保租房年底遭遇大烦恼：企业客户退租，出租率降至67%

年底遭遇大面积退租，这块雪落到哪个项目头上，都是冷冰冰的透心寒。

看似抢手的保租房也很难避免这个大麻烦。

因为大企业租客退租，近日某租赁住房REIT 紧急发公告。

公告称，已正式确认企业租户将在今年 12 月 25 日租赁合同到期后正式退租，涉及退租的房屋为 143 套。

相对应的，该项目时点出租率将下降 30.86%。

原本这个项目对外公布的数据是，截至今年6月30日出租率为97.85%。

也就是说，企业租客到期退租之后，项目出租率降至67%。

这也是过度依赖企业客户所带来的挑战，一旦企业客户到期终止合作，如何及时补上这个出租率窟窿。

为了尽快提高入住率，该保租房项目是这么做的：

（1）关于渠道推广。

线上方面，现已开始在官方公众号发布招租推广信息；已开始与线上多外部渠道（小红书、贝壳等）启动合作推广。

线下方面，已与多家房屋租赁中介机构沟通，并进行大型线下组团等带看活动，正在拓展其他线下引流方式。

（2）关于物料布置。

已增加多户型实景样板房布置，增强客户看房体验。已布置图文、视频制作安排，匹配渠道推广节奏。

（3）关于维修安排。

已与房屋维修单位确定分阶段维修保洁方案，明确交付时间和数量要求，尽快满足客户看房选房需要。

（4）关于促销活动。

已制定“年末特惠”策略，吸引意向客户提前预定享受优惠， 减少房屋空置时间。

该基金在公告当中表示，运营管理机构将抢抓目标客户群体春节假期后返深/来深的一段时间内加大营销推广力度、做好实地对接服务，以期进一步提升租赁去化效果。

如今是春节前租房淡季，保租房也逃不过这样的市场行情，只能等春节后返深客户的回流。

而简单梳理来看，已经公开发行的6单租赁住房REITs中，有3单REITs 的项目对企业客户的依赖度偏高。

截至今年9月30日，红土创新深圳安居REIT 的安居锦园项目企业租户占比高达100%，保利香槟苑项目保障性租赁住房企业租户占比为 75.84%，安居百泉阁项目的企业租户占比为 65.73%，均超过60%。

相比之下，华夏基金华润有巢REIT企业客户集中度分散，泗泾项目排名前五企业客户占比2.10%，东部经开区项目企业客户占比4.63%；中金厦门安居REIT 个人租户占比93.86%，企业租户占比6.14%。

如果出租率下滑明显，资本市场可不比业主那么好交代。

如果年度实际 EBITDA 低于年度预算 EBITDA，则优先按《运营管理协议》的约定扣减该年度运营管理机构的基本服务费。对于扣减基本服务费后剩余的业绩差额，原始权益人将对该部分业绩差额对受让方作出特殊赔偿。

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