上海楼市开始新一轮分化，大量房子将出局

最近发现一个可怕的事实：

上海的楼市进入全面分化的下半场——又一批房子将会在分化后被淘汰，价值滑落。

市场的分化，都发生在高增长时代之后。

90年代到2015年之前，上海开始快速的城市化建设，那个时代买哪里哪里涨。

而增量结束的时代，分化才会起步。

近十年，随着几个关键性的节点，上海楼市逐渐开始进入了分化时代。

第一个关键节点是2015年，上海外来人口增量到顶，基本达到了2400万+的水平；

市区外拓的动力开始初步消失，存量的购房需求在2015-2017年几乎完全消化——这意味着，靠规划推动房价上涨的周期结束。

第二个关键节点是2020年-2022年，由于全球低息、国内放水、全面推高上海核心资产价格的暴涨，可以视为上海楼市全面分化出现转折点：

上海全市的购买力在大范围内开始分层，不同能级的地段之间价格开始拉开差距。

这一周期内，全市初步形成了豪宅区、中产社区，刚需社区的分层，每个总价段分别有自己的总价段和。

但是这一轮的分化明显是粗犷的，各板块的板块价格上涨明显带着之前大发展时代的痕迹：

好板块周围的辐射板块、好房子周围的差房子跟着一起发生了价格上的暴涨，整体形成普涨的态势。

比如20年行情中，涨幅最高的黄浦，豪宅领涨、其他老公房、塔楼、品质较差的老商品房也跟着暴涨，这就是典型的、带着高额发展预期的估值模型：

离得近，我的未来大概率就应该跟你一样牛逼，预期会体现在价格估值里。

因此，那一轮很多差的地段、房子会跟着一起暴涨。

而上海楼市全面开始进入新一轮深度分化的节点，其实就是就是最近两年。

2023-2024的市场回调下跌，外在有大环境的调整、内在有观念和认知上的转变：

时代变了，楼市进入存量时代：

城市化的红利消失，市区不再外拓，新增的好房子数量变少；

造富浪潮消失，新增的富豪和中产都在变少，城市能容纳的好地段总量难以继续突破。

这种情况下，增量时代的楼市分析方法全面失效，而这也将完全让楼市进入分化的下半场——上海楼市淘汰赛。

随着进入存量时代阶层固化，那么将会出现一个非常显著的趋势：

好地段的评价标准将会进一步细化，楼市不再普涨，开始差异化涨价。

好地段会如何分化？其实看历史就已经给了我们答案。

历史上任何一个高速增长的大发展时代，好地段的划分一定都是笼统和粗犷的。

因为这个阶段城市建设快，富人增量多，城市不断开发，当大家抱着预期的时候，就会出现一个阶段性的多区域繁荣景象。

在上海滩时代早期，大量的避难富人涌入上海，区分好地段或许非常简单。

租界区、老城厢、其余滚地龙区域，和上海90年代到2015时代一样，楼市区分板块大多划分到区一级，板块概念还没那么强烈。

而到了上海滩中后期，几乎所有的富人都卷在租界区或者在西郊建的郊区大宅里。

这一时期，并不是租界里都是好地方，因房子品质、住户圈层、周围配套等差异，好地段逐渐划分到了以住在某条路、某小区为界限。

这其实就是历史必然，对比于高增量时代的普涨，一个时代越到后期越固化，房子也是彰显分层的一部分，区分度会进一步细化。

而当年对于好地段的认知，一直影响着老上海人的地段认知，直到本轮的爆发起点90年代后才逐渐改变。

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这就和奢侈品的逻辑很类似。

大家刚富起来的时代，看到爱马仕的包都说牛逼。

到了今天随着富人内部的分层，这玩意也分化了，birkin包还得区分下什么皮面、是不是限量款、配多少货能买到，这种顶级奢侈品里面也出现了鄙视链。

我们小时候，路上看到奔驰的三叉星辉都叫大奔，现在只有开个s级才能叫大奔，其实也是同一个道理。

其实在过去这两年，楼市的进一步分化已经体现了出来。

一个典型现象，就是能直接代表好地段的名词范围越来越小了。

三年前，只要说住黄浦就是好地段，说住新天地就是牛逼。

今天你说住新天地，人家得先区分你住的是翠湖华府、还是中海、或者还是马当路、老西门；

住翠湖一二三期和四期五期也不在同一梯度，住的如果是前排大户型和后排小户型也不是一个圈层。

大家对“好”的定义越发严格，三年前大家觉得买中海是进了新天地，大家今天觉得翠湖就是翠湖。

好地段的划分会越来越细分：

从之前黄浦区、静安都是好房子，变成某某板块都是好房子，再进一步发展成为某条路、某社区、某几栋楼才好房子。

这种对于地段的认知将会直接影响价格：你愿意为了这个“好”付多少钱。

这种区分是因为一个地段已经不能完全区分身价，各圈层对于地段的划分将会进一步细化。

随着这个地段划分越来越细，那么曾经靠着“蹭”起家的一些房子就会崩盘。

我们前一段时间发了一篇上海的伪豪宅全面暴跌，其实讲的就是这个现象。

而且可以预见的是，随着未来的进一步分化，一路之隔价格翻倍的现象会越来越多。

差距，会越来越明显。

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当然，好地段的评价标准不仅仅会出现在豪宅里，无论是中产还是刚需社区都会出现这种变化。

毕竟2020年那波涨幅的分化就是让各个总价段都出现了自己的价值轴线：

比如豪宅围绕着18万单价上下，中产社区围绕着12万上下，首改社区8万上下，刚需社区，5万上下。

新一轮分化带来的结果就是，每个区间都会发生自己体系内淘汰赛。

豪宅的分析反而比较简单：

因为只有新增豪宅——市区随着旧改造出来的新豪宅，也就是顶级好地段，来淘汰掉那些老旧、不在核心区的区域型豪宅。

这些淘汰掉的豪宅，就会加入到中产社区的竞争中去。

刚需社区也比较简单，随着分化加剧，远郊刚需基本失去了通过楼市红利得力的机会，也不太存在板块升维的可能。

真正比较卷的，其实还是刚需以上，豪宅以下的区域，我们统称为中产社区。

中产社区在新一轮的分化时代，将会发生更为激烈的变化，剧烈轮动：

部分社区仍能享受资源回归市中心的红利，板块、社区能级升阶，价格上涨。

部分社区随着市区的资源铺平，反而会因为对好房子评价标准的转变而价值暴跌。

上海近些年城市开发的资源开始收缩，不再外拓市区范围，而是尽可能的在市区（中环内）做资源填充。

这就会造成一个大的趋势：

随着上海的城市建设、旧改，上海中环以内各区域之间的配套资源几乎拉平；

地铁已经不再稀缺、配套上没有学校给你建学校，没有商场建商场，几乎各类资源都在逐渐拉平。

曾经区分中产社区价值的标准主要是板块的实用性（配套价值）+房子的居住舒适度（产品设计、房龄等）。

有资源缺失的地段资源补齐后，带来的就是曾经以那些资源为优势的区域价值断崖式下跌。

举个例子，过去二十年兴建了大量的商业，部分曾经以商业为傲的区域在过去二十年已经价值断崖式下跌，比如四川北路的商品房。

这就意味着市区内环内的很多老牌板块、中环内部曾经优势的中产社区，很可能在未来淘汰。

当然，被淘汰不意味着那些市区的价格跌倒刚需水平，毕竟配套资源的价值仍远胜郊区，但如今这个节点买入，却可能买在下跌的前夜，得不偿失。

此外，随着市区范围配套资源拉平，产品好（好房子）的稀缺价值将会拔高。

因此，部分之前被低估的社区将会价值飙升，这也就是新时代的入市机会。

结语

篇幅有限，关于淘汰掉的社区价值分析，关于新时代的板块潜力，无法一篇文章讲透。

具体的板块、社区的淘汰、分化，我后续也会写文章分析，如果您有当下购房的具体问题，也可私聊我们。