观山海家园备案均价8.49万/㎡，开盘约91折，折后均价约7.7万/㎡

刚刚，观山海家园刚刚折扣体系出炉，备案均价8.49万/㎡，110㎡备案单价7.1-9.5万/㎡，总价789-1007万，115㎡备案单价7.6-9.5万/㎡，总价888万-1106万
开盘综合约91折（详见下方官方折扣表），此折扣在前海还属于首次，相当炸裂！折后均价约7.7万/㎡，110㎡折后单价6.5-8.6万/㎡，总价约718-917万，115㎡折后单价6.9-8.6万/㎡，总价808-1006万！详见下方折后单/总价表！

今天第2天i深圳登记，截至12月25日20：00，12月28日10：00正式开盘选房

观山海家园开发商售楼处看房咨询【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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观山海家园位于深圳市南山区兴海大道东侧，康城华府与大南山之间，靠近前海妈湾片区和蛇口片区。

项目占地面积4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，容积率2.65，绿化率40%。项目由远洋地产开发小区共规划12栋住宅，住宅共约870套，其中8栋塔楼、4栋板楼，纯住宅，没有保障房，限高80米，梯户比为2T2、2T4、2T5。

项目整体为南北朝向，楼栋高低错落式分布，呈围合式布局，顺应山体的走势，而山体走势与楼体朝向形成高差，可以保障每个楼栋充足的日照时长以及良好通风采光条件。

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项目停车位也比较充裕，共计987个，车位比达1:1.34，另配建有商业、公交车首末站、社康服务中心、老年日照中心等配套。

从项目外部硬件来看，其楼体外墙主打大面积LOW-E双层超白（局部呈现蓝灰色）钢化玻璃幕墙，搭配深灰色铝板山墙，并以银灰、金色、深灰铝板线条及灰色涂料作为点缀，外观有品质感。

其框架结构采用铝合金型材，底层裙楼则选用干挂灰色石材，材料选择坚固耐用，历久弥新，兼顾实用性。

从项目内部来看，容积率仅约2.65，对比目前深圳核心区的在售新盘，都很少见。

园林设计上，为打造轻奢自然的山居美学，社区内规划了轻奢水院+风雨连廊、近10米水庭院瀑布以及观山泳池，并设配备了儿童乐园、架空绿化休闲区、休闲娱乐广场及社区生活设施等，营造出宜居的氛围感。

从项目户型设计来看，使用率高达80-87%，在同片区内使用率属于上乘。

户型朝向上，除了2栋1单元每层有一户主向朝西偏北、以及2栋2-3单元每层两户朝东北，其它都是西南、东南、南偏西、南偏东朝向，整体通风采光性能极佳。

另外采用了大阳台、全尺寸飘窗以及270°转角飘窗等设计，充分发挥采光通风和扩展视野，体现自然、宜居、放松的产品理念。

项目首批推出的1栋3个单元位于整个地块的最西侧，一字形排开，主要面向月亮湾花园、兴海大道以及社区内的花园。

户型为建面约110-115㎡4房，其中110㎡户型的使用率约为78.1%，抛去墙体+飘窗+全部阳台使用率达到85.5%；而115㎡户型使用率约为80.8%，抛去墙体+飘窗+全部阳台使用率达到85.28%。

建面约110㎡ 4房2厅2卫户型：有东南、西南两种朝向，属于双龙抱珠户型。

竖厅设计，南北通透，三面朝阳四面开窗，通风采光佳，并且阳台长达6.1米连通到次卧对出，空间视野更为宽敞。整体动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块，动静线互不干扰。

建面约115㎡ 4房2厅2卫户型：热门款横厅式布局，格局方正，东南或西南朝向，其中东南向看花园比较安静，西南向看兴海大道会有一点噪音影响。

客餐厅6米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了主卧19.5㎡；次卧10.8㎡；次卧9.4㎡；次卧8.4㎡（包含墙体飘窗），主卧加1个次卧270°全景飘窗。

02.地段配套分析
观山海家园观山位于深圳南山前海合作区的荔湾片区，紧邻大南山，享有大南山一线山景。

从板块居住价值来看，周边早有阳光玫瑰园、万科臻湾悦、月亮湾花园等高端住宅小区，居住氛围浓厚且周边没有任何城中村，居住人群非常纯粹。

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荔湾片区与前海妈湾片区和蛇口片区紧密相连，形成了便捷的交通网络和生活圈。这里不仅是城市发展的前沿阵地，更是未来价值的高地所在。众多高端产业在此汇聚，吸引了大量精英人才的关注和入驻。

这里属于前海拓展区范围内，根据规划，前海蛇口片区范围从28.2平方公里扩大至约37.9平方公里，扩容后的前海蛇口片区将规划构建"两带一港七板块"的空间结构。

“两带”指滨海生态文化带和城市综合服务功能带；“一港”指蛇口国际枢纽港，通过港口资源优化配置，建设成为国际集装箱枢纽港和亚太国际邮轮母港；“七板块”包括桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾及大小南山。

规划形成三个主导功能带，其中滨海一线地区以公共服务功能为主导，重点集聚市级大型公共服务设施以及滨海休闲商业中心；临山一侧以居住及生活配套功能为主导，结合居住人口规模增加、不断完善基础配套服务功能；中间地区依托轨道交通和城市主干道，形成若干产城融合的综合街区。

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最新规划显示，前海将力争实现在地经营企业不少于5000家，总部企业、持牌金融机构、世界/中国500强企业等重点企业不少于300家，工作人口不少于20万人的归巢目标。

区域的发展高度同时也带动楼市的风向。

值得关注的是，观山海家园项目周边楼市活跃，妈湾在售的万科瑧湾悦价格高达10.5万/㎡，而今年新入市的前海招商臻玺价格也达到了10万出头/㎡。

这些高端楼盘的涌现，彰显了这些品牌开发商对该区域的认可和未来区域价值预期的前瞻性，对于购房者来说，此时也是低价入手核心区资产的好时机。

再对比周边二手房价格，例如距离较近的泛海拉菲花园、前海康城华府、万豪掬月半山二手成交均价在9.2-11.2万/㎡之间，而观山海家园吹风价仅为7字头起，价格优势明显。

下面我们来看看项目周边配套情况。

交通上，项目距离5线荔湾站步行约700米，此站乘车1-2站可以换乘地铁2/8号线、12号线、15号线（在建）、深惠城际（在建），通勤前海、宝中以及南山核心区、福田CBD、深圳北等商务区都比较方便。

自驾方面，项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，自驾出行便利，但月亮湾大道早晚高峰易拥堵。

商业上，观山海家园的商业配套十分丰富。项目自带6000㎡的社区商业，相邻的泛海城市广场配建有2.6万㎡的集中式商业，可满足居民基本日常所需。

此外，驾车5分钟左右可去往妈湾的前海印里中心、赤湾的赤湾汇广场及伴山伴海广场（均待运营）等商业中心购物；驾车15分钟，可到达海上世界、K11购物艺术中心、前海卓悦INTOWN购物中心、前海壹方汇、山海会员商店及前海壹方城等大型商业中心。

教育上，项目东北侧空地规划的是一所36班小学学校，根据南山区教育教育局2024年秋季招生学区划分，小学学区划分在南山实验教育集团荔湾小学，距离约500米，初中学区划分在深大附中初中部，距离约1.1公里。

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此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校等，书香氛围浓厚，选择多样化。

生态资源上，项目背靠大南山，与小南山对望，享有一线山景资源，足不出户即可畅享山林间的清新鲜氧。

同时，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界，兴海公园，同时距离深圳湾、前海湾滨海休闲带也比较近，涵盖市政公园、生态郊野、滨海休闲带多种类型，为业主提供了舒适的居住体验和良好的休闲空间。

医疗配套上，项目周边距离月亮湾社康医院约756米，距离三甲医院——深圳市蛇口人民医院约2.7km、距离深圳市南山区妇幼保健院约3.6米，可满足业主日常就医需求。

03.优缺点总结

最后，总结一下项目的优劣：

优势：

1、低密住区，容积率仅2.65，低密度小高层（限高80米）住宅，又是12栋大社区，享有一线山景，宁静宜居，居住舒适度高；
2、社区纯粹，属于纯住宅小区,无人才房、安居房、回迁房，比较纯粹；

3、户型使用率达到85%左右，主打改善型居住需求，且户型设计采用居住舒适度较高的对称式和通透式结结构，保证了各单位向阳面，又尽可能避免临近单位的互相干扰；

4、配套完善，地铁、学校、商业家门口都能享受。

不足：

1、噪音影响，临近主干道兴海大道，会受到车流噪音影响；

2、项目不是处在前海的核心板块。

综合来看，项目的地理位置、居住氛围、容积率和户型设计等方面具有明显优势，且周边配套齐全。如果开盘价格确实7字头起，对于想要在前海置业的刚改客户朋友来说，这个价格非常美丽友好，是个不错的上车机会。

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深圳公积金，有大消息！

12月19日，深圳、梅州、惠州、汕尾、东莞五个城市住房公积金区域协同发展签约仪式在深圳举行，五地住房公积金管理中心正式签署《推动住房公积金协同发展合作协议》并召开第一次联席会议。

根据协议，五个城市将围绕助力广大缴存人跨市安居，从政策协同、服务协同、数据共享等方面探索建立常态化协同发展机制，为区域内缴存单位、缴存人提供更优质的住房公积金服务。

五个城市将在多项住房公积金服务事项“省内通办”“区域通办”“跨省通办”“亮码可办”的基础上，加快推进四项合作：

一是推动住房公积金异地无差别服务，加快系统互联互通，实现缴存贷款信息互认，减少办事材料。

二是推动住房公积金异地贷款互认互通，合作城市缴存职工在本地购买住房，房屋套数认定与本地缴存职工一致。

三是推动住房公积金异地信息联查，推动住房公积金异地业务办理便捷化。

四是共建住房公积金风险防范机制，共同防范住房公积金骗提骗贷等违法违规行为。

目前，多地“取消公摊”逐步开始落地。

此外，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对中新经纬表示，这几年关于公摊的批评就是得房率太低了，导致买房权益受到影响。政策接连出台说明取消公摊是2025年的一项重要工作，100平方米的房子得房率可能达到100%，有助于提高购房品质、买房信心，增强购房积极性。

多地逐步开始“取消公摊”

河北张家口

12月17日，河北省张家口市发布政策，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

湖南衡阳

12月12日，湖南衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

根据通知，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

湖南湘潭

早在之前，湖南省湘潭市就发布了《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，其中提到，允许房地产开发商按住房套内面积进行销售宣传。

“不管是按套内面积计价还是按建筑面积计价，对购房成本并没有太大影响。这只是计算方法的差异，商品房总价应该是相近的，只是单价会有所不同。”业内人士指出，如果商品房按套内面积计价，可能会导致商品房的单价看起来更高，因为不再将公摊面积的成本分摊到每平方米的价格中，但商品房的总价并不会因此改变。

广东肇庆

今年4月，广东省肇庆市率先发布商品房实行按套内面积计价的通知。明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售，推动房地产开发企业依法规范，优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。

图自广东肇庆市住房和城乡建设局

购房成本会降吗？

“从房价的角度来看，虽然可能存在将公摊部分的房价转移到套内面积计算的情况，但这样做会使房价呈现得更加直观。在当前的市场形势下，这一变化有望促使房地产企业降低售价。”

在严跃进看来，部分城市在实施按套内面积计价后，购房者签约面积即为实际入住面积，将有效解决以往“买大住小”的困扰，切实保障了购房者权益，真正做到“所购即所得”。

中原地产首席分析师张大伟则认为，目前市场上对所谓的“取消公摊”其实是存在误解的，实际上“取消公摊”与“按套内面积计价”完全是两码事，公摊面积很难真正意义上取消，公摊面积在一定程度上代表了生活品质。

“很多购房者之所以对公摊面积有所计较，是因为许多开发商在设计样板房时会把公摊面积做得很小，但实际交房时情况却并非如此。”张大伟指出，公摊面积的不透明性和前后不一致性，才是许多购房者面临的根本问题。

也有业内人士分析指出，无论商品房按套内面积计价还是按建筑面积计价，对购房整体成本的影响可能并没有想象中大，本质上是商品房价格计算方法的差异，对房价影响整体较小。但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少因信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。