商学周报161｜房屋承租人优先承租权和优先购买权的法律研究

商法学周报，系法律商业双驱动的万程通商团队的每周固定学习会。本期分享的文章，系团队于2024年12月20日集体学习的文章。

我们认为，法律人须以理论指导实务，以实务丰富理论，不可偏废。但实务工作者常常为工作所累，少有时间研究学术理论。实务与理论的藩篱不破，于个人而言，是为成长的瓶颈，于法治建设而言，优秀的理论不能被用于指导实务，优秀的实务经验无法上升为理论。无论对哪一方，都是损失。

法律学术海洋之辽阔，实务法律人时间之碎片。两者矛盾重重。一为逼迫自己紧跟学术潮流，提升自己的理论水平；二为取方家论证结论以求关注，展其问题路径以便查阅。因此，我们将每周日上午的固定学习，形成“商法学周报”，以供分享交流。关注我们，获取第一手专业学习资料。

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【正文】

00　　本期学习成果综述

本期学习主题是“房屋承租人优先承租权和优先购买权的法律研究”。

第一篇文章提出了房屋承租人优先承租权在司法实践中的困境，并建议通过明确行权期限、限缩“同等条件”和拓展救济路径等措施来解决这些问题。

第二篇文章详细解释了房屋承租人优先购买权的成立要件、行使要件、法律性质以及行使限制，并强调了其作为形成权的法律效力。

第三篇文章分析了在不同情况下承租人优先购买权受侵害时的法律后果，并探讨了承租人应如何获得有效的法律救济。

01　　论房屋承租人优先承租权的适法困境与纾解

【来源】《太原理工大学学报（社会科学版）》2024年第4期

【作者】黄永镇

【摘要】房屋承租人优先承租权应界定为形成权。优先承租权制度在司法实践中面临的困境主要包括出租人是否继续出租的意愿难辨别且可变动、同等条件难把握且易延展和救济乏力。对此，可以从明确行权期限、限缩“同等条件”和拓展救济路径着手进行纾解。明确行权期限使出租人的主观意愿受到客观规制。

“同等条件”的认定采“相对同等说”，在租金、支付方式和租赁期限上保持绝对的同等，其余因素则以社会一般人的标准判断是否显著影响出租人经济利益和是否真实合理从而决定是否保持同等。该权利作为形成权具有不可侵性，行权后仅有相对效力，承租人在合法占有房屋或已经办理登记备案手续时有程序法上的履行合同优位；当出租人履行其与第三人的租赁合同时，承租人因履行基础丧失而无法要求继续履行，但可以主张赔偿损失。

【学习总结】

1.文行权期限具体化：建议将优先承租权的行权期限设定为一年，超过此期限未行使的，该权利自动消灭。

2.同等条件的具体界定：在租金、支付方式和租赁期限上必须保持绝对同等，其他因素如房屋用途、合同解除条件等应以是否显著影响出租人经济利益为标准来判断是否需要同等。

3.救济路径的具体措施：当出租人违反优先承租权时，承租人可以要求赔偿损失，包括因无法继续租赁而产生的搬家费用、临时安置费、中介费等。

4.形成权的行使效果：承租人一旦行使优先承租权，即在双方之间形成新的租赁合同，出租人不履行时，承租人可以直接请求法院保护。

5.程序法上的履行合同优位：承租人在合法占有房屋或已办理登记备案手续时，具有优先履行合同的权利，即使出租人与第三人签订了租赁合同。

02　　《民法典》第726条（房屋承租人优先购买权）评注

【来源】《清华法学》2023年第4期

【作者】戴孟勇

【摘要】房屋承租人优先购买权的成立要件包括房屋租赁合同生效且存续、房屋已经转移给承租人占有，行使要件包括出租人出卖租赁房屋、承租人以同等条件表示购买。房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不得行使优先购买权。承租人优先购买权属于形成权，自承租人行使优先购买权的意思表示到达出租人之时起，就在双方之间成立以同等条件为内容的房屋买卖合同。在由此形成的出租人与承租人、第三人的双重买卖关系中，如果房屋所有权尚未转移给第三人，法院可以判决出租人向承租人履行转移房屋所有权的义务。

【学习总结】

1.成立要件的具体内容：承租人优先购买权的成立要件包括房屋租赁合同的有效存续和房屋已经转移给承租人占有。

2.行使要件的具体内容：承租人行使优先购买权的要件是出租人实际出卖房屋，且承租人需以同等条件表示购买。

3.形成权性质的具体体现：承租人行使优先购买权后，即在双方之间形成房屋买卖合同，该合同具有债权性质，不具有对抗第三人的效力。

4.行使限制的具体情形：房屋按份共有人行使优先购买权或出租人将房屋出卖给近亲属时，承租人不能行使优先购买权。

5.法院判决权的具体应用：在出租人与第三人的买卖合同未履行完毕时，法院可以判决出租人向承租人履行转移房屋所有权的义务，优先保护承租人的利益。

03　　再论侵害承租人优先购买权的救济

【来源】《政法论丛》2020年第1期

【作者】杨会

【摘要】出租人未通知承租人直接将租赁房屋出卖给买受人而承租人事后知悉的，他应当向出租人主张行使优先购买权，这是其获得法律救济的前提。承租人主张优先购买权后，他能够获得法律救济的程度或法律后果取决于买受人是否善意及房屋是否办理物权变更登记。买受人善意并且与出租人办理物权变更登记的，买受人取得房屋的所有权，承租人向出租人主张违约责任；买受人善意但未与出租人办理物权变更登记的，出租人的履行决定房屋所有权的归属，未被履行方向出租人主张违约责任。

买受人与出租人恶意串通的，其买卖合同无效，出租人应向承租人履行；买受人单纯恶意但未进行物权登记的，出卖人只能向承租人进行履行；买受人单纯恶意且进行物权登记的，买受人取得房屋所有权。

【学习总结】

1.主张优先购买权的具体条件：承租人在知悉出租人未通知即出售房屋后，必须在合理期限内主张行使优先购买权，否则视为放弃。

2.善意买受人物权变更登记的具体效力：如果买受人善意且已完成物权变更登记，承租人不能主张优先购买权，只能要求出租人赔偿因无法继续租赁而产生的损失。

3.恶意买受人未登记的具体履行优先：如果买受人恶意且未办理物权变更登记，出租人应优先向承租人履行，承租人取得房屋所有权。

4.恶意串通的具体合同无效：买受人与出租人恶意串通的，其买卖合同无效，出租人应向承租人履行，承租人取得房屋所有权。

5.单纯恶意买受人物权登记的具体保护：如果买受人单纯恶意但已完成物权变更登记，买受人取得房屋所有权，承租人无法主张优先购买权，但可以要求出租人赔偿损失。