GDIRI观察丨邦泰向外

观点指数(GDIRI) 12月17日，荆州市邦成和泰置业有限公司以7.43亿元成功竞得南昌红谷滩区HGT104-12地块，溢价率44.5%，楼面价达到13970元/㎡，创下南昌土地单价新纪录。该地块位于红谷滩区凤凰洲核心片区，占地面积36.26亩，地上总建筑面积约5.3万平方米。

荆州市邦成和泰置业有限公司是四川邦泰置业的全资子公司，成立于2023年5月15日，注册资本2000万元，公司实际控制人为罗勇，持股比例30%。

四川邦泰置业成立于2007年，过去的主要业务主要集中于四川。刚开始主要是做销售代理，后续公司总部从乐山迁移至成都，则开始布局地产业务。

邦泰集团微信公众号显示，截至12月18日其已布局川、渝、云、皖、湘、鄂、甘、陕、晋、桂、赣等全国11省/直辖市/自治区，36座城市，开发运营近140个项目。邦泰集团年产值逾200亿元，开发面积超2500万平方米。

大举拿地

邦泰集团12月已经获取了5宗地块，分别是南昌红谷滩区HGT104-12地块、南宁市青秀核心区GC2024-061地块、西安文教园板块地块和西咸新区地块以及宜宾三江新区DC-H-07-02（a）地块。其中，邦泰集团拿下的南昌地块属于邦泰首进江西第一城的标志性项目。

值得注意的是，邦泰经过200多轮竞价拿到的南宁市青秀核心区GC2024-061地块，溢价率达114.72%，地块吸引了彰泰集团、广西恒力、盛邦集团、广西悦恒集团、建发房产、邦泰集团等多家房企报名竞拍，还有两家来自河池和柳州的房企。

11月其在南宁拿的第二块地，即首府南宁市青秀区长月巷以南GC2024-055地块，刷新了青秀区凤岭北楼面价纪录，拿地金额为2.79亿元，溢价率达166%。

据观点指数统计，截至12月18日，邦泰集团在全国一共拿下18宗地，规划建筑面积为140.37万平方米，拿地金额88.45亿元，其中有9宗地块溢价成交。

整体来看，邦泰今年年内的拿地数量远超去年。虽然拿地金额与头部企业相差甚远，但是在民企中无疑已是表现积极的一派。

从目前的宅地成交来看，主要还是以央国企和城投公司为主，积极拿地的民企较为罕见。从观点指数统计的10月一二线城市住宅用地竞得企业的类型可以发现，10月国企在招拍挂拿地市场位居前列。从权益拿地金额来看，期内国企、城投、民企和混改房企的占比分别为53.43%、27.83%、12.14%和6.6%。

观点指数亦观察到，目前拿地的民企主要分为三类。一是头部大型企业，这类企业经营表现相对较好，出于出货的节奏和保持健康的土地储备的考虑，会时常关注各地方土地供给。

二是非传统开发企业或跨界企业，如东方雨虹、南通亚伦、贝壳等。这类企业一般都有自己的主业，参与地产开发业务主要出于增加业务营收渠道的打算。当然更重要的是，这类企业的主业与房地产开发链条息息相关，在产业链端可以产生有益协同。企业拿地后一般寻求代建方管理项目，从而获得投资收益。

三是成熟的地方企业，如邦泰集团、伟星房产、方远地产等。这类企业的业务半径较小，一般属于区域深耕型企业。在整体市场表现较差的时候，反而有更大的发展弹性。

选择向外背后

观点指数认为，邦泰大举拿地源于销售上升，资金回流与投资形成了正循环。

“2024年1-11月房地产企业销售表现·观点月度指数”显示，1-11月邦泰集团权益销售金额为239.16亿元，位列24；全口金销售244.57亿元，居于34；全口径销售面积266.07万平方米，位列20。（2023年1-11月邦泰集团权益销售金额为209.67亿元，彼时位居44；全口金销售219.98亿元，位于55；全口径销售面积237.49万平方米，排列31）。可以看到，销售金额同比上升，排名也上升了10位左右。

据邦泰集团公众号显示，其年内有不少楼盘销售较好。如今年1月20日，位于宜宾南岸大地板块的邦泰·誉江境，自3月2日开盘至12月11日，住宅、商业和公寓累计销售近1300套（数据来源邦泰集团案场统计），月均约150套。位于三江新区的项目邦泰·樾府于2023年7月底首开，当周实现清盘，销售124套。此后8个月时间，住宅1030套全部清盘，实现月均销售约130套（数据来源邦泰案场统计）。邦泰·悦九章彩云首开去化达51%，其中小高层当天售罄。

2020年开始，邦泰加快在云南的布局，当地已成为除四川省外项目开发最多的一个省份。今年更是在昆明迭代产品系，如酒店奢宅-境系、时尚东方-悦系、都市度假-和系。

除此之外，前述邦泰今年获取的18宗地块中，位于四川大本营的仅4宗，建筑面积为27.7万平方米，大本营之外的拿地建面约占比80.27%，涉及的城市有南昌、西安、南宁、长沙、昆明、合肥等二线城市。从城市布局来说，持续向外扩张。

其中，今年邦泰首次进入南宁、长沙和南昌。3月份，邦泰集团获南宁市青秀区民族大道85.74亩地块，正式进驻广西。5月份，拿下长沙市岳麓区梅溪湖核心区地块，以及前文所述在12月于南昌拿地，首进江西。

今年其新进广西的首个项目南宁邦泰璟和于12月15日开盘，首开当天成交100多套，金额2.8亿元。据市场数据，新进长沙的项目长沙邦泰璟和去化不及预期。

统计局数据显示，1-11月份，全国新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20%。新建商品房销售面积和销售额10个月同比降幅连续收窄。

随着市场的回暖，成交迎来上涨趋势，一线城市尤其恢复迅速。不过，这也意味着竞争更为激烈。邦泰选择二线城市可以有更多的腾挪空间，其中的优势体现在较低的土地出让金和竞品数量上。

本文源自：观点网