黄瑜：大数据预判2025中国房地产市场趋势

2024年12月19日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2024中国房地产大数据年会暨2025中国房地产市场趋势报告会”在北京召开。

2004年以来，中指研究院已连续21年在每年年底用数据总结过去一年市场变化，同时也用数据预判未来一年房地产市场的趋势，希望能够帮助大家在未来市场发展中抓住机会，做出更精准的决策判断。
2024年，房地产市场整体仍呈现调整态势，5.17、9.26两轮政策托底楼市，9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，定调政策转向。房价方面， 根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-11月，百城二手住宅价格持续下跌，至11月环比已连跌31个月；9.26新政后，11月深圳、成都等4城环比上涨，核心城市价格有所趋稳。百城新房价格受改善型楼盘入市带动，呈现结构性上涨。
销售方面，国家统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%，商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%。根据中指数据，1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降23%，较2021年同期高点下降53%；重点30城二手房成交套数同比增长2.3%，表现比新房市场更好。9.26新政后，10-11月核心城市市场销售明显改善，10月新房销售面积同比结束16连跌，11月同比增幅进一步扩大；11月30城二手房成交套数创近20个月新高。
需求结构方面，1-11月，监测城市中多数城市90-120平米新房成交套数占比保持在四成以上，120平米以上大户型占比普遍提升，改善性需求仍是新房市场重要支撑。二季度以来北京、上海、深圳刚需加快入市，总价300万以下二手房成交套数同比明显增长，刚需入市有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。
土地方面，1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降27%，土地出让金同比下降32%，不足2020年同期高点四成。房企拿地进一步聚焦，1-11月TOP20城市住宅用地出让金占全国比重超过50%，北京、上海、杭州土地出让金超1000亿元。9.26新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块拍出高溢价，但全国土地市场仍面临调整压力。
展望2025年，经济企稳、适度宽松的货币政策、持续用力的房地产支持政策是促进市场恢复的重要因素。从政策趋势上看，12月，中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，下阶段政策有望继续围绕促进需求、优化供给两方面展开，预计2025年房地产政策宽松基调或将延续，“楼市不稳、政策不停”。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。
需求端，2025年新房销售恢复仍面临诸多挑战，包括：居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房”替代效应“等。中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形下或可实现止跌。推动新房销售“止跌回稳”的关键政策包括：（1）加快推进货币化安置100万套城中村及危旧房改造；（2）利用3000亿元保障性住房再贷款、地方政府专项债等资金加快收储存量房；（3）加大购房补贴力度、放松北上深限制性政策、加速“好房子”建设，推动购房需求释放。
供给端，开工方面，受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，明年新开工难改下行趋势，中性情形下，2025年新开工面积同比下降15.6%。投资方面，新开工下降将继续制约建筑工程投资修复，土地成交缩量或导致土地购置费继续低位运行，中性情形下，2025年房地产开发投资额同比下降8.7%。盘活闲置存量土地，增加市场有效供给，是推动市场进入新的循环、促进投资开工回稳的关键。
2025是开启新循环的关键一年，要在发展中解决过去的问题。
在新的市场和政策背景下， 2025年，房企应把握市场窗口升级产品促回款；紧抓政策契机盘活闲置土地，实现资金回笼与换仓，改善现金流及资产负债表。
第一，把握政策窗口期，升级产品，积极回款。房企应把握核心城市政策优化契机，积极营销、升级产品，以“好房子”为抓手，努力促进销售回款；密切关注地方收储政策变化，寻求收购机会，加快回笼资金；借助政策机遇，把握存量商办用房盘活机遇，积极转为租赁住房、养老公寓等。
第二，与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策，及时换仓，维稳现金流。房企应抓住政策机遇，利用对自身地块的了解，提出针对性方案，抓住地方政府收购闲置土地机会，实现退地或置换地块，改善土储结构；寻求机会对未开发土地调整规划条件和设计要求，提升土地价值；投资方面，房企需保持相对审慎的投资态度，聚焦核心城市等确定性更高的市场。

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