年终之战！揭秘今日土拍行情的底层逻辑！

大家好，我是苏北哥！今天对于未来南京楼市又是具有重要意义的一天……01.

"决定明年方向"的终极之战”！“王炸地块”安德门G79底价出让背后的两点“根本原因”！

今天是12月20日，距离2025年元旦还有最后11天，新年的脚步已经越来越近，而这个时间段里发生的标志性事件，对于来年的发展往往起到关键性的提示作用。

然而在南京楼市的“大事记”中，年底前的土拍，绝对可列入标志性的大事件，年底土拍中出现的行情异动，原本热炒的地块，忽然爆冷出让，或者原本并不看好的地块，剧情翻转式的溢价出让，都极有可能代表着来年南京楼市全新的发展方向。

回顾去年年底的最后一场土拍，再看看今年的南京楼市，似乎完全是对应的。2023年的最后一场土拍是12月14日进行的，当时南京一口气端出18幅地块，然而真正的土拍后，剧情却也发生了翻转。

去年年底的那一场土拍，原本最让人看好的河西中G88地块，出现了一轮游底价出让，被国企奥体建设收入囊中，这幅接续绿城G55热度的大热地块，似乎根本没有热起来，“绿博园的梗”似乎也并未起到任何作用。

奥体建设G88规划

最终河西奥体建设G88的项目规划于今年8月中旬才公布，打造6栋8-17F洋房、小高层，网传将于年底前首开，但看这个节奏，应该是明年上半年才能和大家见面了。

反过来，当时没被人们注意到了的鼓楼小桃园G89地块，却是意外大火，北京首开首次杀入南京主城，竞价6轮，溢价4.72%拿下了该地块，成为去年年底土拍18宅地唯一的溢价成交地块。

去年的首开G89地块位置

后来的事情大家都知道了，这块地就是首开桃园金茂府，创造今年18%开盘中签率的楼盘，并以3个月实现首开到收官，不仅清盘最快，也以一己之力将小桃园的新房价格抬升到了5.8万+/㎡。

桃园金茂府开盘现场

讲真今年的鼓楼滨江板块能够持续大火，绿城、金基先后进入该板块打造项目，与金茂前作有着直接关系。

“该火的没火，原本不被看好，却意外火了”，历史总是不断重复，这句话用在今天的土拍身上，似乎也是同样适用的。

今日土拍结果

今日土拍，受关注最高的有两幅地块，一为安德门G79地块，另一个为南站的G78地块，尤其是前者，曾经被有关媒体定义为“极有可能翻转今年南京土拍行情的王炸地块”。

但是很意外，这幅地块居然底价成交了，还是被国企出手托底！安德门G79地块今天上午9:30左右，只经过一轮底价，被国企颐居建设以19302元/㎡成交楼面价收入囊中。

安德门G79位置

这个结果，的确太令人意外！早在一个月前，11月21日安德门G79挂牌之际，南京一些头部房媒还曾透露，该地块相关房企排队报名，甚至当时还透露了有“中字头”央企对这块地表现出了极大兴趣。但是今天土拍结果出来，却与之前的预判大相径庭。

其实如果注意到“江苏土地”公众号昨天上午发布的12月20日土拍顺序表，就能发现一些端倪，安德门G79地块被安排在“中间”出让，而不是放在压箱底位置，说明这幅地块根本不是重头戏。

G79地块底价成交，安德门自行车厂真的挑不起大梁？

今天安德门G79，无论从位置，配套，还是地块本身的素质而言，都几乎无可挑剔。曾经，安德门自行车厂地块被寄予厚望，是有望平替小行的“明星地块”。

安德门G79可谓地处城市要冲位置，地块本身紧靠1号线，等于完全是地铁上盖，出门就是地铁！地块南可抵铁心桥、牛首山；北面3-4站地铁即可达三山、夫子庙、新街口；西面即是河西中奥东地区，7.5万/㎡的河西顶豪颐和天晟府距离安德门自行车厂地块直线只1.7公里。

安德门自行车厂的首幅地块，曾经在今年3月8日龙年首场土拍时就以G03的身份亮相，但由于“准备不够充分”而在土拍前夕被叫停，回炉再造。

时隔8个月，编号为2024G79的安德门自行车厂地块重出江湖，地块本身的配套和经济数据均被优化。

与3月挂牌的安德门G03不同，安德门G79地块面积变大了，G03出让面积36703.01㎡；G79出让面积为53944.39㎡，足足大了1.72万㎡。

容积率也调降了：G03地块的综合容积率2.2，而这次G79的综合容积率只有1.478。

甚至起拍楼面价也降低了：G79地块的起拍楼面价仅19302元/㎡，比当初G03地块低了3485元/㎡。

地块的自身配套被狠狠优化：今年3月份已经确定引进金陵中学，命名为金陵中学雨花分校。该校为30班初中，计划2026年5月完工，还将配建一所9班幼儿园、一所24班小学。该校与安德门自行车厂地块仅一墙之隔，G79地块未来妥妥的金中学区房。

“万事具备，仍然爆冷”，安德门自行车厂地块是否真的不堪大用，挑不起大梁？在北哥看来倒也不是！原因有二。

首先，安德门虽处主城，地段要冲，但是和小行、雨核、软件谷等雨花台区境内的热门板块相比，热度和关注度目前尚且不够，冒然让各大房企集体争抢，当前的市场环境下，不太现实。

而且最关键的是，安德门G79的房价预期，之前有媒体预测，可能要卖到4万+/㎡，出售主城低密洋房产品！可以说之前的安德门没有类似产品，上一次安德门拍地还是在2018年，金地、保利和南京建发以22.6亿元的总价联手竞得G27地块，后由万科主导操盘，也就是今天的翡翠天际，楼市火爆的6年前，安德门新房也就卖3.5万/㎡，今天行情下要卖4万/㎡，自然很多房企要持观望态度。

第二，安德门自行车厂地块有可能低开高走！

要知道安德门自行车厂地块总占地面积278.4亩，共分为3幅住宅用地、1幅商办用地，共4个子地块，且地块最低容积率可低至1.2，所以无论从哪个角度来看，今天出让的G79都是安德门自行车厂地块中资质平平的一幅。

所以很难保证，未来安德门自行车厂剩余的两幅低密宅地不会引起“土拍大战”！

02.

南站地块也爆冷！江宁滨江远郊地块却溢价成交！明年可能有大动作！

除了安德门G79地块爆冷，先前热传的南站G78地块今天土拍也底价出让。

今天上午9:55左右，排在11幅地块最末尾的南站G78地块，经过一轮竞价，被国企交通置业以14985元/㎡的楼面成交价，底价拿下。

南站G78地块

今天土拍以前，网上不少自媒体透露，南站G78地块有多家房企报名，有可能引发“土拍大战”，然而土拍结果却也是剧情反转。

说实话，北哥从来不相信“南站地块会受房企待见”，原因非常清楚，首先南站目前的定位非常尴尬，北有大校场，南有江宁东山百家湖，且目前绿都大道已经开通，天印大道（承天大道）接引工程正在施工，预计明年就将通车。大校场、南站、江宁三地之间再无交通屏障。

且目前大校场新房最低单价已经逼近4万/㎡，江宁东山、百家湖新房在2.6-3.5万/㎡，改善客群会买大校场，刚需客群果断选江宁，南站新房缺失了生存空间，变成了鸡肋。

第二，南站新房目前的去化情况，已经说明了一切！今天出让的南站G78地块北侧就是交通置业去年开盘的新项目禧樾府。

交通置业禧樾府一共规划7栋楼，只在去年10月底推出了两栋楼，共152套房源，今年还加入了以旧换新，但至今只去化了19套房源，剩余的5栋楼何时推出，根本遥遥无期。

禧樾府推盘进度

禧樾府网房销控

南站滞销的项目不止禧樾府一家，宏运大道与农花路交界处的嘉华嘉宏峰，还是现房销售楼盘，全盘仅有2栋楼，共411套房源，2022年2月就已经开盘，如今快3年了，还剩142套房源在售。

嘉华嘉宏峰实景

嘉华嘉宏峰网房销控

所以房企眼下拿南站地块，真的很容易“死盘”，不得不三思而行！虽然这次南站G78地块地价较之前项目降低了不少，G78成交楼面价14985元/㎡，2022年出让的G86（禧樾府）的地价是24661元/㎡，地价降了将近1万/㎡。

但是南站地块的容积率也大幅调降了，今天出让的G78容积率只有1.8，这就决定了G78未来的售价也不会低，起码也要卖到3万/㎡，甚至3.5万/㎡。房企对于南站新房价格又信心吗？显然是没有的。

要知道近期南站二手房价格又创新低，万科都荟天地91㎡低区三房，成交单价仅28524元/㎡。

12月中旬，万科新都荟又曝出一套“超低价”房源，118㎡高区三房，报价仅320万，折合单价仅27118元/㎡。

相对于安德门、南站两幅人气地块的“爆冷出让”，江宁滨江的意外“窜红”，实在是今天土拍的大新闻。

江宁滨江的G75地块，以4027元/㎡的成交楼面价，0.81%的溢价率成为今天土拍“唯二”溢价成交的地块。

江宁滨江G75地块位置

G75地块的拿地房企是徐州金丰房地产发展有限公司，它是一家由国资江苏金陵建工集团控股的子公司。

虽非纯民企拿地，但江宁滨江板块近期在南京土拍市场的表现尤为活跃，9月29日江宁滨江刚刚出让了3幅宅地，G35、36、37三幅宅地底价被中建国际拿下。

并很快在11月底，公示了3幅地块的项目规划。

G35、36、37地块项目规划

三幅地块共将打造20栋25-27F的高层住宅楼，让江宁滨江有了再一次整体开发，重新起航的味道。

不仅如此，今年9月中旬江宁滨江还传出了万科要进驻开发的大新闻。

位于江宁区滨江开发区丽水大街以东、纬三路以北的G138地块，于2021年11月25日被南京乐航房地产开发有限公司（江宁城建）拿下，楼面地价9036元/㎡，未来最高毛坯限价17700元/㎡。

拿地3年之后的今年9月，G138地块由南京裕融置业有限公司（南京万科）代建、操盘的消息流出，并迅速发布了项目具体规划。

G138地块项目规划

项目拟建5栋18层、4栋9层、2栋8层住宅楼、2栋配套用房及地下车库。

只短短的3个月时间，江宁滨江就汇聚了5个待开发的新项目，凑齐了万科、徐州金丰和中建国际3家大型开发集团，一派蓄势待发的气势，所以明年的江宁滨江很有可能“逆风翻盘”！千万不要低估此类板块整体开发的实力，今年的南京楼市已经有过类似的成功案例。

还以去年年终的最后一场土拍举例，当时土拍扬子国投依据拿下了江北核中核滨江G14、15、17、18四幅相邻地块，而其中的G15地块后来就成了江北核中核“逆风翻盘”的开始。

去年的江核G15地块就是今天的扬子保利江韵瑧悦，该项目顺利抓住了“第四代住宅”风口，诞生成为江核楼市近2年以来首个日光盘。

江韵瑧悦

而且江韵瑧悦首开之后，一路热销，不仅2栋洋房开盘日光，5栋高层目前也只剩2栋未推，推盘进度已经超过70%，然而江韵瑧悦的热销很好的成为了江核楼市的转逆点，江韵瑧悦之后大批之前拿地，待开发的地块项目规划集中出炉，上市在即！

诸如昨天文章提到卓越玖印府、新居建设G13、中建东孚G05等等等等。

中建东孚G05项目规划

说白了多个项目整体开发，江韵瑧悦的出现为江核市场破冰，那么未来的江宁滨江会否也复制这种模式呢？拭目以待！

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。