PAI见 | 越秀·桂悦东晓：超高使用率新规产品，吹风价6-6.5万/㎡

在海珠市场，哪些新盘关注度最高？

无疑是越秀地产的新双子星——越秀·熙悦江湾和越秀·桂悦东晓。

12月24日，越秀·桂悦东晓开放了花文化博物馆和样板房。

作为板块断档近10年的新盘，越秀·桂悦东晓属于新规产品，有着高使用率，产品打造上融入了广府元素，期待值高，并能直面晓港公园。自拿地起，市场关注度有增无减，目前吹风价6万-6.5万/㎡。

这一期，PAI MEDIA 地产派【PAI见】就来锐察这个“新势力”。

越秀·桂悦东晓指标一览

总体来看，越秀·桂悦东晓很值得关注。

位于海印桥南板块，与晓港公园一路之隔，毗邻配套成熟，烟火气十足的江南西商圈，距离8号线晓港地铁站约600m，周边优质教育资源环绕，学校已经正式敲定为海珠外国语实验中学附属小学（具体招生条件，招生范围及开班数量以教育部门公布为准）。

项目拿地时，地块就要求提高住宅阳台面积占比，占比扩大至20%，使用率有望去到120%。

这样产品无疑吸睛无数。

越秀·桂悦东晓卖点不少，派队梳理了一下，主要有以下几点：

1）一线晓港公园景观，推窗即看美景。

越秀·桂悦东晓一路之隔就是约17公顷的晓港公园。

这是很有历史底蕴的公园，有400多年的云桂桥，也有古海岸遗址——沧海遗礁，而园中的马涌河，相传是因南汉宫人习马练武之余到涌边饮马而得名。

晓港公园实景拍摄

今年11月，晓港公园进行改造，以“花市”为主线，建设“花市、花街、花墟、花博”主题园，结合花竹植物园延续花市文脉，构建全新花市产业链，助力江南文商旅融合圈业态品质及空间活力提升。

推窗即是晓港公园景观，这样的美景可遇不可求，能拥有，本身就是一种幸运。

2）通勤方便！距离8号线晓港站约600米。

地铁上，越秀·桂悦东晓离保持一个恰到好处的距离，离晓港地铁站约600米，去往客村、琶洲等繁华地带都十分方便；家门口就是东晓南立交，可以通过海印桥直达东山、对望二沙岛，穿过二沙岛，也能很快到达珠江新城。

门口约400米海印桥南公交站，24条公交线路接驳各区，无论哪种方式出行，都很方便。

3）越秀地产4.0的广府系产品，更懂广府、更懂广州。

越秀·桂悦东晓之“桂”就取自晓港公园里有着400多年历史的“云桂桥”，此桥乃明嘉靖年间（1522—1566），与海瑞齐名的明代名臣何维柏所建。

当时何维柏开设“天山书院”聚徒讲学，并捐资建桥，以便学生往来，寓意“步云折桂”，希望学生能够考取功名。

项目本身融入了不少广府元素，打造岭南园林的plus版，融入了广雕、千年广绣、广府花窗设计，让生活多一份韵味与意趣。

对景照壁就取材于广雕，源于余荫山房抽象龟纹石雕，寓长寿之意，加强风水布局，镇宅安宁。

广绣的应用，让整个空间多了一份广府韵味的意境美；此外，还有广府花窗，寓意满堂富贵，视觉冲击性强，有一种别具一格的广府浪漫。

只有对广府文化有深刻的理解和洞察，才能打造出更懂广府文化、更懂广州气候、更懂广州人生活习惯的“广府系”产品。

4）前航道首个极限新规产品，使用率120%。关于这一点，我们下面继续聊。

最大杀手锏

越秀·桂悦东晓最大杀手锏，是120%的使用率。

这种高使用率的房子在市面上很吃香，前段时间开售的越秀·云悦和越秀·珑悦西关就是最好的例子，首推的产品基本清盘。

最近有消息称，广州开会明确将收紧一手新盘的户型新规，阳台占比（住宅套内半开敞空间半计容的比例），不得超过20%。

这意味着，以后使用率的上限就是120%，不可能再往上了。

派队查了一下，周边的二手房使用率最高大概去到80%，越秀·桂悦东晓120%的使用率简直形成了碾压之势。

产品均为全南向的建面约88-117㎡三四房，可实现0牺牲的四房空间、0浪费连片体系化收纳，0遮挡主卧公园舱观景。

南向布局，大采光大通风，LDKG大通厅设计、跑道式大阳台、景观主卧式套房，270°大飘窗。

建面约88㎡户型，能做到四房，相当于市面上约115㎡的尺度。南向四面宽、270°景观阳台，视野更开阔。四开间朝南，保证了充足的采光和通风效果，连片收纳系统，冰箱凹位实现连片收纳，还原互动大方厅空间。

建面约88㎡样板房实拍

建面约105㎡顶配四房，则相当于市面约135㎡才有的尺度，五开间朝南、全屋南北对流，增加X空间，让生活多了一种可能。

长跑道大面宽阳台，兼顾家政休闲双功能，主卧自带阳光衣帽间、360°环幕景观，尊崇感和视野都十分nice。

建面约117㎡四房，堪称终极改善户型，有着市面上约150㎡才有的尺度。独立入户，五开间朝南、全屋南北对流，主卧带独立步入式衣帽间、360°环幕公园景观，相当于105㎡户型的全面升级版。

建面约88㎡样板房实拍

提醒一下，目前只开放了88㎡和117㎡两个样板房。

细节上，越秀·桂悦东晓非常贴合生活习惯。

广东人喜欢煲汤，不可食无汤，每顿无汤不欢。为了打造符合广东人煲汤的厨房，使用了煲汤专用炉，配置了防干烧功能，煲汤也能成为日常的美好。

开放式的中式岛台，能收纳各种瓶瓶罐罐，尤其采用石英石台面，斩鸡非常方便。

配置大容量自动洗碗机，据说一次性能清洗17套碗筷，可以彻底释放双手。

这样贴心、人性化的设计，谁见谁不心动？

板块断供近十年，竞争压力小

说到竞争，越秀·桂悦东晓可谓毫无压力。

Q：项目的竞争情况如何，压力大不大？

A：项目所在的板块断供近十年，周边基本没什么竞品，周边多是15-20多年楼龄的房子，户型格局不方正、暗卫，隔音效果差，非南朝向。

置换需求强烈。10月，东晓南板块就网签了132套二手房，11月也有127套，是交易非常活跃的板块，说明板块内置换需求强烈，房子流通性不成问题。

越秀·桂悦东晓是东晓南板块唯一的新盘，占尽了天时地利人和。

Q：对比来看，项目的优势在哪？

A：优势概括起来有几点：近地铁和主干道，通勤出行方便；景观资源丰富，一路之隔就是17公顷的晓港公园。

越秀·桂悦东晓直面晓港公园

项目旁即正在水生态修复的马涌河，还将配建一个口袋公园；120%高使用率，全南向，意味着居住舒适度很高。

Q：价格有何期待？

A：拿地价格相对较低，楼面价32198元/㎡，定价空间大，拥有更大的价格优势。目前项目的吹风价6万-6.5万/㎡。

周边二手房售价3万-5.5万/㎡左右，越秀·桂悦东晓开盘时售价有惊喜的话，真是无敌手，“日光”乃板上钉钉的事，不会存在什么问题。

购买建议

越秀·桂悦东晓值不值得购买？

派队的建议是：值得。

均衡性不错，无论是区位、交通、开发商品牌、产品设计还是教育资源，都拿得出手。

项目意向效果图，仅供参考，非终稿

购房者可能比较纠结两个点：

1）担忧靠近东晓车流比较大的东晓路，有噪音、粉尘的影响。

身处老城区，吵肯定避免不了，如何降低噪音、粉尘的影响才是关键。越秀·桂悦东晓也作了优化，据说会采用封窗交付+隔音玻璃，一次性解决噪音、粉尘等问题。

2）担忧项目体量小，小区活动空间不多。

越秀·桂悦东晓只有3栋楼，一字型排开，但在设计上花了不少心思，比如增加尽量多的活动空间。

从上述设计图来看，架空层整体进行了抬高，打造空中会所，配置了空中泳池、亲子农场、种植园、社区学堂、图书馆等全龄休闲配套，还有社区议事厅、文化室等公共服务设施。真是麻雀虽小，五脏俱全。

瑕不掩瑜，如果定价不太高，这样的产品出货不成问题，估计还是手慢无的节奏。

据派队了解，越秀·桂悦东晓将推1号楼，靠近口袋公园和河涌，145套，包括88㎡、105㎡、117㎡三四房。

目前诚意登记的客户已突破300台，预计月底开盘，有兴趣的朋友抓紧时间添加小派微信（gzpaijun）预约参观，不用排队。