拖欠厂房租金150万元？云安法院善意执行促“三赢”

“感谢法官理解我们，允许自行变卖设备，现在还清了债务，心里终于踏实了。”

“短短一个月内帮我追回了欠款，法院的高效执行让我少了一件烦心事。”

在云安法院执行事务中心，被执行人张某和申请执行人朱某均向执行干警表达了谢意。

近日，云安法院在执行一起租赁合同纠纷案件时，坚持善意文明执行理念，创新执行工作方法，依法监督被执行人自行处置机械设备，并以处置价款偿还申请执行人债务的形式，仅用一个月的时间高效执结案件，获得了双方当事人的一致好评，取得了双方当事人利益最大化、节约司法资源、提高执行质效的“三赢”效果。

2022年11月，朱某与张某签订《土地及厂房租赁合同》，约定朱某将土地、厂房租赁给张某开办碎石加工厂，张某应按时缴纳租金。因工厂经营不善，张某从2023年11月起拖欠租金，经催收后，仍无法依约履行，朱某遂诉至云安法院。

云安法院经审理后判决张某应向朱某支付租金、占有使用费、税费合共150万元。判决生效后，张某一直未履行判决书所确定的义务，朱某遂于2024年11月向云安法院申请强制执行。

在执行过程中，执行法官发现被张某放置在厂房内的机械设备已于诉讼阶段被保全查封，且机械设备具有一定的价值。执行法官遂向张某发出督促履行通知书，督促其在期限内履行还款义务，逾期不履行，法院将依法拍卖机械设备，届时张某还需额外承担评估拍卖费等额外费用。

张某收到通知后，立即联系了执行法官，表示自己的确存在资金困难，并非故意拖欠租金，若通过司法拍卖程序处置机械设备，其担心拍卖成交价格不高，希望法院能解除对机械设备的查封，交给其自行变卖处置。

根据此前查封机械设备时的实地查勘情况，执行法官对机械设备的价值有一定的了解。考虑到评估拍卖处置周期较长，司法成本较高，若首拍流拍进入二拍甚至变卖程序，起拍价格会偏低，对双方都不利。经过综合分析研判，执行法官认为依照常规执行程序对案涉机械设备进行评估拍卖并非本案执行的最优解，反而在确保能够控制相应价款的前提下，监督被执行人在一定期限内按照合理价格变卖，更有利于双方当事人利益最大化。

执行法官随即联系申请执行人朱某，对其详细说明情况。朱某同意将法院查封的机械设备交由张某自行处置，处置过程由法院主持，处置定价覆盖本案债权。

几天后，申请执行人朱某、被执行人张某、买家陈某三人共同来到云安法院执行事务中心，在法院的主持下，陈某将机械设备的转让款当场支付给了朱某，朱某随即向法院递交了结案申请书，法院立即将解封文书送到了张某手上。至此，案件得以顺利执行完毕。

司法拍卖是强制执行程序财产处置的重要方式，是兑现申请执行人胜诉权益的重要途径，但成本较高且花费的时间较长。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第九条之规定，要在坚持网络司法拍卖优先原则的基础上，综合考虑变价财产实际情况、是否损害执行债权人、第三人或社会公共利益等因素，适当采取直接变卖或强制变卖等措施。被执行人申请自行变卖查封财产清偿债务的，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督其在一定期限内按照合理价格变卖。本案中，法院在综合权衡下采取被执行人自行处置财产的柔性执法方式，是深入贯彻落实善意文明执行理念的重要体现，突显执行工作法律效果和社会效果的有机统一。

来源丨云安区人民法院

一审丨黄海志

二审丨严志昌

三审丨叶志锋

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