高层住宅的第二重担忧，来自高昂的维护费用。

压倒业主的“第一棵稻草”，往往来自电梯。

任何的设施都会随着时间的推移而折旧。而电梯作为使用频次最高的配套之一，最早发出“警报”。

以“电梯故障”为关键词，稍微搜索一下，就有一堆相关新闻冒出来。而它们往往都出现在同一个地方：超高层住宅。

近年来，开发商为了压缩成本悄悄给新梯“减配”。有的次新小区，已经提前体验到了电梯罢工的滋味。

比如广州亚运城，收楼才一个多月，出现的电梯故障情况包括困人、异响、突然下坠、按键及开关门失灵等，居然多达69起！

家住4楼的业主，电梯坏了可以爬楼梯。家住40楼的业主，可如何是好？

当三台电梯上演“集体罢工”，全部停运维修。家住40多层的业主，直接跑去隔壁栋搭电梯到顶楼，然后从顶楼翻墙到自己那一栋，再慢慢下楼梯回家。

按理说，电梯坏了就修，电梯旧了就换，应该不是什么大问题。

然而，随着人数增长，达成一致的难度会呈指数级增长。一栋楼住着几百户，“众口难调”的可能性要远远高于“人多力量大”。

更何况，超高层建筑往往会搭载高速电梯。光是一部电梯的维护成本，超高层与高层之间就差了3-5倍。

而电梯，只是高昂维护成本中的一环。

由于建筑结构的原因，超高层面临着抗震、通风、供电、排水等技术问题，伴随着更昂贵的维护成本。

早年日本曾做过测算，超高层建筑后期的运维成本将占到总成本的60%。

现有的物业费和维修基金，恐怕难以覆盖。估计只有高端改善甚至豪宅产品才有能力支付。

我们不妨看看内地楼市的“祖师爷”——香港。

上世纪80年代，香港开始大规模建设超高层建筑，到今天很多“不惑之年”，甚至“年过半百”，却一个个水灵得像吃了保鲜剂。

1988年入伙的康怡花园，堪称内外兼修。不光外立面整洁光鲜，内部也能让不少所谓的“精装房”羞愧地低下头。

康怡花园，来源：网络

要知道，香港住宅的物业管理费平均2.7元每平方呎，相当于约每平方米30元。即便对比内地的一线城市，也要高出个七八倍。

钱到位了，保养自然也就跟上了。

然而，成熟如香港，也并非每一栋超高层都能“安享晚年”。

据香港市区重建局2019年发布数据，全香港约有3.9万幢住宅（综合楼宇），当中超过1万幢属楼龄50年或以上，3700幢楼龄50年或以上的楼宇欠缺维修及保养。

根据香港的住宅分类方法，50年或以上是“老年”，30-49年是“中年”，30年以下即“青年”。

这意味着，老年住宅中，有近四成属于“年久失修”。

图源：香港市区重建局网上学院

等待超高层的，将会是无可挽回的衰败。

对高层住宅的第三重担忧，来自逐渐衰败的命运。

不少小区在缺乏维护管养之下，逐渐走向破败，原住民纷纷搬走，各路租客占领小区，衰老破败开始“坐滑梯”……

走到这一步，基本已经“没救”了。

如果是10层以下的老房子，未来还有机会原地重建。通过提高容积率，把10层盖到30层，让开发商有利润可以赚。

原本就30多层的房子呢？难道要盖成60层、70层吗？拆迁的可能性微乎其微。

北京大学光华管理学院助理教授朱国钟，曾经结合房价、房龄、供给等因素与合作者专门做过研究。他认为：

以后中国有可能会出现大面积的贫民区，有可能就是现在的高层住宅。

参考香港和国外经验，超高层的住户非常“两极分化”。要么是富豪名流，要么是经济能力最薄弱的群体。

其实超高层在诞生之初，是为了解决地面上的拥挤，给千千万万进城的人们提供一个家。

相比低矮的农村自建房，以及陈旧的福利分房，崭新的高层电梯住宅，本身就是现代化生活方式的重要标志。一座座高楼，像一座座灯塔，点燃了人们对大城市的无限向往。

然而，随着地价和房价疯狂上涨，超高层从小众渐渐走向了泛滥。

2020年，贝壳研究院发布“超高层住宅”画像，公布了19座城市摩天住宅小区（超过30层）数量。

其中排名第一的重庆，有高达2219个摩天小区，占全市的16.9%。以每个小区1000户简单计算，至少有22万户，涉及几十万人。

排名前5的另外4个城市，武汉、成都、西安、深圳，“摩天小区”的数量，都超过了1000个。

对开发商来说，同样一块地，超高层能卖更多套房子，也就有更多利润。

对打工人来说，谁不想住低密度的花园洋房呢？可这类房子基本都是大户型，单价也更贵，刚需根本负担不起。上车门槛更低的超高层，也就成了“不是选择的选择”。

可是，当不缺地的小县城，盖起了成片成片的超高层住宅。一线城市的远郊区，也开始疯狂追逐天际线。机会的天平开始朝着风险一侧倾斜。

2001年广州超高层销售市占率仅有3.9%，到了2021年销售中，超高层的销售已经占据了39.8%。在增城这样的郊区地段，“摩天大楼”也并不少见——

保利天际，最高190米

碧桂园中心，最高150米

新世界塔岗村项目，149.6米

广州增城万科城，148.3米

华侨城云邸，141.4米

……

如今，面对高层住宅不断累积的风险，国家终于出手了。

从2020年到2022年，住建部、发改委、应急管理部连续4次发布“限高令”。从最开始的“一般不得新建”到后来的“严格限制”，一次比一次严格。

这也意味着，摩天住宅的时代，画上了句号。

随着我们从“大基建时代”步入“大维修时代”，各种问题慢慢暴露出来，超高层住宅的价值一定会面临重新评估。

那么，已经建成的超高层，该怎么办呢？

对于大部分楼龄还没超过15年，尚未进入加速衰老阶段的房产，人们还有机会撤出“泥潭”。

此外，少数能够“经久不衰”的幸运儿，一定同时具备以下几个特征：

看城市，人口持续涌入的城市，房子才能持续产生价值。

看地段，交通便利、配套完善、靠近就业和商业中心的地段。

看产品，改善甚至豪宅产品，业态尽量单纯，最好是纯居住。

一般来说，即便要买要住超高层，不建议选择太高的楼层。未来，我们还要寄希望于房屋维护科技、消防技术的进步，更好地保障人们的安全。

毕竟，跟采光、通风、视野、面子之类的“无形资产”比起来，生命安全才是最重要的。

来源：智谷趋势Trend

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