浙江
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
日前，山姆会员超市开业，吸引了众多消费者前来大采购，还引发了周边交通拥堵。
另据瓯海新闻发布的消息称：麦德龙国际商业中心项目室内装修施工已完成70%，计划2025年5月开门迎客。
也就是说，仅仅半年时间，温州就要开两家相似的会员制超市。
更碰巧的是，两座会员制超市距离很近，都位于牛山附近，直线距离仅约2.6公里。
只不过山姆属于鹿城区，麦德龙属于瓯海区，而牛山处在两区交界。
两家会员制超市，由鹿城、瓯海两区分别招商引进。
从这样的布局也看得出，鹿城区希望在留住本区消费者的同时，吸引更多瓯海消费者。
瓯海区则希望在留住本区消费者的同时，吸引更多鹿城消费者。
对于牛山周边的居民来讲，两家全球知名超市，他们的采购选择更多了。
但是，这两家超市都是会员制超市，需缴纳年费办理会员卡，那么，又有多少人愿意办两张会员卡呢？
很显然，这一带的消费者，会被两家会员制超市分流。
而市区东部的消费者，则无法就近选择一家会员制超市，需“千里迢迢”前往牛山一带，客户及消费潜力难以被更好地挖掘。
那么，对于远道而来的消费者，他们会更青睐山姆，还是麦德龙？仍有待观察。
02
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
其实，类似的布局，在温州市区比比皆是，部分商业综合体更为典型。
比如，2017年，中央绿轴区域布局了印象城MEGA，位于鹿城区，也靠近龙湾、瓯海两区。
很显然，当时核心地段尚无真正商业综合体的鹿城区（5050购物中心偏西且未开，银泰百货仅有A馆），希望留住本区消费者，同时吸引龙湾、瓯海的消费者。
到了2018年，印象城MEGA已经启动建设，龙湾区却在其东侧约2公里的在蒲州,布局了吾悦广场，同样靠近鹿城、瓯海两区。
2020年，吾悦广场率先开业，当时确实吸引了一些鹿城消费者。
2021年，印象城MEGA开业，一度造成吾悦广场人气骤减。
去年，滨江万象城开业，这一带的商业竞争更加激烈。
众所周知，合理的商业布局一般分两种，一种是紧密布局，共建商圈。另一种是拉开距离，形成各自的辐射范围，避免竞争。
然而，像印象城MEGA、吾悦广场、滨江万象城这种不近不远的布局，无法合作，只有竞争。
好在，凭借他们强大的资源与运营能力，经过多年调整，这几座商业综合体形成了各自的优势与特色，总体经营情况都还不错。
商业综合体尚且有较大的调整空间，但是会员制超市又该如何避免同质化竞争呢？
如果当初把其中一家会员制超市布局在市区东部，结合轨道交通、城市快速路，还能更好地辐射郊县及周边城市，做大客源规模，而非在城市内部争夺有限的客源。
03
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
类似的现象，还出现在汽车销售领域。
其实，土地利用低效的汽车销售业态，更适合布局在郊区。
但是，温州仍有大量汽车4S店、销售服务中心等都布局在核心城区，还有多个汽车销售正在建设中，占用着寸土寸金的宝贵土地。
鹿城区依旧保留着大量汽车销售业态，集中布局在牛山北麓的十里亭。在山姆会员超市以南，还有一座汽车园区正在建设中。
山姆以南在建的汽车园区
瓯海区的汽车销售业态，则大量挨着鹿城区布局在牛山南麓。
浙南汽车未来港
龙湾区的汽车销售业态，同样挨着鹿城区大量布局在蒲州。原先的彩虹湾，也正在改建为主打汽车业态的商业。
彩虹湾改造的汽车商业广场
很显然，鹿城区想要留住本区的消费者，但龙湾、瓯海两区都在整座鹿城消费者。
而汽车销售金额较大，能带来大量税收，因此各区都高度重视。
04
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
从以上案例可以看出，每个市辖区都在争夺其他市辖区的消费者。
每个商家都想挣钱，而每个市辖区的相关部门，也都有相应的考核任务。
鹿城区作为城市化质量最高、服务业最发达、年轻白领最集中、豪宅最多的市辖区，鹿城消费者成为各个市辖区及商家的重点争夺对象。
作为温州城市的一部分，每个市辖区之间应有不同的分工，以及更多的合作，共同做大做强温州，以更强的城市商业魅力，辐射郊县及周边城市，吸引更多外来消费。
然而，当前我们所看到的，市辖区之间似乎更多的是争夺客源、消费的竞争。
这样的内部竞争，不应该持续了，不仅难以做大消费规模，还会造成重复布局、恶行竞争。
接下来，类似的项目布局，应站在整个温州城市的角度，做出更合理的选址。
有条件辐射郊县及周边城市的项目，应择址轨道交通、城市快速路沿线。
与市民生活关联度低、土地利用低效、涉及大型物流、占用城市道路的项目，应往郊区迁移。
同类型的项目，若能做大规模、形成互补的，应紧密布局，共建商圈。若只有竞争关系的，则应拉开距离，避免辐射范围重叠。
而每个市辖区之间，应根据自身特征，进一步明确各自定位，错位发展，避免同质化竞争，以合作发展共建大温州。
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