报复性反弹的市场，买房还得选“王炸”！

“止跌回稳”、“开始筑底”两大最强音，含金量仍在上升。

为了“止跌”，自9月以来，官方先是降低首付门槛，下调存量房贷，再全面放开广州限购，最近更是将LPR降到历史新低。

面对“筑底”，官方也拿出足够诚意来托举：

下调了存款准备金率50个基点，释放约1万亿元长期资金；将白名单信贷规模增至4万亿元；新增100万套货币棚改......

政策调控+货币放水两套组合拳打下来，全国楼市，特别是一线城市中率先全面放开限购的广州，成为了破局者，接住了这泼天的流量。

01资金加速回流广州，一线城市价值凸显

广州住建局最新发布数据，自9月底一系列新政实施以来，全市一手住宅认购量7680套（数据截至10月21日），对比整个9月的网签量，涨了近5成。

再具体而言，CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，10月上半月，广州的一手住宅成交面积超40万㎡，是北京、上海的近两倍，是深圳的近四倍。

资金正以无法想象的速度回流广州。

抛开数据，我们了解到最近市场各大项目出现了港客浙商、外籍华人等身影，这些被拦在广州楼市门外14年之久的看房者，如今终于可以放手买买买。

最近广州火出圈的房博会，也是有力证明。据了解，广州房博会中，各大项目推出超过100套的“一口价”房源，每天吸引过百人到场了解，现场热火朝天。

此外，广州顶豪成交也非常活跃，近2个月就卖出6套2亿+豪宅，直接将广州送上今年全国2亿+总价住宅成交面积的榜首。

这一切现象，指向性很明显——

房地产周期已出现拐点，广州的房子，在一线城市中仍具核心竞争力。

02广州南站成湾区门户枢纽，潜力不言而喻

但房地产市场经过近几年的调整，与2016、2017年的狂热相比，买房逻辑已发生变化。

“优质资产”、“发展潜力”，顺势成为了买房两大关键词，而近年来兑现力爆发的广州南站板块，绝对是目前买房不能忽视的黑马板块之一。

说起广州南站，大家首先想到的，可能是它“全国客流量第一”的title。

但实际上，自2010年运营至今，广州南站，已不是一个简单的超级交通枢纽。

这10余年来，官方始终关注广州南站板块整体发展，先后出台了《广州南站地区控制性详细规划》、《广州南站地区核心区城市设计优化及控制性详细规划》、《广州南站周边地区控制性详细规划深化》等文件，核心目的只有一个——

广州南站不仅要成为大湾区门户枢纽，还要成为枢纽型国际商圈，将客流量将转化为人才流、信息流、资本流和商务流，成为轨道上的CBD。

广州南站鸟瞰图

这种模式，对广州南站板块格局起到什么影响？

我们不妨参考香港西九龙、东京涩谷站等TOD案例。

香港西九龙TOD，以西九龙站点为中心，200米以内聚合了包括酒店、写字楼、大型商场等业态的复合空间，其中站点与人造平台上的商场相结合，高效聚集站内人流，人们在进出港之间，产生超强消费经济。

东京涩谷TOD，同样是通过跨地面、天桥、地下街等多层次的水平放射步行网络与“城市核”实现站点与综合体内部的连接，大幅度提升城市土地价值同时带动中心区发展。

需要指出的是，研究数据表示，TOD开发模式不仅能带动区域经济发展，高效利用土地，还有助于提升周边住宅项目的交通便利程度，对项目增值起正向作用。

像香港西九龙TOD周边的住宅项目天玺，最高二手售价卖到120万元/㎡；凯旋门，最高二手售价卖到港币105万/㎡。与开盘价相比，涨幅都是惊人的。

世联东一研究院数据显示，广州地铁房相较于非地铁房，溢价率在6%-52%。中心区的地铁房比外郊地铁房溢价率普遍更高。

单是地铁房都有这样的溢价率，更何况是全国性重量级交通枢纽？

被寄予厚望的广州南站板块，潜力不言而喻。

03交通跑出加速度，湾区1小时生活圈形成

更让人惊喜的是，官方为广州南站描绘的蓝图，已经逐步落地了。

交通方面，在原有的基础上，近两年广州南站还新增了地铁22号线、佛肇+广佛南环+佛莞+莞惠城际等。

其中地铁22号线首通段（番禺广场站-陈头岗站）已于2022年3月31日开通运营，后通段(陈头岗至芳村段)目前土建工程累计已完成84%。

作为国内速度最快地铁之一，地铁22号线全线开通后，广州南站一线畅通荔湾白鹅潭CBD、广州国际金融岛。

广州地铁22号线线路图

至于湾区“大号地铁”，就更厉害了。

广佛南环、佛莞城际、佛肇城际、莞惠城际铁路四线在今年5月正式贯通运营，连通广州、佛山、东莞、肇庆、惠州五座城市。

广东城际线网示意图

从广州南站板块的番禺站出发，可30分钟直通佛山、东莞，60分钟抵达肇庆、惠州。

一天玩遍5个城市，吃遍番禺农庄、佛山甜品、东莞濑粉，去肇庆看七星岩、惠州看海，“特种兵之旅”，完全可以安排起来。

另外，专属南站的“机场快线”广佛东环城际铁路也正式进入轨道铺设工程施工阶段，线路连接广州南站、琶洲、金融城、白云机场等重要商圈，通车后广州南站能30分钟到达白云机场，还没有堵车风险。

未来，广佛环线还将衔接广珠城际、广佛江珠城际、穗莞深城际、佛莞城际、莞惠城际、广清城际、佛肇城际7条放射状城际线，大湾区1小时生活圈，从广州南站板块徐徐铺开。

自驾从广州南站板块出发，也将变得更方便。

随着东晓南路—广州南站连接线南段工程近日顺利实现全线贯通，2025年从广州南站驾车出发到广州市区，时间将缩短至15分钟。

东晓南路—广州南站连接线南段工程航拍，图源广州交投集团

南站速度，日新月异。

04商业配套相继落地，广州南站ICC成南站CBD中轴地标

除了跑出加速度，外界对广州南站“留不住人”的刻板印象，也该被现实打破了。

板块内的喜街Hey Block街区已经开业，整体出租率超8成，目前已进驻喜粤茶楼、星巴克、茶百道、江渔儿等知名连锁品牌。

在广州南站等车的小伙伴，不用再枯燥呆在候车厅了，到喜街逛逛走走，打发等车时间，也是个不错的选择。

喜街Hey Block，图源广州市房协

另外一个值得期待的商业体——花城汇·南站，5月已竣工验收。

作为南站板块重要的商业补充，花城汇·南站体量达26万㎡，相当于珠江新城花城汇的2倍，目前处于招商状态。

花城汇·南站效果图

参考珠江新城花城汇400+家商铺、丰富的商业形态，体量更大的花城汇·南站，引人遐想。

至于建设进度一度缓慢的广州足球公园，在被城投接手后，也即将投入使用。

广州足球公园航拍对比图

今年以来，“演唱会经济”风口正盛，像是9月15日一美国音乐人“侃爷”在海口举办了一场演唱会，为当地带来3.73亿元的旅游收入（数据来源海口市旅文局）。

背靠日均到发旅客约50.3万人次的广州南站（数据来源2023年官方统计），广州足球公园对板块的消费带动能力毋庸置疑。

不过，说到板块内的“王炸”，还得数新鸿基地产打造的广州南站ICC。

广州南站ICC效果图

新鸿基地产，大家都不陌生。

作为城市名片和中轴地标缔造者，新鸿基地产拥有超过40年的TOD开发经验，先后开发了香港沙田新城市广场、维港门廊香港ICC和香港IFC，上海TODTOWN天荟、上海陆家嘴IFC、上海ITC等TOD综合体项目，实力毋庸置疑。

正因如此，官方引入新鸿基地产，还将广州南站板块素质最好，最靠近交通枢纽的地块之一交由他开发，足以证明官方对新鸿基地产能力的认可。

新鸿基地产，没有辜负信任。

对标香港ICC，广州南站ICC是集高端商场、写字楼、星级酒店、优质住宅、公寓及公共交通换乘设施等业态于一体的全业态TOD大型综合体，总建面约86万㎡。

深扒广州南站ICC的定稿方案，我们发现项目建成后，整个广州南站脉络都清晰了。

广州南站ICC效果图

广州南站ICC的西广场则为“西交通”——交通枢纽+商业，乘客停好车/下车后，可以从电梯上商场，日均数十万的人流量，等车空隙在商场内消费，大大刺激区域经济发展。

东广场则是“东商务”——写字楼+商业，连通花城汇地下商业和城际站，对于在东广场写字楼办公的人而言，出了地铁站就是公司，要出差就直接下楼坐高铁，通勤将变得非常方便。

广州南站ICC模型图

同时，这部分办公人流也是广州南站ICC首期商业的消费主力军，地铁+商业+写字楼的循环系统，为片区经济提供充足动能。

目前，板块内已经进驻李锦记、健力宝、中建四局、三雄极光、荣耀集团等知名企业，广州南站ICC建成后，能引入哪些重磅企业？

这点不需要担心，同样是新鸿基地产打造的西九龙站IGC(International Gateway Centre)，近日官宣瑞银集团租了整整一栋楼来办公，预计2026年初进驻。

作为拥有超过160年历史的全球性财富管理机构，瑞银集团进驻西九龙站IGC (International Gateway Centre)，是看好粤港澳大湾区发展的表现，将大湾区产生积极互动。

以新鸿基地产的招商能力，广州南站ICC建成后，南站CBD格局大变，与广深港高铁另一端的西九龙站IGC (International Gateway Centre)首尾呼应，串起一条超级经济带。

西九龙高铁站上盖项目效果图 图源Zaha Hadid Architects

05美好生活蓝图兑现，峻銮书写人居篇章

这愿景，不需要等很久，因为广州南站ICC其中关键工程节点的东广场5号地块，即首期商业涵盖两座写字楼和约2万㎡的商场，已见雏形。

广州南站ICC东广场5号地块航拍图

短短两年，新鸿基地产以超强兑现力，稳步推动广州南站板块发展。

广州南站ICC近两年变化

广州南站ICC近3个月进度实拍图

根据规划，广州南站ICC首期商业于2026年逐步开放。

虽然商业部分还未建好，但我们也可以从广州南站ICC峻銮，感受项目产品力。

峻銮项目实拍图

经典的设计风格，峻銮外立面采用大面积玻璃、配以铝板线条装饰点缀。

内部方面，入户大堂做了挑高9米的设计，同时配备约6000㎡住户尊享豪华双会所、约40000㎡园林和游园空间等。

峻銮项目实景图

产品方面，项目主推建面约95㎡三房两厅至建面约162㎡四房两厅，户户朝南，层高还达到3.15米，能与市面上豪宅项目媲美。

因此，项目逢推必爆，以刚过去的国庆假期为例，峻銮到访量激增300%，上周D1栋首批推出房源已经售罄，预计本周重磅加推。

峻銮样板间实景图

参考新鸿基地产旗下的TOD物业，包括九龙站的天玺和凯旋门、广州东站的峻林，向来能与周边竞品拉开溢价，最高二手成交价对比开盘价涨幅超100%，天玺最高还卖到120万元/㎡。

峻銮延续这份传奇，也是意料之内。

悄悄告诉大家，听说峻銮将引进一家知名幼儿园，坐等官宣。

参考以往项目加推即售罄的节奏，想要享受大湾区高品质生活，抢占广州南站发展红利的你，可要抓紧机会了，到现场了解一下，不会让你失望。