什么才是真正意义上的进阶改善?一场沙龙解开南山·璞缦的理想答案

当上海楼市步入高质量发展阶段，越来越多大面积改善产品成为楼市中的“香饽饽”，备受购房者青睐。

在嘉定主城，目前依旧是刚需百平三房唱主角。数据显示，嘉定主城供应成交中，100㎡以下户型占比高达80%以上，高端改善人群需求的160㎡以上户型基本无供应，只能被迫接受140-160㎡的少量叠加房源，纯粹改善平层大宅更难觅其踪。

好在转机来了！深耕嘉定的南山地产出手了，带着嘉定主城首个高定海派「缦系作品」南山·璞缦横空出世，以105-198㎡纯粹改善产品，填补了这一空白！

时间是记录者，也给出市场的答案。

南山·璞缦营销中心10月1日正式开放，10月26日首开去化率约90%，累计超万人到访，为市场带来巨大的惊喜和冲击，实力演绎领誉嘉定主城的“现象级”热销盛况。

所有的热度，都不是偶然。背后硬核价值的实力加持到底源自哪里？中高产群体对改善产品的需求趋势是什么？什么样的改善之作能够扛起人居跃阶的大旗？

带着这些疑问和思考，12月20日，由地产申度与南山·璞缦联合发起，一场主题为「藏品人居 为“嘉”高定｜南山·璞缦海派大宅产品力圆桌沙龙」如约开启。实地参观品鉴南山·璞缦之后，与会嘉宾从不同角度探讨剖析项目热销底层逻辑及其背后的价值驱动力。

现场合影

与其说是一场行业沙龙对话，不如说是一场地产圈老友聚会。南山地产上海区域营销负责人、机构专家、媒体大咖都是认识十多年的老朋友，此次聚首，一起回顾往昔峥嵘岁月以及与南山地产的交集故事，同时又带着严肃专业的眼光品鉴解读南山·璞缦项目，对话环节时而开怀大笑，时而观点碰撞。多家平台同步直播，吸引业内和购房网友热烈关注。

01

把握置业良机正当时

自“沪七条”新政颁布以来，上海楼市放宽政策接连不断，包括调整住房限购政策、优化住房信贷、降低购房成本、取消非普通住宅、房屋满两年交易取消增值税、降低契税等措施。一系列新政发布后，政策力度及实际效果到底如何？

“目前上海房地产市场是否回暖？答案是肯定的！”关于第一个话题，克而瑞上海区域总经理李振宇重点通过二手房成交情况，回顾楼市新政之后的市场表现。数据显示，11月二手住宅交易套数达到2.7万套，12月二手房交易套数有望再上一个台阶，突破3万套。他认为，二手房市场代表着真正的整体市场持续，“沪九条”之后交易规模连续三个月上涨，数据面和情绪面都处在一个积极状态。

克而瑞上海区域总经理李振宇

乐居高级合伙人、上海区域总经理虞婕认为，成交数据变好，主要得益于政府在出台放宽各种各样的政策，给市场带来提振的信心；另一方面，上海2024年出现了很多让市场惊艳的项目，特别是一些价格不高的项目，产品依然很出彩，好的产品对市场的激励作用也不容忽视。

乐居高级合伙人、上海区域总经理虞婕

搜狐焦点上海公司总经理魏培注意到，政策刺激下看房买房的人数确实在变多，但也不是每个项目都卖得好。因为现在还是处于买方市场，热度还是呈现不均势态。城央的资产相对来说会更热一些，而外围区域基本是头部作品在引领市场，拿走大部分关注度和热度。

搜狐焦点上海公司总经理魏培

他认为，当地价打开之后，再加上7090政策取消，不光是新房价格能突破，户型尺寸更灵活，意味着开发商在产品创新也有更多施展的空间。开发商更多面临的是全市型竞争格局，产品端势必要有所突破，从社区楼栋排布到公区到会所，卷到极致。

地产申度创始人梁文汇同样认为，当前政策环境友好，上海市场行情回暖比较明显，加上现在开发商都在卷产品、卷服务，对中高端改善群体来说，无疑是一个家庭资产向上跃迁绝佳的窗口期。

地产申度创始人梁文汇

02

中轴之上的生活主场

伴随嘉定新城“十四五”规划的曝光，嘉定南门迎来了新的发展机遇！在最新规划中，南门被定位于“文汇南门”，将成为嘉定的行政、教育、医疗中心，与城市更新的老城、中央活动区的远香湖，组成嘉定的黄金发展中轴线。

作为开发商代表，南山地产上海区域营销负责人郑江娓娓道来与南山地产结缘以及多年深耕嘉定的故事。从2020年开始，南山地产在嘉定连落五子，是整个嘉定市场拿地数量最多的开发商。在郑江看来，就南山·璞缦所在区位来说，不管是大交通、小交通、大配套、小配套、大战略、小战术，都是为其量身定做。

南山地产上海区域营销负责人郑江

过去嘉定与市区的连接，都是通过南门公交枢纽站相互连接。之后沪嘉高速、嘉闵高架、郊环线等快速路网，也是在这个基础上做进一步的提升。他特别提及，嘉定区政府、行政服务中心、海关大厦、嘉定第一所高校上海大学、南门第一个盒马等等，也都在项目附近。

围绕行政中心展开的建设从未停止，商圈、产业、教育、公建、交通等等，一直在提速。郑江表示，后续政府披露完相关规划和调整变化，南山·璞缦也会及时同步给购房业主。

区位示意图

“这里才是真正的嘉定城的中心！”李振宇认为，嘉定南门既是嘉定的政务中心，也是嘉定的教育中心和医疗中心，各项的公建配套、商服生活配套，都是在整个嘉定最高级，正好衔接嘉定老城和新发展的嘉定新城。

虞婕用“繁花落尽、人间烟火”八个字来形容南山·璞缦。她认为，看待一个区域的成长性，需要有发展的眼光，要有很好的定位，而规划就是给发展中的板块带来最大经济价值。因此在购买固定资产时，要选择这样的上升板块，能够让自己的资产随之稳定向上生长。同时，这个片区的活跃度，生活氛围其实来自人间烟火，也脱离不了很多个中心的支持。

“老城老、新城新，南门刚刚好。”魏培认为，南门是嘉定除了老城之外发展最早的区域，整个嘉定区的行政单位、医疗单位、教育单位都在此集聚。承接嘉定老城的文化，同时又过渡到嘉定新城，南门所在的区位，就起到很关键的衔接作用。

好产品，离不开好地段的赋能加持，把这两点做好基本就已经赢了一大半。梁文汇认为，南山·璞缦项目所在的嘉定南门地段，从城市规划，到配套体量，再到生活浓度，都可以说是首屈一指。

03

纯粹改善的海派大宅

南山地产1994年进入上海，今年正好是第三十个年头。在深耕嘉定的过程中，南山的产品力也在不断与时俱进、创新迭代。

在7090产品还在最后盛行的时候，南山·璞缦主打建面约105-143㎡改善平层，更有稀缺建面约172㎡、198㎡孤品级大平层供应。意味着时隔18年，嘉定主城终于等来了与圈层身份相匹配的纯粹改善社区。项目在设计之初这样做的考量主要是什么？

户型分布示意图

“经过这么多年发展，嘉定本地人不缺房子，但每个家庭会有需求和理念的变化。”不是出于财务考虑，而是从需求上做分析，郑江认为，改善不是单纯面积的增加，要真正拿出一个全系统改善的产品。

对此，他主张并提出“平层平权”的观点。一方面，由于地块基地东西长、南北短，栋距可以做得相对宽阔，每栋楼所享受的地块资源是类同的，都可享受到社区中间景观段；另一方面他要求项目只做大户型，100㎡以下一套都不要做，120-190㎡全都是同一个标准，没有区别，差异只是不同家庭结构（三代同堂、多孩家庭、一家三口，甚至丁克家庭）带来的使用需求不同。

建面约143㎡户型实景示意图

于是，南山·璞缦实现了一次超前示范，成为嘉定第一个突破“7090政策”户型限制的新盘，也是第一个突破高低配做大户型社区的新盘。甚至是在政策发布之前，就前瞻性洞察到改善需求的变化，并且做出有引领性的大户型纯粹改善产品。

惊艳背后，是多少个日夜鲜为人知的细节打磨故事。为了做好这个项目，郑江作为区域营销负责人，联合区域设计、招采、工程等部门，和上海公司一起，多次高频考察上海行业公认的高品质热门项目，甚至跨省市观摩行业和市场认可度较高的知名项目；同时和团队一起浸透在各种建筑、美术、艺术、在地文化展等，以期从艺术审美角度取得合适的风格定位方向；也首次为了一个单项目多次往返全国石材、瓷砖产地进行考察，寻找适配的项目材料。

“第一次来的时候，我是蛮震惊的。”从大门开始，至会所公区几乎做到了全石材的铺装。李振宇觉得，肯花钱也未必做得好看，或者做到位。成本是一个纬度，而审美是另一个纬度。

实景图

从二手房价值的角度来说，不同小区的价格是由其公区的标准所决定的，而不是由户内得房率或者装修标准所决定的。作为一个联动价仅4.6万/㎡的项目，南山·璞缦能提供这样的公区功能配置以及材质标准，非常难得。

魏培也表示，低单价不等于低品质，虽然从全市的角度来说，项目单价无疑是低的，但是从它的总价或面积看到，正好符合高总价、高预算的目标客群定位。而且，选择南山·璞缦，并不意味着要牺牲距离或者便利度换取大空间，而是鱼和熊掌兼得，同样的预算可以享受到更大面积和更高品质的居住体验，何尝不是一种生活方式的改变。

首次置业选择小户型，心态上就想着未来会有置换的计划。但改善不是高频行为，购买一套房子要住很久的前提下，美好生活的实现，需要依靠开发商用心打造。在参观公区会所时，虞婕留意到采用了特别多的青色元素，她认为对女性的吸引度非常高，既亮眼又沉着稳重，平衡感非常好。

梁文汇对此深有同感，她认为单价约4万/㎡多、总价500万级的产品里，南山·璞缦打造的产品，一定会超出你的预期。

据介绍，南山·璞缦联合HZS、奥雅景观、HWCD，壹方设计等4大享誉全球的豪宅御用大师团队，从人居美学到建筑规划，从景观平权到标杆立面，为嘉定纯粹改善卷出新的高度。

社区人车分离设计，主建筑约45米恢宏建筑，选用雪山蓝、普拉达绿、安哥拉黑、铝板造型等奢石奢材重金铺装，可谓气场全开，圈粉无数。而作为嘉定主城罕有的建筑面积约1500㎡会所，融入室内泳池、健身房、会客厅，以及落差约10米的水幕下沉式园林的打造，为圈层打造独具身份认同。

实景图

高品质并非一蹴而就，背后是企业多年建立在长期主义发展理念上的深耕与思考。只有不断修炼内功与产品力，才是成功穿越周期的制胜密码。从规划到落地，从产品到细节，南山璞缦称得上是走在时代前沿的项目。

嘉定南门，国匠南山封面之作南山·璞缦持续热销中，三批次海派大宅即将上新，低门槛终极改善良机近在眼前。

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