美国地产“鬼故事”：美联储在降息，抵押贷款利率却在涨......

随着美联储在12月宣布降息25个基点，市场普遍预期借贷成本将降低，然而，近期美国房地产市场的抵押贷款利率却不降反升，什么情况？

长债收益率与抵押贷款利率的关系更紧密

有分析指出，美联储的降息行动影响的主要是联邦基金利率等短期利率，这些短期利率又影响着信用卡、汽车贷款和可调利率抵押贷款（ARMs）等一系列借贷成本。

而大多数抵押贷款利率，尤其是固定利率贷款与长期债券收益率的相关性更高。目前，10年期美国国债收益率正在飙升，也推动了抵押贷款利率上涨。

另一方面，美联储降息也并不直接影响长期债券收益率，所以短期利率和长期债券收益率虽然都受宏观经济环境的影响，但它们并不会同步变动。

因此，这种脱节可能导致即使美联储试图降低整体经济的借贷成本，抵押贷款利率却仍在上升的情况。

通胀和经济放缓担忧推高债券收益率，抵押贷款利率不降反升

抵押贷款利率上涨的背后似乎是“多米诺骨牌”在起作用。

分析认为，事实上，抵押贷款利率对通胀预期非常敏感。如果投资者认为美联储的降息预示着通胀压力上升，他们可能会要求长期债券有更高的收益率，以补偿货币价值下降的损失。

而现在，美联储也承认自己无法控制通胀，鲍威尔甚至表示，可能需要两年时间通胀才能回到美联储的目标水平。但这似乎还是乐观了，知名经济学家Peter Schiff近日表示：

“两年内通胀率不会接近2%，它将比现在更高。鲍威尔对通胀和经济的看法仍然错误……我认为我们面临的是滞胀，而且情况会变得更糟。”

分析认为，如果债券投资者将降息视为经济状况疲软的迹象，他们可能会抛售债券，推动收益率上升。一系列“多米诺骨牌”联动下，抵押贷款利率往往也会随之上升，这也就和美联储想要降低借贷成本的初衷背道而驰了。

还有分析指出，如果投资者认为经济状况正在恶化，他们还可能会要求更高的溢价来承担长期风险，将这种风险转嫁给借款人进而导致抵押贷款利率上升。与此同时，由于市场预期通胀将会上升，他们还会要求越来越高的收益率。

美联储似乎陷入“循环”，2025年或迎来泡沫破裂

此后，又因为抵押贷款变得更加昂贵，同时房屋保险费、家居改善项目的材料成本以及其他构成房屋所有权集体负担的成本也在上升，希望购房的人们正在推迟他们的计划，导致商业地产处于破产的边缘，于是美联储又陷入了既要降低借贷成本又要缓解通胀压力的双重困境中。

分析认为，美联储无法同时做到这两点，在经济停滞和高通胀的情况下，随着10年期收益率继续飙升近5%，预计抵押贷款利率将进一步上升，这是一个“循环”：

“2025年可能是他们自食恶果的一年，所有泡沫最终都会破裂。美联储被困在经济恶化、赤字高企、债务飙升和通胀高企的牢笼中，无法逃脱。”