变局与入局：2025租住市场面临大洗牌

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 梁秀杰、宋金煜

责编 | 韩玮烨

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睿和智库即将推出《总结与展望（2024-2025）中国不动产资产管理蓝皮书》，本文系蓝皮书第二章。

对比零售的卷、办公的冷，2024年的长租赛道很热。

在政策驱动下，保租房供应量的激增，打破了部分重点城市的供需平衡。无论保租房还是长租公寓都出现租金下跌、空置率上升、爬坡期拉长。这对于毛利较低的租住行业来说，无疑造成了经营性现金流和利润的双重打击。

供应增加需求走低，让2025年的市场充满不确定性，传统二房东的生意不可持续。坊间一度传闻，多家第一梯队长租公寓品牌遭遇租客或资本纠纷。甚至有品牌被爆在深圳的多个门店因拖欠房东租金，导致房东断电。

2025年，长租市场的存量机会当然有，但更加考验运营能力和投资眼光。向资管转型，或收缩规模拓展速度，回归经营提效，或寻求错位竞争，转向布局细分赛道。新的解题思路，期待新老主体在狭窄的空间中各显神通。

市场：住房租赁进入“买方市场”

1、供需关系转变，住房租赁进入“买方市场”

供给端，住房租赁市场整体规模持续上涨。据睿和智库不完全统计，截至2024年11月底，全国新开业长租公寓项目达702个，其中602个披露开业房间数，新开业规模达 35.1万间。

图表1：2022-2024前11月新开长租公寓规模

数据来源：睿和智库

拉长时间线分析新开项目数据，可以看到：

1）新开长租公寓规模虽连年上涨，但环比增速已从2023年的103%下降到了35%，放缓趋势十分明显；

2）保租房是供应的绝对主力。新开规模中有22.9万间房源已纳保，占比超65%；

3）大型租赁社区（房源量超1000间）供应总量上涨超200%，占比超半数。2024年集中入市106个大型租赁社区项目，提供房源近19万间，相比去年全年43个项目6.17万间的成绩，总房源量上涨208%，其中超七成项目已纳保。

图表2：2024年1-11月新开业项目体量分布

数据来源：睿和智库

供给量持续拉高的同时，需求却出现放缓。一些城市租金价格、出租率持续走低。数据监测显示，1-11月，全国50城住宅平均租金累计下跌2.72%，一线、二线及三四线代表城市分别下跌2.29%、3.01%、2.38%，可见二线是此轮下跌的重灾区。

5只保租房REITs项目的平均出租率，从2023年第二季度到达98%峰值后开始一路走低，2024年继续下滑，从96.27%降至96.01%，再到95.43%。

图表3：5只保租房REITs基础设施资产平均出租率

数据来源： 基金公告、睿和智库整理

2、新开项目聚集在一线及新一线热点城市，华东、华南区域较为集中

供需关系的转变，直接导致了市场竞争的加剧，城市和板块选择的重要性愈加凸显。从城市维度来看，四大一线城市新开项目280个，占比近40%。其中上海凭借135个新开项目遥遥领先，深圳73个、杭州55个分列第二、三位，远超华北、东北、西北等区域。

图表4-5：2024年1-11月长租公寓新开业项目省市分布情况（个）

数据来源： 睿和智库

3、继2023年的短暂交易高峰之后，长租公寓类大宗交易大幅回落下滑超70%

市场表现不尽人意，公寓类资产的收益率也同步下降，直接影响了投资者的投资意愿和大宗市场活跃度。

截至2024年11月底，长租公寓类（含股权交易）大宗交易共录得14笔，其中11笔披露了交易金额，总交易金额仅为39.53亿元，相比2023年141.4亿元的总交易量，下滑72%。

上海最活跃，共成交10笔，交易总额达37.68亿元，占总交易量的95%，但相较去年同期交易总额几近腰斩。上海市场活跃的原因，与城市不动产的业主主体多元化直接相关。

二线以下城市活力愈显不足，仅成交3笔，且单笔成交额均不超过1亿元。

图表6：2024年1-11月长租公寓类大宗交易城市分布（笔）

企业洗牌——“国进民退”

1、地方国企品牌强势崛起，提速撬动市场

作为保租房筹集主力军，地方国企凭借政策和资源优势，大跨步进入住房租赁市场，展现出强劲的增长势头，持有资产规模快速上涨，并呈现三大趋势：

1）开业速度加快，借势保租房筹集和存量盘活加速布局。2024年新开项目中，地方国企占比最高，达38%。

2）向品牌化方向发展。在加速属地化布局的同时，地方国企不再满足于资产持有的角色，开始向品牌化方向发展，逐步推出自己的品牌体系。据睿和智库监测，超80家地方国企创立了自有租赁品牌。

3）部分地方国企开始尝试利用自身资源及管理优势，进行轻资产转型。典型企业，成都城投臻寓自主研发的不动产系统已实现90%的数字化场景覆盖，可为租户提供全周期服务。其平台已实现市场化推广，并在西南地区，特别是成渝双城经济圈的国企内进行了广泛运用。

图表7：2024年新开集中式长租公寓运营企业性质一览

数据来源：睿和智库

2、保租房冲击下，市场化租赁企业加速分化

对比来看，房企系和市场化租赁企业在市场中虽仍占据着核心位置，但其市场份额较去年同期出现了明显回调，呈现“国进民退”趋势的同时，也在加速分化。

1）积极纳保，寻求REITs“入场券”向资管转型。典型企业，2024年10月23日，招商蛇口租赁住房REIT正式上市，“公租房+保租房”的组合，为未来REITs底层资产的多样化发展提供了重要的参考路径。招商伊敦公寓产品线丰富，为未来优化公募REITs的扩募资产组合奠定基础；万科泊寓截至2024年6月底已共计纳保155个项目，涉及房源11.2万间，也已开始筹谋REITs上市。

2）空置和租金下跌使得原本有利润的中资产市场空间被急剧压缩。坊间一度传闻，多个第一梯队长租公寓品牌遭遇租客或资本纠纷。甚至有品牌被爆在深圳的多个门店因拖欠房东租金，导致房东断电。

3）收缩规模拓展速度，回归经营提效。典型企业，相较于往年万间的拓展速度，乐乎集团今年仅新增2000余间房源，追求有质量的增长。

4）寻求错位竞争，转向布局细分赛道。2024年，中高端长租公寓、酒店式服务公寓、面向产业园区的配套人才公寓以及面向企业的宿舍型公寓等细分赛道，新开项目总量都有所提升。

5）转向存量市场，挖掘潜在机会。部分资本计划以投资改造类基金+轻资产方式重新进入市场，在存量市场中挖掘潜在机会。

图表8：2024年1-11月新开长租公寓项目品类分布

数据来源：睿和智库

3、住房租赁行业加速“金融化”，保租房REITs似成香饽饽

伴随公募REITs进入常态化阶段，各类租赁企业，尤其是地方国企平台都在积极推进“首发”筹备工作。截至2024年11月，已上市6只保租房REITs累计发行总规模已达94.2亿元。

建信建融家园租赁住房REIT、苏州恒泰租赁住房REIT、上海地产租赁住房REIT已正式提交申报。此外，还有10余只储备项目已完成招标工作，底层资产位于北京、上海、深圳、大连、武汉等城市。

同时，4只已上市的保租房REITs也积极启动“扩募”工作。保租房REITs“首发+扩募”同步推进，共同加速住房租赁“金融化”。

图表9：2024年新增保租房REIT情况

数据来源：睿和智库

图表10：部分拟申报发行的保租房REITs一览（截至2024年11月30日）

数据来源：睿和智库

2025年：如何制胜“新生死局”

2025年是“十四五”保租房筹集计划的收官之年，还会有大量的保租房涌入市场。供应增加、需求疲软的市场现状可能导致租金和出租率进一步下降。

而配售型保障房正加速落地，为一部分低收入家庭提供了购房机会，可能会分流部分租住需求，对长租公寓市场构成进一步的压力。

同时还应警惕地产政府的KPI压力。地方政府在保租房建设和筹集工作上面临明确的KPI考核，尤其是在叠加房地产“去库存”压力时，为追求速度和数量，可能会忽视实地调研，导致一些不符合市场需求的“瑕疵”产品出现，影响长租公寓市场的健康发展。

2025年的租住市场，睿和智库认为是一次深刻的洗牌过程，专业化、品牌化、品质化，而后规模化，是必走的路径。

在具体应对层面：

1、做“强”，加强产品创新，推动产品向品质化、多元化方向提升，从而增强品牌的市场覆盖力和吸引力。目前不少住房租赁企业已根据租户多元需求，形成多产品线定位，不同产品之间可以形成良性竞争，促进各自优劣互补，最大限度争取租户流量。

2、做“精”，探索细分市场需求，打造差异化竞争优势，从而形成高品牌识别度。典型企业，方隅服务公寓通过“高档一居”清晰定位，聚焦中高端公寓细分市场；城璟租住深度布局宿舍型保障性租赁住房赛道；上海栖心公寓聚焦“精致小户型”等，均在细分领域展现出独特的品牌个性和市场竞争力。

3、做“数”，通过智能化和数字化提升服务品质和运营效率。智能化方面，通过智能家居、智能安防等设备和系统的引入，将有效提升居住的安全性和便捷性。此外，通过物联网技术实现远程监控、能耗管理等，还能有效降低运营成本，提高管理效率。典型企业，头部运营商如自如资管、城家等，均通过自建各赋特色数字化管理平台，实现更高效、精细化的运营管理和服务，从而降低运营成本，提高盈利能力。

4、做“前期”，新投项目要强调运营前置，有效降低开发与运营脱节风险。典型企业，西部乐巢强调资管全流程中的“运营前置”，即在土地获取后的前期客研中，要充分调研和预演用户需求，前瞻性地为投资建设提出可实施方案，从而确保项目的精准定位和差异化优势。

5、做“多”，通过长短租结合的弹性化租赁模式或成常态，提升盈利能力。长租公寓与酒店之间的边界愈发模糊，长租公寓做短租产品，酒店也抢滩长租业务，长短租结合的灵活模式下，以长租稳定出租率，以短租提升盈利，提高运营效益。典型企业，城家、龙湖冠寓等越来越多的运营商都推出了短租、随心住等主打灵活性的短租产品。

6、做“生态”，构建良性的商业生态闭环。随着大型租赁社区成为市场主流，一些运营商积极尝试“多种业态、多项服务”，从单一的居住功能，走向完整的超级社区，形成良性的商业生态闭环，带来新利润增长点的同时，促进产城人融合发展。

7、做“新”，在业务模式上进行拓展，寻找新的价值增长点。典型企业，自如资管成立“自如比邻”，积极布局海外市场。

8、做“创投”，紧抓存量盘活机遇，打造新的中资产模式。金融化趋势下，新的中资产市场开始浮出水面，更多资本将通过投资改造类基金+轻资产方式重新进入市场，以期在存量市场中挖掘潜在机会。

（上述典型企业的案例分析，请关注公众号“地产资管Plus”）

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