未签合同，土地租赁纠纷违约责任如何认定

在农村，土地承包合同纠纷并不少见，但是由于一些人法律意识不足、法律知识匮乏等原因，简单的合同纠纷在司法实践中往往变得比较复杂。 吉林省榆树市的赵某就遇到了一起因约定不清而引发的土地承包合同纠纷。

　　赵某今年已经90岁高龄，老两口有20亩土地，因自身年事已高，子女长年在外务工，于是将土地流转给同村的张某，并口头约定流转期限为5年，每年承包金为1.4万元。

　　考虑到张某资金不足，赵某同意张某先给付当年土地承包金5000元，剩余9000元土地承包金由张某为赵某出具欠条，并约定还款日期。这本是一件互利共赢的好事，但就是这一张欠条，却引发了后续一系列的争议和纠纷。

　　到了约定的还款日期，赵某多次索要，张某均以各种理由拖延，拒绝给付。无奈之下，赵某将张某起诉至榆树市人民法院五棵树人民法庭，要求其给付剩余承包金，否则解除土地承包合同。

　　案件受理后，该案主审法官、榆树市人民法院五棵树法庭副庭长李国钊仔细翻阅案件材料，发现这起土地承包合同纠纷的欠款问题事实清楚，权利义务关系明确。但是问题在于双方没有签订明确的土地经营权流转合同，仅是口头约定，而在双方签署的欠条上，对土地流转相关事宜也没有明确说明。

“因为纠纷涉及土地流转，如果进入审理程序，很有可能会耽误春耕生产，错过时节将无法弥补。为高效化解纠纷，在征得双方同意后，我们选择将案件转入诉前调解程序，又考虑到原告年老不便，我们就到家、到田间地头面对面调解。”李国钊说。

　　在调解过程中，针对矛盾的集中点承包期限届满时间问题，经过多方走访、询问调研，办案法官明确了相关情况。之后会同当地基层组织从法律的角度耐心细致地为双方分析各自的权利和义务等，张某未按时支付承包金，已构成违约，应承担相应法律责任；而赵某家人阻拦张某耕种土地等行为，不仅可能会给张某带来经济损失，也在一定程度上违反了法律规定，都是不可取的。

　　经过多方积极调解，原被告双方最终达成一致意见，签署了调解协议，明确了土地承包经营期限，赵某不再阻拦张某春耕，张某也当场将剩余的9000元土地承包金支付给赵某。

　　“在土地经营权流转中，双方当事人应严格遵守合同约定，履行各自的义务。签订合同是一种法律行为，合同应尽量将承包期限的具体起始月份等细节约定到位，双方都应该认真对待，不能随意违约。如果遇到困难，应及时与对方沟通协商，寻求解决办法，而不是采取逃避甚至对抗的方式。当出现纠纷时，应保持冷静，通过合法途径解决，避免矛盾激化。”李国钊介绍。

　　农时不可误。在该案中，法官考虑的重要情节是一旦案件进入诉讼阶段，按程序推进解决问题时间较长，势必会影响土地的春耕，且矛盾不断激化后，极有可能引发相当严重的法律后果甚至上升为刑事案件。

　　农作物生长具有一定的周期性，若在农作物生长期间，发包方决定解除合同，在生长期间的农作物应当如何处理？承包方能否要求赔偿？

　　“在这种情况下，发包方首先应承担的是解除合同的违约责任，对于正在生长的农作物，则要看当事双方在合同中如何约定，合同中如果没有明确约定，则建议双方通过协商解决。若承包方放弃土地上的农作物，仍可以就自身在土地耕种方面的资金投入主张赔偿。”李国钊表示。

李国钊还介绍，在农村土地经营权流转类纠纷中，案件的难题往往是双方没有签订详尽的书面合同，而仅仅只是口头约定。事实上，对相关合同的签订，《中华人民共和国农村土地承包法》有明确的规定和指引。

　　该法第四十条明确规定，“土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。土地经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；（八）违约责任。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。”

　　李国钊强调，在签订上述合同时，尤其要注意应约定有争议时协商解决，以及诉至法院及诉讼时能准确联系到双方当事人的住址、电话等，以避免产生纠纷时无法沟通、法律文书无法送达等情况。此外，写明流转土地的用途也十分重要。根据相关法律规定，土地经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。若承包一方改变了土地的农业用途，可能给当事双方带来不小的麻烦。

来源：民主与法制