盛松成：一线城市楼市限制性政策仍有放松空间

对话嘉宾：盛松成

中欧国际工商学院经济学与金融学教授

中国首席经济学家论坛研究院院长

现在的市场状态下，我觉得房地产企业要充分顺应市场规律，建好房子、交现房、降低杠杆都是很好的发展方向。

中房报记者 苗野 北京报道

2025年房地产市场释放了最强信号：稳住！

从12月召开的中央政治局会议明确要“稳住楼市”，到中央经济工作会议重申“稳住楼市”，并强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，这为未来房地产市场的发展指明了方向，可以预见未来楼市将围绕“稳”字发力。

“稳住楼市的目标很有可能在未来一到两年实现。”中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成在接受中国房地产报记者采访时表示，9月召开的中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对市场预期的改善起到了非常积极的作用。房地产市场“止跌回稳”的实质是指“量升而价稳”。

随着监管部门逐步落地多项支撑房地产市场的政策“组合拳”，多重利好政策的叠加效应在市场上已有所显现。

12月16日，国家统计局发布了1～11月全国房地产市场基本情况，销售、融资等多个指标继续改善，1～11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，降幅较1～10月收窄1.5个百分点，该指标已连续6个月收窄；新建商品房销售额85125亿元，同比下降19.2%，降幅收窄1.7个百分点。

这是一个积极信号，说明房地产市场正走向止跌回稳。

盛松成同样认为，房地产市场走稳的趋势较为明显。2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年回稳的可能性较大，但能否实现还需看政策力度、居民预期、经济环境等多重因素，市场出现波动也是有可能的。

为努力实现市场回稳，盛松成建议：一是继续引导房企转型退出，稳定市场供应，提升住房质量，为老百姓盖好房子；二是严控土地供应，根据去化周期确定土地供应节奏和规模；三是加大对刚需和改善性需求购房群体的支持力度，包括税收、贷款利率等多个方面；四是继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。

市场走稳的趋势较为明显

中国房地产报：您怎么评判这一年来房地产行业发展？

盛松成：从数据来看，2024年房地产市场下跌堪比2022年，但与2022年不同的是，当年市场是加速下滑的，今年的市场是逐步改善的。

如果从2021年7月（本轮房地产市场下跌的起点）开始逐月看销售同比增速的变化，整体呈现先快速下跌、后逐步回稳的趋势。2022年4月，我国商品房销售面积同比增速为-39%，为增速的最低点，随后市场跌幅总体上是逐步收窄的，至2024年10月，商品房销售面积当月同比仅下降1.63%，11月当月同比增速首次由负转正，为3.25%，市场走稳的趋势较为明显。

如果这一状态能继续保持下去，我们可以顺利实现12月中央经济工作会议提出的稳住楼市的政策目标。即使未来一到两年我国房地产市场仍然下行，下行幅度也将不断收缩，稳住楼市的目标也很有可能在未来一到两年实现。而从2021年7月开始并持续至今的本轮调整，是我国房地产发展进入新的发展阶段的重要过渡，未来行业的发展要求和发展规律将完全不同于过去20年。

中国房地产报：中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提出“要稳住楼市”，对于这一定调怎么看？如何理解“稳住”楼市的定调？

盛松成：会议提出“稳住楼市”的政策导向，为历年会议以来首次提及，释放了更加坚定的推动房地产市场“止跌回稳”的信号。房地产市场“止跌回稳”的实质是指“量升而价稳”。

目前，四大一线城市相继放松房地产调控政策，包括调整住房限购、降低交易税、降低首付比例等，北京、上海政策力度相对谨慎，而广州全面放开限购，整体政策力度最大。展望未来，要促进房地产市场“止跌回稳”，上海、深圳、北京限制性政策仍然有放松空间。

目前，我国新发放住房贷款加权平均利率低于3.5%，已达历史最低水平，有利于促进需求。另外财政部明确指出地方政府专项债可用于收购存量商品房，还可以用于土地储备，这是一个创新，有利于商品房库存去化，也能有效缓解房企现金流紧张状况，促进房地产市场止跌回稳。

我相信在一两年内基本上大部分城市都可以实现止跌回稳，三四线城市需要的时间要长一点。

中国房地产报：2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等，您如何看待这些政策及市场效果？

盛松成：从今年的政策来看，力度是在不断增强的，且是全方位的。尤其9月份的中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对市场预期的改善起到了非常积极的作用。9月底以来房地产政策进一步放松后，月度销售改善明显，10月、11月的月度销售同比都是加速恢复的。

从具体的政策调整看，随着市场常态化，一些特殊时期特殊区域的政策会逐步退出，因为不少政策是应对过去20年市场只涨不跌的情形推出的，例如限购限售等；有些政策可能只是应对当前市场下行的应急政策，例如“白名单”“收储”，这些政策预估以后也会逐渐退出。而有些常规性政策，例如利率调整等，以后可能会长期运用在房地产市场调控中。

2026年回稳的可能性较大

中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么？

盛松成：最难的问题是有效需求不足，市场出清仍不彻底。

2021年，我国新建商品房销售面积为17.94亿平方米，今年预估只有10亿平方米左右，3年下降幅度可能达到44%，这意味着行业产能大量闲置。即使房地产行业本身进行了调整，缩小了规模，但是过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。

中指研究院数据显示，2014年～2023年，成交的土地规划建筑面积达212.95亿平方米，但成交商品房面积仅147.08亿平方米，仍然有65.87亿平方米的潜在库存空间。同时分结构来看，我国商办用房的去化形势要比住宅用房更加严峻，上海商办用房去化周期甚至超过160个月，而且从过去的供应过剩发展到如今的供应严重过剩、需求下降双重夹击。

中国房地产报：对此，您有何建议？

盛松成：对于这一问题只能多管齐下。第一，在市场下行期，必然有大量土地闲置，地方政府要依法依规予以收回，还要严格限制供地，维持土地市场稳定。应加快推进房企退出与转型，继续减少供应，抑制供给过剩。

第二，进一步扩大需求。例如对首套房、多孩家庭购房等刚需购房加大优惠力度，更要想方设法提升居民收入，改善预期，降低房价收入比。

第三，加大结构性去化力度，商办用房的去化力度应该更大，我建议更改商品用房的供应方式，限制超额供应，更改商品用房的征税方式，适当降低税率，加速去化。

中国房地产报：从房企交出的“成绩单”来看，销售下行，“造血“能力减弱、现金流吃紧仍是行业普遍现状。您建议房企在开发、拿地及经营方面要做哪些调整来适应房地产发展新模式？

盛松成：房地产转入下行周期已接近3年半，很多房企顺应市场规律，已开始适应发展新模式。例如以前“高周转、高杠杆、高负债”的运营模式已经走到了尽头，原因是高周转对应的是商品房的高去化速度，但当前市场根本无法快速去化，高周转也就无从谈起。而高杠杆、高负债在当前的金融环境下更是不可能。

今年以来，国家越来越强调要建“好房子”，房子要安全、舒适、绿色、智能，这是对过去一段时期高周转带来的房屋质量下降趋势的否定，建“好房子”也是市场发展的方向。我国城镇人均住房面积已经超过40平方米，住房问题已经基本得到解决，市场会以改善性需求为主，要是还走“规模为王、重量不重质”的老路，将会被市场淘汰。

要审慎经营，这是对于过去“盲目举债，大幅扩张”经营模式的否定。经过3年半的调整，房企的负债结构、A股房地产开发企业的平均资产负债率从2020年三季度的64.67%下降到2024年三季度的60.99%，未来这一趋势仍将持续。

这些理念会逐步融入房企的经营模式当中。现在的市场状态下，我觉得房地产企业要充分顺应市场规律，建好房子、交现房、降低杠杆都是很好的发展方向。

中国房地产报：对于2025年房地产市场有什么预判，还需要做好哪些工作？

盛松成：刚刚召开的中央经济工作会议确定，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，推动构建房地产发展新模式等举措。对2025年房地产市场的发展，我认为：

第一，从过去几年发展看，2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年回稳的可能性较大，但是能否实现还需看政策力度、居民预期、经济环境等多重因素，市场出现波动也是有可能的。

第二，从我国房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算，我国一年6亿～8亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平，在此区间波动都属正常。2024年前11个月我国商品住宅销售面积达到7.2亿平方米。

为努力实现市场回稳，仍然有很多工作要做，一是继续引导房企转型退出，稳定市场供应，提升住房质量，为老百姓盖好房子；二是严肃土地供应纪律，根据去化周期确定土地供应节奏和规模；三是加大对刚需和改善性需求购房群体的支持力度，包括税收、贷款利率等多个方面；四是继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。