2025年，上海楼市十大预测

大起大 落的2024年终于接近尾声。

在这样特殊的一年里，楼市太多的“定律”被打破。

大家第一次见识到，原来买房是真的会亏钱的。

大家第一次意识到，加杠杆在经济周期面前是最大的风险。

大家第一次反思到，闭眼买房可能是最错误的决定。

大家第一次感慨到，不仅有卖不出去的价格还有卖不出去的房子。

楼市每一轮周期的起起落落，都伴随着认知的推倒和重建。

带来的是变化和新的趋势。

自从上层喊出“止跌企稳”后，2025年的上海楼市该怎么走格外引人关注。

今天，我们也给出我们对于2025年的十大判断。

全面覆盖上海楼市，绝对有你想了解的。

最后一个变化已经开始了。

政策：空间缩小了

2025年，上海楼市或许不再需要放松调控政策。

上海楼市有四大核心政策：限贷、限购、限价、限售。

目前除了限售政策外，其余均已大幅度松绑。

而限售政策作为调整供应的手段，在当下的情况也不会考虑放松。

如果楼市政策的宽松度本身是100分的话，在我看来现在已经达到了85分到90分。

没有太多的可宽松余地的，甚至说也不需要再放松了。

现在就是万事俱备，就欠东风，东风就是利率能够降下来。

我知道很多人还期待买房送户口的大风再刮回来。

我直接一点说，这一点是很难实现的。

最多也就是基于现在的落户政策的进一步宽松。

12月份中央经济工作会议后到明年3月底之前这段时间，大概是政策的真空期。

就等全国两会公布赤字率和GDP增长率。

上海乃至全国楼市的底色还在于经济发展。

利率：小概率引发大牛市

现阶段想要大幅度驱动大家的收入增长不是一朝一夕的事情。

所以我们认为2025年驱动上海房价上升的主要因素就是利率宽松。

2024年底，政治局会议提出了三句话：

“更加积极的财政政策+适度宽松的货币政策+超常规逆周期调节”。

这三句话都意味着明年的利率调整是大幅度的。

明年很有可能是股、债、房三个资产都是上涨的。

目前市场对于2025年利率下调的预期是50-100个基点。

这一点直接决定了大家的购房成本。

间接与租金回报率形成对比。

我个人是比较倾向于50个基点的下调幅度。

明年下降50个基点，那么上海楼市就是小涨的行情。

如果万一出现了100个基点的情况，那就是大牛市了。

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房价：下降通道封死

从目前的信息汇集来看，明年政策主基调宽松。

加上止跌回稳的“死命令”。

我们对于明年房价的判断是向下的空间已经封死了。

在成交量方面，连续几个月低于1.5万套的情况不太可能出现了。

我们倾向于不会比2024年低。

至于是大涨、还是小涨，在前面利率的部分已经说明了。

产品：分化还要继续

这一轮周期中，产品暴露的短板对于房价的影响已经让大家见识到了。

幻想买就涨肯定不可能。

除非超级牛市再来一次。

如果是温和复苏的情况，产品的分化就依然会持续。

近期，我们看到大量的板块、产品正在走出低谷。

像大宁、联洋、古美之类的地方，已经从低估向上爬了5%左右。

好卖地方，现在是缺货。

不好卖的地方，依然是降价。

我们近期一个金山的客户，挂牌198万，买家上来就是180万，砍掉10%。

一分不加，而且不降价就买别人的。

如果你仍然对自己房子抱有投资的想法，那对于差的产品一定要敏感。

因为产品的好坏，对于投资价值的影响被放大了。

卖房：不用着急了

按照现在的市场行情来说，明年卖房的房东可以喘口气了。

对于纯卖房的客户来说，其实是可以适当吊着卖了。

因为上海的市场正在慢慢走出熊市。

反正你已经错过了3年前最佳的“高位出货”的时间，索性就把节奏再放慢一点。

甚至可以考虑到明年3、4月份再来卖。

如果是着急置换的，那就按正常需要来。

买房：还有底部的机会

现在买房总体来说还是便宜的。

上海楼市仍然是在底部震荡。

不能保证大家都买到绝对的房价最低点，但是相比过去几年现在就是最低区间。

极端的案例甚至已经到了2016年的价格。

这意味着上海房价快要10年没涨了。

尤其是三年内一定要买房的人，要我说就不用犹豫了。

很多人担心2026年新房限售解禁的抛售潮。

它是局部的供应增多，可以避开这些区域。

其实一定程度上，解禁的这些房源不见得都会是踩踏式抛售。

大家买房都有投资需求，不代表买了的都是投资客。

规划：产业权重提升

过去和大家讲规划就是大虹桥、前滩、前湾 、副中心等等。

偏重于图纸描绘、概念性的权重占比高。

明年起，我们认为概念性规划的作用下降，实打实产业升级才有机会。

以前房价高的地方是地产和金融引领。

未来房价能够再创新高的地方一定要和产业紧密相关，而且是当下卡脖子或者亟需提升的。

上海的重点是三个：人工智能，生物医药、芯片。

那么像张江、漕河泾、徐汇滨江大家可以多关注。

包括这些核心板块周边辐射区。

产业的更替，就会有资金的洗牌，也会带来人才的更替，自然有楼市地产逻辑的调整。

明年开始，产业引领楼市的趋势会越来越明显。

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新房：市区或再现积分热

上海2024年的土拍还是缩量的。

明年的新房也不会很多。

市区的热门新房会显得更加稀缺，从而再次推动积分上涨。

但是郊区依然还是去库存为主。

不排除郊区新房也会回暖，但是不会过热。

届时可能是“去库存和积分热”冰火两重天的状态。

机会：3个方向

有3个方向，大家把握一下：

1、内环15年以上的一些老小区

今年比较明显的一个情况是，大家陷入了对房龄盲目青睐的状态。

好像是只要新就行。

反而让 内环很多15年房龄以上的房子，出现了低估的状态。

切记保 证总价和功能相结合，比如1200万买两房是极限，1600万买三房是极限。

2、3年内的次新

中环附近乃至内环可以买到1200万的3房2厅2卫。

而且是那种100平的标准户型。

3、普陀区低估区域

真如一带可以算得上普陀区被严重低估的地方。

1100就可以买个三房两卫，5年内的次新，我觉得比徐汇区黄浦区划算多了。

而且真如离市区近，通勤方便。

中海环宇城的商业也很给力。

性价比绝对是有的。

二手房：重回正轨

在严重的一二手房倒挂时期，二手房是新房热销的背书。

随着二手房暴跌，一二手倒挂正式成为历史。

上海也重新回到新房比二手房贵的正常状态。

未来，新房的定价重新成为房价的涨幅的先行指标。

尤其从2024年土拍来看，开发商对于明年上海楼市的预期还是比较高的。

保利的杨浦地王、徐汇滨江的绿城地王、新杨思的华润地王……

新房定价体系再次被拉高已经是意料之内的事情。

在新房引领的市场下，大家重点关注网红新盘的周边次新。

依然有小暴击的可能性。

其实你我每一天都在见证楼市的历史。

希望我们的文字，能给迷茫地你一点点启发。

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