业主违规装修，物业有权断电吗？<总第2478期>

案件提要

用电是居民的基本生活需求，物业公司无权剥夺小区业主的用电权。物业服务协议、装修协议等合同关于物业公司在小区业主发生违规装修等不当行为时可采取断电措施的约定内容无效，物业公司不得以此为依据对业主采取断电措施。

争议焦点

物业服务协议、业主公约和装修协议均约定物业公司对小区业主违规装修行为可以采取断电措施予以处理，该约定是否有效。

基本案情

钟某、黄某为某小区业主。小区《业主公约》规定业主违规装饰装修的，可暂停水、电供应。钟某、黄某与某物业公司签订的《前期物业服务协议》《房屋装饰装修管理服务协议》约定：业主破坏或者擅自改变房屋外观的，物业公司可采取停水、停电等必要措施；物业公司在履行管理职责时有权采取停水、断电等措施；住宅装修时禁止封闭阳台或改变其使用功能。

2020年，钟某、黄某进行房屋装修，将主阳台加装铝合金窗并封玻璃。某物业公司向钟某、黄某发出《装修违规通知书》要求其限期整改，但其二人未作出相应整改，某物业公司遂以其二人违规装修为由，对涉案房屋采取断电措施。钟某、黄某认为某物业公司的断电行为妨害其对涉案房屋的物权行使，起诉至法院要求某物业公司停止侵害、恢复用电。

裁判结果

广东省台山市人民法院经审理认为，钟某、黄某与供电部门存在用电服务合同关系，其使用电力是基于合同约定，应受法律保护。只有当用电户实施违法用电等不当行为时，供电部门才有权对用电户实施断电措施，即对用电户有权实施断电行为的主体是供电部门。涉案《房屋装饰装修管理服务协议》关于物业公司可以采取断电措施的约定为格式合同，因排除了业主的用电权利，依法应认定为无效条款。即便业主违反物业服务合同或者法律法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业公司亦应依法维权，而不应擅自采取断电措施，故钟某、黄某的诉求理据充足，应予支持。判决某物业公司恢复对涉案房屋的供电。

典型意义

物业公司根据其与业主签订的合同，可以对小区业主在使用物业中的不当行为予以制止，但所采取的制止措施应当于法有据。本案通过认定涉案合同关于赋予物业公司“断电权利”的约定内容无效，判决物业公司为业主恢复用电，维护业主用电权利的同时，提醒物业公司不得通过格式条款赋予其法外权利。本案对于提倡物业公司依法、文明管理具有一定的价值导向作用。

法官手记

权利的行使要有边界

住宅小区承载着市民对美好幸福生活的向往，这一愿望的实现不仅依靠小区居民文明的生活方式，也离不开物业公司贴心的服务。

从法律上看，小区业主与物业公司之间存在物业服务合同关系。根据合同约定，物业公司承担为业主提供物业管理、服务的义务，而业主在享受物业服务的同时也应当接受物业公司必要的管理，不得作出损害其他业主或小区整体利益的行为。当业主违反物业服务合同约定作出禁止性行为时，物业公司可以依据合同约定予以制止，但应注意制止措施的合法性、合理性。有些制止措施尽管在合同中有明确约定，但如具有不当性、违规性，会严重损害到业主合法权益的，则不得实施。

本案中，原告在装修时将主阳台加装铝合金窗并封上玻璃，此行为显然违反物业服务协议、业主公约和装修协议等合同约定，被告发现后通知原告停止作业并加以整改，是履行合同约定的义务，是尽职尽责的表现。但被告在原告拒不整改的情况下，采取断电的极端方式以逼迫原告妥协，此举的后果直接侵害到原告的用电权。而用电权是居民依法享有的日常生活的重要权利，根据《中华人民共和国电力法》的相关规定，对用电户有权实施断电行为的主体应当是供电部门，物业公司无权采取断电措施。虽然本案双方当事人签订的物业服务协议等合同明确约定物业公司为制止业主某些违约或违规行为有权采取断电等措施，但该约定属于物业公司提供的格式条款且排除了业主的用电权利，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第三项的规定，应认定为无效条款。

那么对于业主违规装修且拒不整改的行为，物业公司应当如何处理？物业公司如果认为业主的行为符合断电条件的，可向供电部门反映，由供电部门决定是否采取断电措施；也可以根据《物业管理条例》第四十五条规定向有关行政管理部门报告，由有关行政管理部门依法处理。

来源：最高人民法院司法案例研究院

编辑：桂小雯

校对：余跃

初审：伍彬

复审：耿博瀛

终审：卓晓阳

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