首单改造产业园REITs获批 ：华夏金隅智造工场REIT来袭！

文|博望财经

来源|博望财经

公募REITs市场再添新成员！2024年12月25日，华夏金隅智造工场产业园REIT（以下简称“华夏金隅智造工场REIT”）正式获得证监会准予注册批复以及上交所无异议函。

华夏金隅智造工场REIT基础设施资产金隅智造工场产权一期项目由原北京天坛家具厂房升级改造而来，是北京市城市更新标杆项目。作为首单改造产业园REITs，华夏金隅智造工场REIT获批具有重要开创和示范意义，标志着城市更新对接资本市场打开了全新路径，也标志着我国公募REITs底层资产类型进一步多元化，存量盘活渠道进一步拓宽。

华夏金隅智造工场REIT也是基金原始权益人北京金隅集团股份有限公司（以下简称“金隅集团”）积极响应国家和北京市关于做好盘活存量资产、扩大有效投资以及旧城改造有关工作政策的重要探索。金隅集团以华夏金隅智造工场REIT为起点，正式踏入公募REITs领域，迈出金融创新的一大步。金隅集团通过创新资本运作模式，向市场展示了其资产运作和管理能力，提升了资本市场影响力并拓宽投融资管道，搭建了盘活基础设施存量资产的上市平台。

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价值可期

地理位置优越、差异化优势显著

华夏金隅智造工场REIT基础设施资产金隅智造工场产权一期项目位于北京市海淀区西三旗，2017年前为金隅天坛家具公司的生产基地。随着北京城市功能定位变化，金隅集团以原金隅天坛家具公司生产空间为载体，通过对存量工业厂房盘活改造升级，打造以智能制造为核心产业并辅以部分产业配套的创新型科技产业园区，项目总建筑面积为9.09万平方米，2018年6月开始运营，目前已进入稳定运营期。

金隅智造工场产权一期项目紧靠上地区域产业集群，临近京藏高速，高新科技企业云集，对创新性科技产业园区需求旺盛。项目高层高、高举架、高荷载的独特建筑结构可以为“硬科技”企业提供稀有的产业空间，满足租户“研发、办公、试验、生产”的多重需要。同时，园区产业结构丰富，吸引新能源、人工智能、医疗器械、信息技术、物联网等行业内多家知名企业、研究院所、行业协会入驻，已经形成较为集中的产业集聚，项目空间产品差异化优势明显。

凭借以上优势，项目租金水平在区域市场承压环境下整体保持增长态势，营业收入整体稳定，出租率持续高于区域市场平均水平。截至2024年上半年，出租率为90.86%。

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未来可期

团队管理经验深厚、储备资产丰富

金隅集团是北京市市属大型国有控股产业集团和A+H股上市公司，是北京市唯一实现整体上市的市管企业。金隅集团自1997年起布局投资物业业务，深耕该领域27年，在投资物业领域积累了深厚经验，也是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一。

金隅集团设立单独物业运营子公司，深耕投资物业运营，在管项目种类涵盖高档写字楼、商业、产业园区、孵化器、酒店、公寓等全业态。截至2024年6月30日，金隅集团京内外物业管理面积1,837万平方米；持有/管理同类产业园区规模超过100万平方米，全部位于北京地区，区位较为良好。丰富的资产储备也为华夏金隅智造工场REIT未来的扩募提供了更大的想象空间。

华夏金隅智造工场REIT发行后，金隅智造工场产权一期将继续由金隅集团旗下全资子公司北京金隅文化科技发展有限公司进行日常运营管理。金隅文化科技公司自2018年开始负责金隅智造工场产权一期及二期项目运营工作，管理人员任职均超过5年，熟悉项目特点，且稳定的管理层有利于金隅文化科技公司着眼长期利益，把握未来发展方向，实现可持续稳定发展。截至2024年6月，金隅智造工场已入驻200多家科技企业，5,000多名科技工作者的聚集，背靠金隅集团运营管理资源和经验，金隅文化科技公司可充分发挥运管优势，助力项目持续稳健增长。

华夏金隅智造工场REIT基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的公募REITs特别是产业园REITs投资管理经验，具有领先的市场地位和竞争优势，这些也将为基金成立后的平稳运营和业绩增长提供强有力的支持。